Umowa dożywocia udziału w mieszkaniu a zachowek

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że mieszkanie było objęte wspólnością majątkową rodziców. Po śmierci ojca do spadku weszła połowa lokalu, bo druga połowa już wcześniej należała do matki. Jeżeli po ojcu dziedziczyły żona oraz dwie córki, to każda z nich nabyła po 1/3 z udziału ojca, czyli po 1/6 całego mieszkania. W rezultacie matka ma łącznie 4/6 udziału, a każda z córek po 1/6.

Matka może rozporządzić wyłącznie swoim udziałem, czyli 4/6 mieszkania. Nie może samodzielnie przenieść udziałów należących do córek, ale co do zasady może przenieść swój udział na wnuczkę. Pytanie sprowadza się więc do tego, czy lepszym rozwiązaniem będzie darowizna, czy umowa dożywocia, oraz jaki wpływ taki wybór będzie miał na ewentualny zachowek po śmierci matki.

Udział w mieszkaniu po śmierci jednego z rodziców

Przy dziedziczeniu ustawowym po zmarłym małżonku, gdy dziedziczą żona i dwoje dzieci, każdy spadkobierca otrzymuje po 1/3 spadku. Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodziło mieszkanie, najpierw trzeba wydzielić udział należący do żyjącego małżonka z tytułu wspólności majątkowej. Dopiero pozostała połowa wchodzi do spadku.

• udział matki z majątku wspólnego: 1/2 mieszkania,
• udział matki odziedziczony po mężu: 1/6 mieszkania,
• łączny udział matki: 4/6 mieszkania,
• udział każdej córki: po 1/6 mieszkania.

Po przeniesieniu udziału matki na wnuczkę współwłaścicielami mieszkania byłyby więc wnuczka w 4/6 oraz dwie córki po 1/6. Taki układ oznacza, że wnuczka uzyska większościowy udział, ale nadal będzie współwłaścicielką razem z innymi osobami.

Darowizna udziału w mieszkaniu a zachowek

Darowizna jest rozwiązaniem prostszym konstrukcyjnie, ale w tej sprawie może nie osiągnąć celu wskazanego przez matkę. Jeżeli matka daruje wnuczce swój udział w mieszkaniu, to po śmierci matki osoby uprawnione do zachowku mogą domagać się doliczenia tej darowizny do substratu zachowku na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Trzeba odróżnić zaliczenie darowizny na schedę spadkową od doliczania darowizny przy obliczaniu zachowku. To są dwie różne instytucje. Zwolnienie darowizny z obowiązku zaliczenia na schedę spadkową, o którym mowa przy dziale spadku, nie oznacza automatycznie, że darowizna nie będzie brana pod uwagę przy zachowku.

Innymi słowy: zapis w akcie darowizny, że darowizna nie podlega zaliczeniu na schedę spadkową, może mieć znaczenie przy późniejszym dziale spadku między spadkobiercami, ale nie jest skuteczną gwarancją wyłączenia roszczeń o zachowek. Właśnie dlatego przy planowaniu przekazania mieszkania w rodzinie warto porównać darowiznę, testament i dożywocie.

Dlaczego umowa dożywocia zwykle lepiej chroni przed zachowkiem?

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie. W braku odmiennej umowy nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia różni się od darowizny tym, że nie jest świadczeniem nieodpłatnym. Wnuczka nie otrzymuje udziału w mieszkaniu za darmo, lecz w zamian za konkretne, dożywotnie obowiązki wobec babci. Jeżeli umowa jest rzeczywista, a obowiązki są faktycznie wykonywane, wartości nieruchomości przeniesionej w ramach dożywocia co do zasady nie dolicza się do substratu zachowku.

Takie stanowisko wynika z odpłatnego charakteru umowy dożywocia. W orzecznictwie wskazywano, że umowa dożywocia nie jest darowizną i nie powinna być traktowana jak darowizna przy obliczaniu zachowku. W praktyce jest to jeden z powodów, dla których dożywocie bywa wybierane przy przekazaniu domu lub mieszkania osobie, która realnie opiekuje się seniorem.

Jeżeli nieruchomość została już wcześniej przekazana w darowiźnie, sytuacja jest bardziej złożona niż wybór rodzaju nowej umowy. Osobno omawiamy zamianę wcześniejszej darowizny na dożywocie w kontekście zachowku.

Nie oznacza to jednak, że samo nazwanie umowy dożywociem zawsze zamknie drogę do sporu. Jeżeli umowa byłaby pozorna, obowiązki wnuczki nie byłyby wykonywane albo strony w rzeczywistości chciałyby ukryć darowiznę, pozostali członkowie rodziny mogliby próbować ją podważać. W razie sporu sąd badałby nie tylko treść aktu notarialnego, ale także rzeczywiste relacje stron i wykonywanie umowy.

Czy dożywocie może dotyczyć tylko części mieszkania?

Tak. Umowa dożywocia może dotyczyć udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej. Skoro matka jest właścicielką udziału 4/6 w mieszkaniu, może przenieść ten udział na wnuczkę w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nie jest konieczne, aby zbywca był właścicielem całego mieszkania.

Ważne jest natomiast, aby przedmiotem umowy był udział w prawie własności lokalu, a nie udział w spadku jako ogólnej masie majątkowej. Jeżeli własność udziału została już stwierdzona i wynika z dziedziczenia, notariusz powinien prawidłowo oznaczyć w akcie konkretny udział w nieruchomości.

Jeżeli lokal jest obciążony hipoteką, nie wyklucza to automatycznie zawarcia umowy dożywocia, ale wymaga szczególnej ostrożności. Hipoteka nadal obciąża nieruchomość, a notariusz powinien przeanalizować księgę wieczystą. Gdy z lokalem związany jest aktywny kredyt, trzeba sprawdzić także postanowienia umowy kredytowej oraz stanowisko banku.

Dożywocia nie należy natomiast mechanicznie przenosić na każde prawo do lokalu. Klasyczna umowa z art. 908 Kodeksu cywilnego dotyczy przeniesienia własności nieruchomości. Inaczej ocenia się np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które nie jest własnością nieruchomości w ścisłym znaczeniu.

Jakie obowiązki może przejąć wnuczka?

Zakres obowiązków osoby przejmującej nieruchomość można dopasować do sytuacji rodzinnej i zdrowotnej dożywotnika. Ustawowy model obejmuje utrzymanie, mieszkanie, wyżywienie, ubranie, światło, opał, pomoc w chorobie, pielęgnowanie oraz pogrzeb. Strony mogą jednak uregulować te obowiązki dokładniej.

W praktyce warto wskazać między innymi, czy babcia ma nadal mieszkać w lokalu, które pomieszczenia może zajmować, kto ponosi czynsz, media, leki, koszty opieki, wizyt lekarskich i codziennych zakupów. Można też przewidzieć powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe, służebność mieszkania albo inne uprawnienia mieszczące się w treści prawa dożywocia.

Im bardziej konkretna jest umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu. Ogólnikowy zapis, że wnuczka ma się opiekować babcią, może okazać się niewystarczający, zwłaszcza gdy relacje rodzinne są napięte albo inni spadkobiercy kwestionują rzeczywisty charakter umowy.

Opłaty notarialne i koszty umowy dożywocia

Umowa dożywocia przenosząca własność nieruchomości albo udział w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Podstawowym kosztem jest taksa notarialna, której maksymalna wysokość zależy od wartości przedmiotu umowy. Do taksy dolicza się VAT, koszty wypisów aktu oraz opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej.

Maksymalne stawki taksy notarialnej wynikają z rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy większych wartościach nieruchomości warto zapytać kilku notariuszy o całkowity koszt czynności, ponieważ taksa jest stawką maksymalną i może być negocjowana.

Jeżeli przedmiotem umowy jest udział 4/6 mieszkania, podstawą wyliczeń będzie wartość tego udziału, a nie wartość całego lokalu. Notariusz będzie potrzebował między innymi numeru księgi wieczystej, dokumentów potwierdzających nabycie udziału przez matkę, danych stron, wartości udziału oraz informacji o ewentualnych obciążeniach.

PCC i PIT przy umowie dożywocia

Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Przy przeniesieniu własności nieruchomości lub udziału w nieruchomości stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej. Podatnikiem jest nabywca, czyli w opisanej sytuacji wnuczka, ale podatek pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik.

Inaczej wygląda kwestia podatku dochodowego. Dawniej organy podatkowe traktowały dożywocie jako odpłatne zbycie nieruchomości, co powodowało spory podatkowe. Obecnie istotne znaczenie ma uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14, w której wskazano, że przy zbyciu nieruchomości w drodze umowy dożywocia nie jest możliwe określenie przychodu według zasad z ustawy o PIT.

W praktyce oznacza to, że prawidłowo zawarta umowa dożywocia nie powinna być automatycznie traktowana jak zwykła sprzedaż opodatkowana PIT. Jeżeli jednak stan faktyczny jest nietypowy, lokal był niedawno nabyty, istnieją dodatkowe rozliczenia pieniężne albo umowa zawiera elementy wykraczające poza klasyczne dożywocie, warto przed podpisaniem aktu skonsultować także skutki podatkowe.

Kiedy dożywocie może zostać zakwestionowane?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy dożywocie istnieje tylko na papierze. Jeżeli wnuczka nie sprawuje opieki, nie ponosi żadnych kosztów, nie realizuje świadczeń opisanych w akcie, a babcia w rzeczywistości przekazała jej udział bez ekwiwalentu, inni członkowie rodziny mogą twierdzić, że umowa była pozorna albo miała ukrywać darowiznę.

Ryzyko sporu zmniejsza się, gdy obowiązki są realne, udokumentowane i wykonywane. Pomocne mogą być potwierdzenia opłat, rachunki za leki, dokumentacja wizyt lekarskich, dowody ponoszenia kosztów mieszkania, korespondencja dotycząca opieki oraz zeznania osób, które widzą faktyczne zaangażowanie wnuczki.

W szczególnych sytuacjach, gdy relacje między stronami umowy dożywocia ulegną poważnemu pogorszeniu, Kodeks cywilny przewiduje możliwość zamiany uprawnień z dożywocia na rentę, a wyjątkowo także rozwiązania umowy przez sąd. Nie jest to jednak zwykły sposób wycofania się z umowy, lecz instrument stosowany w razie poważnych konfliktów i szczególnych okoliczności.

Co wybrać w opisanej sytuacji?

Jeżeli celem matki jest przekazanie udziału wnuczce, która realnie się nią opiekuje, i ograniczenie ryzyka przyszłych roszczeń o zachowek, umowa dożywocia jest zasadniczo bezpieczniejszym rozwiązaniem niż darowizna. Darowizna, nawet ze zwolnieniem z zaliczenia na schedę spadkową, nie daje takiej ochrony przed zachowkiem.

Warunkiem jest jednak to, aby dożywocie nie było pozorne. Wnuczka powinna rzeczywiście przejąć obowiązki wobec babci, a akt notarialny powinien jasno opisywać zakres tych obowiązków. Warto również omówić z notariuszem skutki współwłasności, wpisy w księdze wieczystej, obciążenia hipoteczne oraz sposób zabezpieczenia prawa babci do mieszkania.

FAQ

Podsumowanie

Umowa dożywocia może być zawarta także w odniesieniu do udziału w mieszkaniu. W opisanej sytuacji matka może przenieść na wnuczkę swój udział 4/6, ale nie udziały należące do córek. W porównaniu z darowizną dożywocie zwykle lepiej ogranicza ryzyko zachowku, ponieważ jest umową odpłatną, a nie nieodpłatnym przysporzeniem. Jeżeli potencjalnie uprawnione do zachowku są małoletnie dzieci, warto dodatkowo sprawdzić wpływ umowy dożywocia na zachowek małoletnich dzieci.

Najważniejsze jest jednak, aby dożywocie było rzeczywiste, a nie tylko formalne. Wnuczka powinna faktycznie wykonywać obowiązki wobec babci, a umowa powinna precyzyjnie określać zakres opieki, utrzymania, kosztów mieszkania i innych świadczeń. Przed podpisaniem aktu warto skonsultować projekt umowy, zwłaszcza gdy w rodzinie istnieje ryzyko późniejszego sporu o zachowek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564
5. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 lipca 2006 r., sygn. VI ACa 99/2006
7. Wyrok Sądu Najwyższego z 30 marca 1998 r., sygn. III CKN 219/98
8. Postanowienie Sądu Najwyższego z 13 grudnia 2001 r., sygn. IV CKN 566/2000