Wezwanie do wyprowadzki po wypowiedzeniu użyczenia mieszkania

Umowa użyczenia mieszkania – jaka jest podstawa prawna?

W opisanej sytuacji najczęściej nie mamy do czynienia z najmem, lecz z użyczeniem. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Jeżeli brat mieszkał w lokalu za Pana zgodą i bez obowiązku płacenia czynszu na Pana rzecz, to co do zasady taka relacja odpowiada właśnie użyczeniu, nawet jeśli nie podpisaliście osobnej umowy na piśmie. Umowa użyczenia może zostać zawarta także w sposób dorozumiany.

To ważne, bo od tego zależy tryb zakończenia korzystania z lokalu. Inne są bowiem zasady wypowiedzenia umowy najmu, a inne reguły dotyczą użyczenia.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Zameldowanie jest wyłącznie potwierdzeniem pobytu dla celów ewidencyjnych i nie stanowi tytułu prawnego do lokalu. Wynika to z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie lub wymeldowanie nie stanowi potwierdzenia prawa do przebywania w lokalu.

Oznacza to, że nawet wieloletni meldunek brata nie blokuje Panu możliwości żądania opuszczenia mieszkania, jeśli nie ma on skutecznego tytułu prawnego do dalszego zajmowania lokalu.

Kiedy można cofnąć użyczenie i zażądać zwrotu mieszkania?

Jeżeli użyczenie było bezterminowe, właściciel może zażądać zwrotu lokalu po zakończeniu celu użyczenia albo po cofnięciu zgody na dalsze korzystanie. Dodatkowo art. 716 Kodeksu cywilnego przewiduje, że użyczający może żądać zwrotu rzeczy nawet wtedy, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, jeżeli:

• biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy,
• powierza rzecz innej osobie bez upoważnienia,
• rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Z kolei art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli więc brat nie ponosi podstawowych kosztów związanych z mieszkaniem albo korzysta z lokalu w sposób konfliktowy, może to dodatkowo uzasadniać żądanie zwrotu lokalu.

W praktyce najlepiej najpierw jednoznacznie odwołać zgodę na dalsze zamieszkiwanie i wezwać do wydania lokalu w określonym terminie.

Jak napisać wezwanie do wyprowadzki po wypowiedzeniu użyczenia?

Pismo powinno być jasne i stanowcze. Warto w nim:

• wskazać, że jest Pan właścicielem lokalu,
• opisać, że brat zajmował lokal na podstawie bezpłatnego użyczenia,
• oświadczyć o cofnięciu zgody na dalsze używanie lokalu i zakończeniu użyczenia,
• wyznaczyć konkretny termin na opróżnienie, opuszczenie i wydanie mieszkania,
• wezwać do zwrotu kluczy,
• zapowiedzieć skierowanie sprawy do sądu o opróżnienie lokalu, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.

Najbezpieczniej doręczyć pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez komornika w trybie doręczenia prywatnego, tak aby później móc wykazać, że wezwanie rzeczywiście dotarło.

Jeżeli sytuacja dotyczy innego członka rodziny lub osoby zajmującej lokal po ustnej zgodzie właściciela, podobne mechanizmy omawiają także materiały: pozbyć teściowej własnego domu oraz pozbyć brata alkoholika mieszkania.

Co jeśli brat nie wyprowadzi się dobrowolnie?

Jeżeli po wezwaniu lokal nie zostanie opuszczony, kolejnym krokiem jest pozew o opróżnienie lokalu, potocznie nazywany pozwem o eksmisję. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie należy wykazać przede wszystkim:

• prawo własności do lokalu,
• fakt zamieszkiwania przez pozwanego,
• brak aktualnego tytułu prawnego po zakończeniu użyczenia,
• doręczenie wezwania do opuszczenia mieszkania.

Do pozwu warto dołączyć odpis księgi wieczystej, pismo wypowiadające użyczenie lub cofające zgodę, potwierdzenie nadania i odbioru, a w razie potrzeby także rachunki, korespondencję i zeznania świadków.

Jaki sąd i jaka opłata od pozwu?

Sprawę o opróżnienie lokalu wnosi się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Wynika to z art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, który przewiduje właściwość wyłączną w sprawach o własność i inne prawa rzeczowe na nieruchomości oraz o posiadanie nieruchomości.

Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu jest opłatą stałą i obecnie wynosi 200 zł na podstawie art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy sąd bada prawo do lokalu socjalnego?

Tak. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka również o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sprawa podlega ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy sąd bada z urzędu, czy osobie eksmitowanej należy przyznać takie uprawnienie. Z kolei art. 14 ust. 4 wskazuje grupy osób, wobec których co do zasady nie można orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Chodzi w szczególności o:

• kobietę w ciąży,
• małoletniego, osobę z niepełnosprawnością lub ubezwłasnowolnioną oraz opiekuna wspólnie zamieszkującego,
• osobę obłożnie chorą,
• emeryta lub rencistę spełniającego kryteria do świadczeń z pomocy społecznej,
• osobę posiadającą status bezrobotnego,
• osobę spełniającą przesłanki określone w uchwale rady gminy.

W praktyce sąd ocenia konkretny stan faktyczny: wiek, zdrowie, dochody, możliwość zamieszkania gdzie indziej i sytuację rodzinną. Sam fakt, że pozwany jest starszy, nie przesądza jeszcze o przyznaniu lokalu socjalnego.

Czy właściciel może sam wymienić zamki albo wyrzucić rzeczy?

Nie powinien tego robić. Samowolne usunięcie lokatora, odcięcie mediów, wymiana zamków pod jego nieobecność albo wyniesienie rzeczy mogą narazić właściciela na spór cywilny, a w określonych sytuacjach także na odpowiedzialność karną, np. z art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, który penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia jej do określonego działania.

Bezpieczna droga to: wezwanie, pozew, wyrok, a następnie egzekucja komornicza.

Jak wygląda eksmisja po wyroku?

Jeżeli wyrok stanie się prawomocny, a pozwany nadal nie opuści mieszkania, należy złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zasady wykonania takiego orzeczenia określa art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli sąd przyznał uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, komornik wstrzymuje się z wykonaniem eksmisji do czasu wskazania takiego lokalu przez gminę. Jeżeli sąd nie przyznał takiego uprawnienia, komornik postępuje zgodnie z regułami przewidzianymi dla eksmisji do pomieszczenia tymczasowego albo – w określonych ustawą sytuacjach – do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę.

Jeżeli w tle sprawy pojawiają się rozliczenia dotyczące korzystania z lokalu przez osobę, która nie była najemcą, pomocny może być także materiał o tym, kto rozlicza podatek najmu mieszkania użyczonego.

Czy brat może bronić się tym, że dołożył pieniądze do wykupu mieszkania?

Może próbować podnosić takie twierdzenia, ale samo przekazanie pieniędzy nie daje automatycznie prawa do własności ani prawa do stałego zamieszkiwania. Aby twierdzić, że nabył udział w mieszkaniu, potrzebny byłby skuteczny tytuł prawny, np. umowa przenosząca własność w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Co najwyżej mogą pojawić się osobne roszczenia o zwrot pieniędzy, nakładów albo bezpodstawne wzbogacenie, zależnie od szczegółów sprawy i dowodów. Takie roszczenia nie dają jednak same przez się prawa do dalszego zajmowania lokalu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w praktyce przy różnych układach rodzinnych i mieszkaniowych.

FAQ

Czy trzeba najpierw wypowiedzieć użyczenie, zanim złoży się pozew?

Tak, w praktyce warto najpierw jednoznacznie zakończyć użyczenie i wezwać do opuszczenia lokalu. Ułatwia to wykazanie przed sądem, że pozwany utracił tytuł do dalszego zamieszkiwania.

Czy meldunek brata przeszkadza w eksmisji?

Nie. Meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny i nie tworzy prawa do lokalu. Można żądać eksmisji osoby zameldowanej, jeżeli nie ma ona skutecznego tytułu prawnego.

Ile kosztuje pozew o opróżnienie lokalu?

Opłata stała od pozwu wynosi 200 zł zgodnie z art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy można samemu wymienić zamki po wypowiedzeniu użyczenia?

Nie jest to bezpieczne prawnie. Właściciel powinien dochodzić wydania lokalu przez sąd i komornika, a nie przez samodzielne usuwanie lokatora.

Czy osoba starsza zawsze dostaje lokal socjalny?

Nie. Sam wiek nie wystarcza. Sąd bada przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym dochody, zdrowie i możliwość zamieszkania w innym miejscu.

Źródła

• art. 158, art. 222 § 1, art. 710, art. 713, art. 716 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 38 § 1, art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 14 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny