Sprzedaż roszczeń do nieruchomości dekretowej

Czy można sprzedać roszczenia do nieruchomości warszawskiej?

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić własność nieruchomości od roszczeń dotyczących nieruchomości. Na podstawie art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy grunty warszawskie przeszły na własność gminy m.st. Warszawy, a następnie w wielu przypadkach na własność Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Spadkobierca dawnego właściciela nie dziedziczy więc automatycznie działki, lecz może dziedziczyć uprawnienia i roszczenia wynikające z dawnego stanu prawnego.

Jeżeli dawny właściciel lub jego następca prawny złożył w terminie wniosek dekretowy, podstawą żądania była regulacja art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. Zgodnie z tym przepisem dotychczasowy właściciel mógł żądać przyznania prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym albo prawa zabudowy. Obecnie w praktyce chodzi najczęściej o ustanowienie użytkowania wieczystego, o odszkodowanie albo o ustalenie, że decyzja odmowna została wydana z naruszeniem prawa.

Przeniesienie roszczeń na nabywcę jest zasadniczo rozpatrywane jako przelew wierzytelności. Art. 509 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny stanowi, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Zgodnie z art. 509 § 2 Kodeksu cywilnego wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

W odniesieniu do roszczeń dekretowych istotna pozostaje uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., sygn. III CZP 18/09, w której przyjęto dopuszczalność przelewu roszczenia odszkodowawczego za szkodę wyrządzoną bezprawną odmową przyznania prawa do gruntu warszawskiego. Nie oznacza to jednak, że każda transakcja jest bezpieczna. Nabywca powinien zbadać, czy roszczenie istnieje, czy nie zostało wcześniej zbyte, czy wszyscy spadkobiercy są ustaleni oraz czy postępowanie nie jest dotknięte przeszkodami wynikającymi z aktualnych przepisów administracyjnych.

Co dokładnie można sprzedać: roszczenie, udział w roszczeniu czy udział w spadku?

W praktyce występują trzy podstawowe modele transakcji. Pierwszy to cesja konkretnego roszczenia, drugi to sprzedaż udziału w określonych prawach i roszczeniach, a trzeci to sprzedaż spadku albo udziału w spadku. Wybór ma znaczenie dla formy umowy, zakresu odpowiedzialności oraz późniejszego udziału nabywcy w postępowaniach.

Sprzedaż spadku lub udziału w spadku bywa bezpieczniejsza formalnie, gdy w skład spadku wchodzą roszczenia dekretowe, ale trzeba pamiętać, że taka umowa obejmuje nie tylko korzyści, lecz także obowiązki i ryzyka związane ze spadkiem. Zgodnie z art. 1053 Kodeksu cywilnego nabywca spadku wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy wynikające z nabycia spadku.

Jeżeli sprawa dotyczy starych nieruchomości warszawskich, przed sprzedażą warto odtworzyć pełny łańcuch następstwa prawnego. Pomocne bywają dokumenty potwierdzające stan przedwojenny, dawne księgi hipoteczne, akty notarialne, postanowienia spadkowe oraz zaświadczenia z archiwów.

Forma umowy i dokumenty potrzebne do sprzedaży

Art. 511 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, jej przelew również powinien być stwierdzony pismem. W praktyce przy roszczeniach reprywatyzacyjnych zwykła forma pisemna może być niewystarczająca dowodowo. Z uwagi na wartość transakcji, liczbę dokumentów i późniejsze postępowania administracyjne bezpieczniej jest zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego albo co najmniej z notarialnym poświadczeniem podpisów.

Jeżeli przedmiotem jest sprzedaż spadku albo udziału w spadku, forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Wynika to wprost z art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego. Brak tej formy powoduje nieważność umowy na podstawie art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.

Do transakcji najczęściej potrzebne są:

• postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia po wszystkich osobach w łańcuchu dziedziczenia,
• dokument potwierdzający dawną własność nieruchomości, np. odpis księgi hipotecznej, akt notarialny, orzeczenie albo dokument archiwalny,
• dowód złożenia wniosku dekretowego w terminie przewidzianym w art. 7 ust. 1 dekretu warszawskiego,
• decyzje administracyjne, pisma urzędowe, skargi na bezczynność, wyroki sądów administracyjnych i korespondencję z organem,
• aktualne dane ewidencyjne i księgowe nieruchomości, w tym informacje o obecnym właścicielu i użytkowniku wieczystym,
• pełnomocnictwa oraz oświadczenia, że roszczenia nie zostały wcześniej przeniesione ani obciążone.

Po zawarciu umowy cesji należy zawiadomić właściwy organ lub dłużnika o przelewie. Art. 512 Kodeksu cywilnego chroni dłużnika, który spełnił świadczenie do rąk dotychczasowego wierzyciela, zanim dowiedział się o przelewie. W sprawach administracyjnych nabywca powinien też wykazać interes prawny w rozumieniu art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Jeżeli w toku postępowania dochodzi do zbycia prawa zbywalnego lub dziedzicznego, zastosowanie może mieć art. 30 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, który przewiduje wstąpienie następców prawnych w miejsce dotychczasowej strony.

Wpływ aktualnych przepisów administracyjnych na roszczenia dekretowe

Roszczenia warszawskie są szczególnie wrażliwe na zmiany prawa administracyjnego. Od 17 września 2016 r. obowiązuje art. 214a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wprowadza szczególne przesłanki odmowy ustanowienia użytkowania wieczystego do gruntów warszawskich, m.in. gdy nieruchomość jest przeznaczona albo wykorzystywana na cele publiczne, gdy została sprzedana lub oddana w użytkowanie wieczyste osobom trzecim albo gdy ustanowienie prawa byłoby sprzeczne z przeznaczeniem nieruchomości na określone cele wskazane w tym przepisie. Każdą sprawę trzeba oceniać indywidualnie, bo znaczenie ma aktualny stan nieruchomości i historia decyzji.

Duże znaczenie ma również nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego obowiązująca od 2021 r. Zgodnie z art. 156 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stwierdza się nieważności decyzji, jeżeli od jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 10 lat albo decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. W takim przypadku organ, na podstawie art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, ogranicza się do stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazuje okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności. Dodatkowo art. 158 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje, że nie wszczyna się postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji, jeżeli od jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 30 lat.

Jeżeli jednak dawny wniosek dekretowy nigdy nie został rozpoznany, sytuacja może wyglądać inaczej niż przy starej decyzji odmownej. Wtedy zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy wniosek z art. 7 dekretu warszawskiego został złożony skutecznie i czy nadal istnieje przedmiot, co do którego organ może orzekać. W razie bezczynności organu możliwa jest skarga na bezczynność na podstawie art. 3 § 2 pkt 8 oraz art. 149 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Przy analizie wartości roszczenia trzeba też ustalić, czy nieruchomość może być zwrócona w naturze, czy realne jest jedynie odszkodowanie. Podobne zagadnienia pojawiają się przy inwestycjach publicznych, gdy dochodzi do przejęcia gruntu pod drogę lub inne cele publiczne, czyli przy sprawach takich jak wywłaszczenie.

Zwrot nieruchomości, użytkowanie wieczyste czy odszkodowanie

Jeżeli organ uwzględni wniosek dekretowy, możliwe jest ustanowienie użytkowania wieczystego albo innego prawa odpowiadającego aktualnym regulacjom. W praktyce taki scenariusz wymaga, aby nieruchomość nadal znajdowała się w zasobie podmiotu publicznego i aby nie zachodziły przeszkody z art. 214a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli zwrot w naturze nie jest możliwy, roszczenie może przekształcić się w roszczenie odszkodowawcze. Podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej w wielu sprawach jest art. 160 Kodeksu postępowania administracyjnego w brzmieniu stosowanym do decyzji wydanych przed 1 września 2004 r., z uwzględnieniem przepisów przejściowych, albo art. 4171 § 2 Kodeksu cywilnego w sprawach, w których szkoda wynika z ostatecznej decyzji administracyjnej po stwierdzeniu jej niezgodności z prawem we właściwym trybie. Dobór podstawy prawnej zależy od daty decyzji, trybu jej wzruszenia i rodzaju szkody.

Wysokość odszkodowania nie jest automatyczna. Zwykle wymaga opinii rzeczoznawcy majątkowego i analizy stanu nieruchomości z chwili zdarzenia wywołującego szkodę oraz cen aktualnych na datę wyceny, zgodnie z kierunkiem utrwalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego dotyczącym szkód dekretowych. W sprawach, w których ostatecznie dochodzi do ujawnienia prawa w księdze wieczystej, potrzebny może być także wpis do KW.

Ile można otrzymać za sprzedaż roszczeń?

Nie ma ustawowego cennika sprzedaży roszczeń reprywatyzacyjnych. Cena jest wynikiem negocjacji i zależy przede wszystkim od jakości dokumentów, etapu postępowania, liczby spadkobierców, ryzyka zastosowania art. 214a ustawy o gospodarce nieruchomościami, możliwości zwrotu w naturze, realności odszkodowania, czasu potrzebnego do zakończenia sprawy oraz kosztów sądowych i eksperckich.

W praktyce nabywca płaci mniej niż hipotetyczna wartość nieruchomości albo potencjalnego odszkodowania, ponieważ przejmuje ryzyko przegranej, wieloletniego postępowania, kosztów opinii biegłych i zmian interpretacyjnych. Im bardziej zaawansowana i udokumentowana sprawa, tym większa szansa na wyższą cenę. Jeżeli sprawa jest dopiero na etapie poszukiwania dokumentów, cena bywa znacznie niższa albo nabywca proponuje płatność częściowo uzależnioną od wyniku sprawy.

Przed podpisaniem umowy należy ostrożnie podchodzić do ofert, które przewidują niejasne rozliczenie po wygranej, zbyt szerokie pełnomocnictwa, kary umowne niewspółmierne do ceny albo brak jednoznacznego terminu płatności. Warto też zastrzec, kto ponosi koszty dalszych postępowań i czy zbywca ma jakiekolwiek obowiązki współdziałania po sprzedaży.

Podatek dochodowy i PCC przy sprzedaży roszczeń

Sprzedaż roszczeń reprywatyzacyjnych najczęściej powoduje powstanie przychodu z praw majątkowych. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wymienia prawa majątkowe jako odrębne źródło przychodów, oraz z art. 18 tej ustawy, zgodnie z którym za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw wskazanych w tym przepisie, przy czym katalog ma charakter otwarty.

Dochód z praw majątkowych podlega opodatkowaniu według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 45 ust. 1 tej ustawy podatnik składa zeznanie roczne co do zasady od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Możliwość rozpoznania kosztów uzyskania przychodu trzeba ocenić na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT i dokumentów potwierdzających poniesione wydatki.

Stanowisko o opodatkowaniu sprzedaży roszczeń jako praw majątkowych było prezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2010 r., IPPB4/415-71/10-4/MP, oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 stycznia 2011 r., IPPB4/415-775/10-4/JK. Każdorazowo warto jednak sprawdzić aktualną sytuację podatnika, datę nabycia praw, treść umowy i ewentualne koszty.

Należy pamiętać także o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi PCC podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Przy sprzedaży innych praw majątkowych stawka wynosi 1% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b tej ustawy. Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, chyba że podatek pobiera notariusz jako płatnik przy czynności notarialnej.

Na co uważać przed podpisaniem umowy?

Najważniejsze jest przeprowadzenie rzetelnego badania prawnego. Należy sprawdzić, czy osoba sprzedająca rzeczywiście jest następcą prawnym dawnego właściciela, czy wszyscy spadkobiercy zostali ujawnieni, czy roszczenia nie były już przedmiotem wcześniejszej cesji, czy nie toczy się spór między spadkobiercami oraz czy nie istnieją decyzje lub orzeczenia zamykające drogę do dalszych żądań.

W umowie warto szczegółowo opisać:

• przedmiot sprzedaży, czyli konkretne roszczenia, udział w roszczeniach albo udział spadkowy,
• cenę, termin i sposób płatności,
• oświadczenia zbywcy o stanie prawnym i braku wcześniejszego zbycia praw,
• zakres przekazywanej dokumentacji,
• zasady zawiadomienia organu, sądu lub dłużnika o przelewie,
• odpowiedzialność za wady prawne,
• obowiązki współdziałania po zawarciu umowy, np. podpisanie dodatkowych pism lub udzielenie wyjaśnień.

Jeżeli nabywca proponuje umowę mieszaną, np. część ceny z góry i część po prawomocnym zakończeniu sprawy, trzeba bardzo dokładnie opisać warunki wypłaty drugiej części ceny. Nieprecyzyjne zapisy mogą prowadzić do sporu o to, czy i kiedy zbywca powinien otrzymać dopłatę.

FAQ

Czy sprzedaję nieruchomość, czy tylko roszczenie?

W sprawach dekretowych najczęściej sprzedaje się roszczenie albo udział w roszczeniu, a nie samą nieruchomość. Własność gruntu przeszła na podstawie art. 1 dekretu warszawskiego na podmiot publiczny, dlatego spadkobierca musi najpierw wykazać swoje prawa i doprowadzić do rozstrzygnięcia administracyjnego albo odszkodowawczego.

Czy cesja roszczeń musi być u notariusza?

Sam art. 509 Kodeksu cywilnego nie wymaga aktu notarialnego dla zwykłej cesji. Jeżeli jednak wierzytelność jest stwierdzona pismem, art. 511 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej. Przy roszczeniach reprywatyzacyjnych forma notarialna jest zwykle zalecana ze względów dowodowych, a przy sprzedaży spadku albo udziału w spadku jest obowiązkowa na podstawie art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy nabywca roszczeń automatycznie stanie się stroną postępowania administracyjnego?

Nie zawsze automatycznie. Musi wykazać interes prawny w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz następstwo prawne wynikające z umowy. W sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych znaczenie może mieć art. 30 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, ale organ każdorazowo bada dokumenty i charakter sprawy.

Czy sprzedaż roszczeń podlega podatkowi dochodowemu?

Co do zasady tak. Przychód ze sprzedaży roszczeń jest najczęściej kwalifikowany jako przychód z praw majątkowych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 7 i art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód rozlicza się w zeznaniu rocznym według skali podatkowej z art. 27 ust. 1 tej ustawy.

Czy lepiej sprzedać roszczenie, czy prowadzić sprawę do końca?

To zależy od dokumentów, szans powodzenia, wieku i sytuacji finansowej uprawnionych, kosztów dalszego postępowania oraz przewidywanego czasu oczekiwania. Sprzedaż daje szybszą, ale zwykle niższą kwotę. Samodzielne prowadzenie sprawy może dać wyższy rezultat, lecz wiąże się z ryzykiem przegranej i wieloletnim postępowaniem.

Podsumowanie

Sprzedaż roszczeń do nieruchomości warszawskiej jest możliwa, ale wymaga ostrożności. Podstawą cywilnoprawną przelewu jest art. 509 Kodeksu cywilnego, natomiast sprzedaż spadku albo udziału w spadku wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego. Przed podpisaniem umowy trzeba zbadać dokumenty spadkowe, dawny wniosek dekretowy, stan nieruchomości, etap postępowania oraz skutki aktualnych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kwota uzyskana ze sprzedaży będzie zwykle niższa niż potencjalna wartość odszkodowania albo zwrotu, ponieważ nabywca przejmuje ryzyko i koszty dalszego dochodzenia praw. Transakcja powinna być poprzedzona analizą prawną i podatkową, a umowa powinna szczegółowo regulować przedmiot sprzedaży, cenę, odpowiedzialność zbywcy i zasady przekazania dokumentów.

Źródła

1. Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, w szczególności art. 1 i art. 7 ust. 1 - Dz.U. 1945 nr 50 poz. 279
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 509, art. 511, art. 1051, art. 1052 § 3 i art. 1053 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 28, art. 30 § 4, art. 156 § 2, art. 158 § 2 i art. 158 § 3 - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 214a - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 9 ust. 1, art. 10 ust. 1 pkt 7, art. 18, art. 22 ust. 1, art. 27 ust. 1 i art. 45 ust. 1 - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
6. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., sygn. III CZP 18/09.
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. II CSK 544/09; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2012 r., sygn. I CSK 415/11; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2012 r., sygn. I CSK 465/12.