Sprzedaż mieszkania a lokator, który nie chce się wyprowadzić

Czy wujek rzeczywiście blokuje sprzedaż mieszkania?

Nie zawsze. Trzeba odróżnić sprzedaż lokalu od problemu z jego opróżnieniem. Sam fakt, że ktoś jest zameldowany albo nawet mieszka w mieszkaniu, nie unieważnia sprzedaży. Nabywca może jednak nie chcieć kupić lokalu z osobą zajmującą go w praktyce, bo potem to on będzie musiał prowadzić dalsze działania prawne.

Jeżeli jest Pani/Pan współwłaścicielem udziału, to zgodnie z art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że można sprzedać sam udział, choć rynkowo bywa to trudne i zwykle mniej korzystne cenowo.

Jeżeli natomiast ma dojść do sprzedaży całego mieszkania, potrzebna jest współpraca współwłaścicieli, bo do rozporządzenia całą rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – art. 199 Kodeksu cywilnego.

W praktyce więc problemem nie jest zwykle meldunek, lecz to, że lokal jest zajmowany przez osobę, która nie chce go opuścić dobrowolnie.

Kiedy można wymeldować osobę z mieszkania?

Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Wynika to wprost z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Z kolei art. 35 tej ustawy przewiduje wymeldowanie w drodze decyzji administracyjnej osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania.

To oznacza, że nie wymeldowuje się osoby, która nadal faktycznie mieszka pod danym adresem. Jeżeli wujek nadal przebywa w lokalu, śpi tam, trzyma rzeczy i tam koncentruje swoje życie codzienne, wniosek o wymeldowanie co do zasady nie powinien zostać uwzględniony.

Postępowanie o wymeldowanie prowadzi organ gminy lub miasta. Osoba, której dotyczy sprawa, jest stroną postępowania na podstawie art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, więc będzie zawiadamiana o sprawie i będzie mogła składać wyjaśnienia.

Jeżeli chce Pani/Pan szerzej przeanalizować granice tej procedury, pomocny może być materiał o tym, kiedy możliwe jest wstąpienie w najem komunalny i jak organy oceniają faktyczne zamieszkiwanie.

Kiedy wymeldowanie ma sens?

Wniosek o wymeldowanie ma sens dopiero wtedy, gdy dana osoba realnie wyprowadziła się, ale nadal figuruje pod adresem w ewidencji ludności. Dowodami bywają wtedy m.in. zeznania świadków, informacje o nowym miejscu pobytu, brak rzeczy osobistych, brak nocowania, korespondencja odbierana gdzie indziej czy interwencje potwierdzające opuszczenie lokalu.

Jeżeli jednak problem polega na tym, że wujek wciąż zajmuje mieszkanie i nie chce wyjść, trzeba sięgnąć po inne środki.

Nakaz opuszczenia mieszkania z powodu przemocy domowej

Jeżeli zachowanie wujka wobec Pani mamy lub innych domowników wyczerpuje znamiona przemocy domowej, można rozważyć wniosek o zobowiązanie go do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania.

Podstawą jest art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli osoba stosująca przemoc domową wspólnie zajmuje mieszkanie i swoim zachowaniem czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, sąd może zobowiązać ją do opuszczenia mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazać zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia.

Definicję przemocy domowej zawiera art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Obejmuje ona jednorazowe albo powtarzające się umyślne działanie lub zaniechanie naruszające prawa lub dobra osobiste osoby doznającej przemocy, w szczególności narażające ją na niebezpieczeństwo utraty życia lub zdrowia, naruszające godność, nietykalność cielesną, wolność, powodujące szkody na zdrowiu fizycznym lub psychicznym albo wywołujące cierpienie i krzywdę.

W praktyce do takiego wniosku warto dołączyć:

• notatki policyjne z interwencji,
• zaświadczenia lekarskie,
• dokumentację z procedury Niebieskiej Karty, jeżeli była prowadzona,
• zeznania sąsiadów lub członków rodziny,
• wiadomości, nagrania lub inne dowody awantur, gróźb i poniżania.

Jeżeli zachowanie wujka ma charakter agresywny i powtarzalny, warto też rozważyć równolegle wezwanie Policji przy każdej interwencji oraz kontakt z ośrodkiem pomocy społecznej lub zespołem interdyscyplinarnym.

Zobacz również:

Eksmisja, gdy osoba nie ma skutecznego prawa do lokalu

Drugą drogą jest pozew o wydanie lokalu, potocznie określany jako pozew o eksmisję. Podstawą jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Kluczowe jest więc ustalenie, czy wujkowi przysługuje jakikolwiek tytuł prawny do lokalu. Sam meldunek nie jest takim tytułem. Tytułem prawnym może być natomiast np. umowa użyczenia, najmu, służebność mieszkania, dożywocie albo inne uprawnienie wynikające z umowy lub orzeczenia.

Jeżeli wujek mieszkał tam wyłącznie za zgodą rodziny, a zgoda ta została cofnięta, co do zasady można żądać wydania lokalu. Współwłaściciele powinni działać spójnie, bo przy sporze o cały lokal najbezpieczniej jest, by po stronie powodowej wystąpili wszyscy współwłaściciele albo by jeden z nich działał z odpowiednim umocowaniem.

Czy sąd zawsze nakaże natychmiastową wyprowadzkę?

Nie. W sprawie o eksmisję sąd bada również, czy osobie pozwanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Zgodnie z art. 14 ust. 4 tej ustawy sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego wobec niektórych kategorii osób, m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej, obłożnie chorej, emeryta lub rencisty spełniającego określone kryteria do świadczeń z pomocy społecznej czy osoby posiadającej status bezrobotnego — chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

To ważne, bo nawet po wyroku eksmisyjnym wykonanie orzeczenia może się wydłużyć, jeżeli konieczne będzie oczekiwanie na lokal zapewniany przez gminę. Ocena zawsze zależy od konkretnego stanu zdrowia, sytuacji rodzinnej i majątkowej pozwanego.

Jeżeli potrzebuje Pani/Pan porównania praktyki sądowej, warto prześledzić także przebieg postępowania eksmisyjnego.

Sprzedaż mieszkania przed zakończeniem sporu

Z prawnego punktu widzenia sprzedaż jest możliwa także wtedy, gdy w lokalu mieszka osoba trzecia. Trzeba jednak liczyć się z tym, że kupujący zażąda obniżki ceny albo w ogóle zrezygnuje z transakcji. Często praktyczniejsze są trzy scenariusze:

Zwrot kosztów utrzymania mieszkania

Jeżeli wujek stale korzysta z lokalu, ale nie ponosi kosztów, można rozważyć dochodzenie zwrotu odpowiedniej części opłat. Zakres roszczenia zależy od tego, jak zakwalifikować jego korzystanie z lokalu i kto konkretnie ponosił wydatki.

W zależności od stanu faktycznego podstawą mogą być m.in.:

• art. 207 Kodeksu cywilnego – jeżeli chodzi o pożytki i inne przychody oraz wydatki i ciężary rzeczy wspólnej między współwłaścicielami,
• art. 405 Kodeksu cywilnego – bezpodstawne wzbogacenie, jeżeli ktoś korzystał z cudzych świadczeń kosztem innej osoby,
• art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego – roszczenia wobec posiadacza w złej wierze lub od chwili wezwania do wydania rzeczy, jeżeli sytuacja odpowiada tej konstrukcji.

Nie ma jednego automatycznego terminu typu „2 lata na wodę i 3 lata na prąd” dla wszystkich spraw. Roszczenia o zapłatę trzeba oceniać według ich charakteru prawnego i zasad przedawnienia z art. 118 Kodeksu cywilnego. Dlatego przed wysłaniem wezwania do zapłaty warto przeanalizować, kto opłacał rachunki, z jakiego tytułu i za jaki okres można bezpiecznie dochodzić zwrotu.

W praktyce należy zgromadzić:

• potwierdzenia przelewów i rachunki,
• rozliczenia czynszu, mediów, opłat do wspólnoty lub spółdzielni,
• wezwanie do zapłaty z wyliczeniem kwoty,
• dowody, że wujek faktycznie mieszkał w lokalu w danym okresie.

Czy można żądać zniesienia współwłasności?

Tak, i bywa to rozwiązanie warte rozważenia. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Jeżeli nie da się dojść do porozumienia co do dalszych losów mieszkania, możliwe jest złożenie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności.

Sąd może m.in. przyznać lokal jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego albo zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli lokal jest zajmowany przez osobę trzecią, taka sprawa nie rozwiązuje automatycznie problemu lokatora, ale czasem porządkuje relacje właścicielskie i ułatwia dalsze kroki.

Zobacz również:

Co zrobić krok po kroku w opisanej sytuacji?

Najbardziej praktyczna kolejność działań zwykle wygląda tak:

1. Ustalić, czy wujek ma jakikolwiek tytuł prawny do mieszkania poza samym meldunkiem.
2. Jeżeli dochodzi do przemocy psychicznej, gróźb, awantur lub nadużywania alkoholu połączonego z agresją — zbierać dowody i rozważyć wniosek z art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej.
3. Wysłać pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu oraz ewentualnie wezwanie do zapłaty części kosztów.
4. Jeżeli brak reakcji — rozważyć pozew o eksmisję na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.
5. Równolegle ustalić ze współwłaścicielką, czy celem jest sprzedaż całego mieszkania, sprzedaż udziału czy wniosek o zniesienie współwłasności.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne okoliczności wpływają na wybór właściwej procedury.

FAQ

Czy sam meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Z art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności wynika, że meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny. Nie tworzy tytułu prawnego do lokalu.

Czy można sprzedać mieszkanie z zameldowaną osobą?

Tak, ale w praktyce problemem bywa nie meldunek, tylko faktyczne zajmowanie lokalu. Kupujący często oczekują, że lokal będzie opróżniony przed transakcją albo żądają niższej ceny.

Czy można wymeldować osobę bez jej wiedzy?

Nie w sensie praktycznym. W postępowaniu administracyjnym osoba, której dotyczy wniosek, jest stroną na podstawie art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego i powinna być zawiadamiana o sprawie.

Czy alkoholizm sam w sobie wystarcza do eksmisji?

Nie automatycznie. Znaczenie mają konkretne okoliczności: brak tytułu prawnego do lokalu, zakłócanie porządku, przemoc, agresja, zaleganie z opłatami lub inne naruszenia. Sąd ocenia cały stan faktyczny.

Czy można żądać od wujka zwrotu części rachunków?

Tak, ale podstawa prawna i zakres roszczenia zależą od konkretnej sytuacji. Najczęściej analizuje się przepisy o współwłasności, bezpodstawnym wzbogaceniu albo rozliczeniach za korzystanie z cudzej rzeczy.

Źródła

• art. 198, art. 199, art. 207, art. 210 § 1, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 405, art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 28 ust. 4 i art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• art. 11a ust. 1 oraz art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej
• art. 14 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego