Jak usunąć teściową z własnego domu zgodnie z prawem?

Opisany problem dotyczy sytuacji częstej w rodzinach: właściciel domu pozwala osobie bliskiej zamieszkać u siebie, lecz po pewnym czasie chce tę zgodę cofnąć. Z prawnego punktu widzenia najważniejsze jest ustalenie, czy teściowa ma jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, np. najem, dożywocie, służebność mieszkania, współwłasność albo jedynie nieodpłatną zgodę właściciela.

Jeżeli teściowa nie jest właścicielką domu, nie ma służebności mieszkania, nie zawarto z nią umowy najmu i mieszka tylko dlatego, że została wpuszczona przez właściciela, najczęściej mamy do czynienia z użyczeniem. To daje właścicielowi możliwość wypowiedzenia tej relacji, ale nie oznacza prawa do natychmiastowego fizycznego usunięcia osoby z domu.

Ustna umowa użyczenia dla teściowej

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W praktyce taką rzeczą może być lokal, część domu albo cały dom, jeżeli właściciel pozwala komuś mieszkać bez czynszu.

Umowa użyczenia nie musi być zawarta na piśmie. Może powstać ustnie, a nawet przez samo zachowanie stron, np. gdy właściciel pozwala teściowej wprowadzić się do domu, korzystać z pokoju, kuchni i łazienki, nie pobierając czynszu. Cechą odróżniającą użyczenie od najmu jest nieodpłatność. Jeżeli pobierany jest czynsz, należy badać, czy nie doszło do zawarcia umowy najmu.

Sam brak zameldowania nie przesądza sprawy. Meldunek potwierdza miejsce pobytu dla celów ewidencyjnych, ale nie tworzy prawa własności, prawa najmu ani prawa do dalszego zamieszkiwania. Z drugiej strony brak meldunku nie uprawnia właściciela do usunięcia osoby przemocą. Liczy się rzeczywisty tytuł prawny do korzystania z domu i to, czy został skutecznie zakończony.

Wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do wyprowadzki

Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, właściciel może ją zakończyć. Znaczenie ma tu art. 715 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użyczenie zawarte na czas nieoznaczony kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Dodatkowo art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy m.in. wtedy, gdy biorący używa jej sprzecznie z umową, powierza ją innej osobie bez podstawy albo rzecz staje się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

W sprawach rodzinnych praktyczne znaczenie ma również art. 365¹ Kodeksu cywilnego. Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez jedną ze stron z zachowaniem terminów umownych, ustawowych albo zwyczajowych, a w razie ich braku niezwłocznie po wypowiedzeniu. Ponieważ przy rodzinnym użyczeniu zwykle nie ma ustalonych terminów wypowiedzenia, warto wyznaczyć termin rozsądny, np. 14 albo 30 dni, zależnie od sytuacji osobistej, zdrowotnej i mieszkaniowej osoby, która ma się wyprowadzić.

Najbezpieczniej przygotować pisemne wypowiedzenie umowy użyczenia i jednocześnie wezwanie do opuszczenia oraz wydania nieruchomości. Pismo powinno zawierać dane właściciela, dane osoby wezwanej, oznaczenie domu, podstawę pobytu, wyraźne oświadczenie o wypowiedzeniu użyczenia, termin wyprowadzki oraz informację, że po bezskutecznym upływie terminu właściciel skieruje sprawę do sądu. Dobrze doręczyć pismo za pokwitowaniem albo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Co zrobić, gdy teściowa nie chce opuścić domu?

Jeżeli po wypowiedzeniu użyczenia i upływie wyznaczonego terminu teściowa nadal mieszka w domu, jej dalsze zajmowanie nieruchomości staje się bezumowne. Właściciel może wtedy dochodzić ochrony swojego prawa własności, w szczególności żądać opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to pozew o eksmisję, czyli o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu albo domu oraz wydania go właścicielowi. W pozwie należy wykazać własność nieruchomości, okoliczności udzielenia zgody na zamieszkiwanie, skuteczne wypowiedzenie użyczenia, upływ terminu oraz brak dobrowolnej wyprowadzki. Dowodami mogą być odpis księgi wieczystej, korespondencja, potwierdzenie doręczenia wypowiedzenia, zeznania świadków i dokumenty pokazujące, że teściowa ma inne miejsce zamieszkania.

Jeżeli sąd uwzględni powództwo, wyda wyrok eksmisyjny. Dopiero na podstawie prawomocnego orzeczenia, a następnie tytułu wykonawczego, możliwe jest prowadzenie egzekucji przez komornika. Zasady wykonywania eksmisji wynikają przede wszystkim z Kodeksu postępowania cywilnego, w tym art. 1046 K.p.c.

Czego nie robić: zamki, rzeczy osobiste i odcinanie mediów

Właściciel domu nie powinien usuwać teściowej samodzielnie przez zmianę zamków, wyniesienie rzeczy, zablokowanie wejścia, odcięcie mediów albo stosowanie presji fizycznej. Nawet jeżeli właściciel ma rację co do braku tytułu prawnego po stronie domownika, samowolne działania mogą narazić go na zarzut naruszenia posiadania, odpowiedzialność odszkodowawczą, a w skrajnych sytuacjach także na odpowiedzialność karną.

Bezpieczna kolejność działań jest następująca: najpierw pisemne wypowiedzenie użyczenia, potem wezwanie do dobrowolnej wyprowadzki, następnie pozew, a w razie potrzeby egzekucja komornicza. Wyjątkiem są sytuacje zagrożenia życia, zdrowia, przemocy domowej albo niszczenia mienia. Wtedy należy rozważyć zgłoszenie sprawy Policji, środki z ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej albo inne pilne działania ochronne, niezależnie od sprawy o eksmisję.

Czy teściowej może przysługiwać lokal socjalny?

Osoba mieszkająca w cudzym domu na podstawie użyczenia może być traktowana jako lokator w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ korzysta z lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż własność. W sprawie o eksmisję sąd co do zasady rozstrzyga, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takie uprawnienie nie przysługuje.

Nie oznacza to jednak, że każda osoba eksmitowana z domu prywatnego automatycznie otrzyma lokal socjalny. Sąd bada konkretną sytuację, w tym wiek, zdrowie, dochody, możliwość zamieszkania gdzie indziej, sytuację rodzinną oraz dotychczasowy sposób korzystania z lokalu. Jeżeli teściowa ma własnościowe mieszkanie i realnie może w nim zamieszkać, jest to bardzo istotny argument przeciwko przyznaniu jej szczególnej ochrony mieszkaniowej.

W pozwie i pismach procesowych warto wyraźnie podnieść, że osoba, której dotyczy żądanie eksmisji, dysponuje własnym mieszkaniem lub innym realnym lokalem. Należy dołączyć dowody, jeśli są dostępne, np. numer księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające własność albo korespondencję, w której teściowa potwierdza posiadanie innego mieszkania.

Użyczenie, najem i kwestie podatkowe

W opisanej sytuacji istotne jest rozróżnienie użyczenia od najmu. Jeżeli teściowa mieszka bezpłatnie, mówimy zwykle o użyczeniu. Jeżeli natomiast płaci stały czynsz za możliwość mieszkania, relacja może zostać oceniona jako najem, nawet jeżeli strony nie podpisały formalnej umowy. Wtedy sposób wypowiedzenia i ochrona lokatora mogą wyglądać inaczej.

Osobnym zagadnieniem są podatki, gdy użyczony lokal jest następnie wynajmowany odpłatnie innej osobie albo gdy rozliczenia między członkami rodziny są bardziej złożone. W takich sprawach warto sprawdzić, kto osiąga przychód i kto powinien go rozliczyć. Pomocne może być omówienie tematu: podatek najmu mieszkania użyczonego.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli teściowa mieszka w domu właściciela bezpłatnie, na podstawie rodzinnej zgody, najczęściej należy traktować tę sytuację jako użyczenie. Właściciel może taką relację wypowiedzieć i wezwać do opuszczenia oraz wydania domu, najlepiej w piśmie z rozsądnym terminem. Jeżeli dobrowolna wyprowadzka nie nastąpi, właściwą drogą jest pozew o eksmisję i wydanie nieruchomości. Samodzielna wymiana zamków, wynoszenie rzeczy albo odcinanie mediów może narazić właściciela na dodatkowe roszczenia i niepotrzebnie skomplikować sprawę.

Źródła

• Kodeks cywilny: art. 222 § 1, art. 365¹, art. 710, art. 715 i art. 716.
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 1046.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 2 ust. 1 pkt 1 oraz art. 14.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 347/08.