Betonowe ogrodzenie sąsiada bez zgody – co można zrobić?
Altana z tarasem na działce ROD – czy taras może przekroczyć 12 m²?• Stan prawny na: 2026-05-29 |
|
Na działce ROD altana działkowa może mieć do 35 m2 powierzchni zabudowy, a jej wysokość nie może przekraczać 5 m przy dachu stromym albo 4 m przy dachu płaskim. Taras, weranda lub ganek nie wliczają się do tej powierzchni tylko wtedy, gdy ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. Jeżeli taras ma 14 m2, nie oznacza to automatycznie, że jest zakazany. Oznacza to jednak, że należy doliczyć go do powierzchni zabudowy altany. Przy altanie z pomieszczeniem narzędziowym o powierzchni 18 m2 i tarasie 14 m2 łączny wynik wynosi 32 m2, więc sam limit 35 m2 nie jest przekroczony, o ile projekt spełnia pozostałe wymogi ROD. |
|
|
Najważniejsze:
Altana działkowa w ROD a limit 35 m2W rodzinnych ogrodach działkowych podstawowe znaczenie ma definicja altany działkowej z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Altana działkowa to wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy albo inny obiekt budowlany pełniący taką funkcję, położony na terenie działki w ROD, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Ten sam limit pojawia się w Prawie budowlanym. Budowa altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych, nie wymaga pozwolenia na budowę. W praktyce nie składa się również zgłoszenia do starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu, jeżeli obiekt mieści się w ustawowych parametrach. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Działkowiec powinien stosować ustawę, Regulamin ROD, plan zagospodarowania ogrodu oraz wewnętrzne zasady dotyczące usytuowania altany. Zasadą regulaminową jest również odległość altany od granic działki nie mniejsza niż 3 m, chyba że obowiązujące w danym ROD dokumenty przewidują rozwiązanie zgodne z prawem. Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule? Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje Czy taras przy altanie może mieć więcej niż 12 m2?Najważniejszy przepis brzmi w uproszczeniu tak: do powierzchni zabudowy altany nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. Z przepisu nie wynika bezwzględny zakaz wykonania tarasu większego niż 12 m2. Wynika z niego natomiast, że po przekroczeniu tej granicy działkowiec traci korzystne wyłączenie z powierzchni zabudowy. Dlatego przy tarasie 14 m2 bezpieczna interpretacja jest następująca: taras należy doliczyć do powierzchni zabudowy altany. Jeżeli domek z przybudówką narzędziową ma łącznie 18 m2, a taras 14 m2, suma wynosi 32 m2. Taki wynik mieści się w ustawowym limicie 35 m2. Prezes ROD nie ma więc racji, jeżeli twierdzi, że każdy taras większy niż 12 m2 jest zawsze niedopuszczalny niezależnie od całkowitej powierzchni. Może mieć natomiast podstawy do zakwestionowania projektu, jeżeli po doliczeniu tarasu powierzchnia przekroczy 35 m2, taras będzie w rzeczywistości zabudowaną częścią altany, obiekt naruszy wymaganą odległość od granicy działki albo projekt będzie sprzeczny z planem zagospodarowania ROD. Jak liczyć powierzchnię altany z tarasem?Powierzchnię zabudowy altany działkowej mierzy się po obrysie ścian zewnętrznych. Jeżeli przy altanie znajduje się taras, weranda lub ganek o łącznej powierzchni do 12 m2, ich powierzchnia nie powiększa powierzchni zabudowy altany. Jeżeli łączna powierzchnia tarasu, werandy i ganku przekracza 12 m2, należy przyjąć, że nie korzystają one z wyłączenia. Wtedy ich powierzchnia powinna zostać uwzględniona przy badaniu limitu 35 m2. Nie należy liczyć tylko nadwyżki ponad 12 m2, ponieważ przepis uzależnia wyłączenie od nieprzekroczenia łącznej powierzchni 12 m2. Znaczenie ma też konstrukcja. Otwarty taras, nawet z zadaszeniem, zwykle ocenia się inaczej niż zabudowaną werandę, zamknięty ganek albo pomieszczenie połączone z altaną. Jeżeli element ma ściany, stałą obudowę, funkcję użytkową pomieszczenia albo jest pod poddaszem lub nad piwnicą, zarząd ROD może traktować go jako część altany, a nie jako zwykły taras.
Ważne:
W sporze z zarządem ROD warto poprosić o pisemne wskazanie podstawy prawnej odmowy. Inaczej ocenia się taras otwarty, a inaczej zabudowaną część altany, dlatego o wyniku sprawy często decyduje rysunek techniczny i opis konstrukcji.
Przybudówka narzędziowa, domek holenderski i inne obiekty na działceJeżeli pomieszczenie narzędziowe jest częścią altany, trzeba wliczyć je do powierzchni zabudowy altany. Jeżeli ma być osobnym obiektem, należy sprawdzić nie tylko Prawo budowlane, ale także Regulamin ROD, ponieważ w ogrodach działkowych nie każdy dodatkowy schowek, szopa albo samodzielny obiekt gospodarczy będzie dopuszczalny. Podobne problemy pojawiają się przy ustawianiu obiektów o charakterze rekreacyjnym lub sezonowym. W praktyce zarządy ROD zwracają uwagę nie tylko na nazwę obiektu, ale także na jego funkcję, trwałość związania z gruntem, wymiary, sposób korzystania i zgodność z przeznaczeniem działki.
Zobacz również:
Zawiadomienie zarządu ROD o budowie albo rozbudowie altanyChoć altana mieszcząca się w ustawowych wymiarach nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, działkowiec powinien zawiadomić zarząd ROD o zamiarze budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej. Do zawiadomienia warto dołączyć rysunek pokazujący powierzchnię zabudowy, wysokość oraz usytuowanie altany względem granic działki. Najlepiej, aby rysunek rozdzielał powierzchnię samej altany, przybudówki narzędziowej oraz tarasu, werandy albo ganku. Przy tarasie przekraczającym 12 m2 warto od razu wskazać, że jest on doliczony do powierzchni zabudowy i że łączny wynik nie przekracza 35 m2. Jeżeli zarząd odmawia akceptacji projektu, działkowiec powinien poprosić o stanowisko na piśmie. W razie sporu znaczenie będą miały: aktualne przepisy ustawy, Regulamin ROD, plan zagospodarowania ogrodu, rysunek obiektu oraz rzeczywisty sposób wykonania tarasu. Co grozi za przekroczenie dopuszczalnych wymiarów?Na terenie działki nie może znajdować się altana niespełniająca wymagań ustawy o ROD ani obiekt gospodarczy przekraczający dopuszczalne parametry. W razie naruszenia zarząd ROD może żądać wstrzymania robót, usunięcia nieprawidłowości, a w poważniejszych przypadkach zawiadomić właściwy organ administracji publicznej. Konsekwencje mogą być dotkliwe. W zależności od stanu faktycznego w grę wchodzi postępowanie przed nadzorem budowlanym, obowiązek doprowadzenia obiektu do zgodności z prawem, rozbiórka ponadnormatywnej części, a nawet wypowiedzenie umowy dzierżawy działkowej, jeżeli naruszenie zostanie stwierdzone przez właściwy organ i ma charakter istotny. PrzykładyPoniższe przykłady pokazują, jak stosować limit 35 m2 i zasadę dotyczącą tarasu, werandy oraz ganku w typowych sytuacjach działkowców.
PRZYKŁAD 1
Pani Anna planuje altanę o powierzchni 22 m2 i otwarty taras 10 m2. Ponieważ taras nie przekracza 12 m2, nie wlicza się go do powierzchni zabudowy. Dla limitu ustawowego liczy się więc 22 m2, a projekt mieści się w dopuszczalnych wymiarach, o ile zachowano wysokość i odległość od granic działki.
PRZYKŁAD 2
Pan Marek chce wybudować altanę 18 m2 z częścią narzędziową i tarasem 14 m2. Taras przekracza 12 m2, dlatego powinien zostać doliczony do powierzchni zabudowy. Łącznie daje to 32 m2, czyli mniej niż 35 m2. Sam rozmiar tarasu nie powinien być podstawą odmowy, ale zarząd może sprawdzić pozostałe wymogi projektu.
PRZYKŁAD 3
Pani Ewa ma altanę 30 m2 i planuje dobudować zabudowaną werandę 8 m2. Choć sama powierzchnia werandy jest mniejsza niż 12 m2, jej zabudowany charakter może oznaczać, że w praktyce stanowi część altany. Po doliczeniu powierzchnia wyniosłaby 38 m2, co przekracza limit i może zostać zakwestionowane przez zarząd ROD oraz nadzór budowlany. FAQCzy taras na działce ROD może mieć więcej niż 12 m2?Tak, przepisy nie wprowadzają prostego zakazu tarasu większego niż 12 m2. Po przekroczeniu tej powierzchni taras nie korzysta jednak z wyłączenia i powinien być doliczony do powierzchni zabudowy altany. Czy w opisanej sytuacji projekt 18 m2 plus taras 14 m2 mieści się w limicie?Tak, pod względem powierzchni daje to łącznie 32 m2, czyli mniej niż 35 m2. Trzeba jednak sprawdzić także wysokość, odległość od granic działki, plan zagospodarowania ROD oraz to, czy taras nie jest faktycznie zabudowaną częścią altany. Czy budowa altany w ROD wymaga pozwolenia na budowę?Nie, jeżeli altana działkowa mieści się w parametrach ustawy o ROD. Nie zwalnia to jednak z obowiązku pisemnego zawiadomienia zarządu ROD o planowanej budowie, nadbudowie lub rozbudowie altany. Czy zarząd ROD może odmówić zgody na projekt?Zarząd może zakwestionować projekt, jeżeli jest sprzeczny z ustawą, Regulaminem ROD, planem zagospodarowania ogrodu albo narusza wymagane parametry. Warto żądać wskazania konkretnej podstawy prawnej odmowy, zwłaszcza gdy spór dotyczy wyłącznie tarasu większego niż 12 m2. Czy do limitu 35 m2 wlicza się pomieszczenie narzędziowe?Tak, jeżeli pomieszczenie narzędziowe jest częścią altany albo przybudówką połączoną z altaną, należy wliczyć je do powierzchni zabudowy. Osobny obiekt gospodarczy wymaga odrębnej oceny pod kątem ustawy, Regulaminu ROD i zasad obowiązujących w danym ogrodzie. PodsumowanieAktualne przepisy należy czytać w ten sposób: 35 m2 to limit powierzchni zabudowy altany działkowej, a 12 m2 to próg, od którego zależy, czy taras, weranda lub ganek są wyłączone z tej powierzchni. Jeżeli taras ma 14 m2, nie jest automatycznie zakazany, ale powinien zostać doliczony do powierzchni zabudowy. Przy układzie 18 m2 altany z częścią narzędziową i 14 m2 tarasu łączna powierzchnia wynosi 32 m2, a więc mieści się w limicie 35 m2. Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie? Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny Źródła:1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, w szczególności art. 2 pkt 9a oraz art. 13 - ISAP
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
Opracowanie redakcyjne na podstawie porady prawnej. Ekspert merytoryczny: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym ,... >> więcej informacji |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Czy przy nadbudowie starego budynku trzeba zamurować okna?
Kanalizacja deszczowa – obowiązki, warunki i odszkodowanie
Legalizacja blaszanego garażu po latach – co zrobić?
Rozbiórka samowoli budowlanej a legalizacja obiektu
Przyczepa kempingowa na działce a nadzór budowlany
Domek letniskowy na działce rolnej – czy można go wybudować?
Wynajem pokoi jako kwater pracowniczych – formalności i zgłoszenie
Wysokość balustrady na balkonie – przepisy i obowiązki
Przebudowa budynku a aktualne warunki techniczne
Legalizacja domku letniskowego po latach
