Działka ze wszczętą egzekucją komorniczą

Nabycie nieruchomości z wszczętą egzekucją komorniczą

Zakup działki, w której księdze wieczystej ujawniono wszczęcie egzekucji z nieruchomości, jest transakcją podwyższonego ryzyka. Nie oznacza to automatycznie, że umowy nie wolno zawrzeć, ale oznacza, że kupujący musi ustalić nie tylko stan własności, lecz także stan zadłużenia, etap egzekucji i dokumenty potrzebne do wykreślenia wpisów z księgi wieczystej.

Podstawowe znaczenie ma art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że sprzedający nadal może podpisać umowę sprzedaży, ale egzekucja może być prowadzona dalej już z nieruchomości należącej do nabywcy.

Moment zajęcia nieruchomości określa art. 925 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu, natomiast wobec osób trzecich istotne znaczenie ma ujawnienie zajęcia w księdze wieczystej. Z kolei art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że komornik jednocześnie z wysłaniem wezwania do dłużnika składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji.

Co oznacza wpis o egzekucji w księdze wieczystej?

Wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej informuje, że komornik prowadzi egzekucję z tej konkretnej nieruchomości. Taki wpis nie jest hipoteką, ale jest bardzo istotnym ostrzeżeniem dla kupującego. Jeżeli kupujący nabędzie działkę mimo tego wpisu, nie może skutecznie twierdzić, że o egzekucji nie wiedział.

Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym hipoteka obciąża nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności i daje wierzycielowi prawo dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.

W praktyce kupujący może więc nabyć własność, ale równocześnie przejąć ryzyko egzekucji z nieruchomości. Nie staje się przez to automatycznie osobistym dłużnikiem sprzedającego, ale może odpowiadać rzeczowo – czyli właśnie nieruchomością.

Kto powinien spłacić dług przy sprzedaży działki zajętej przez komornika?

Co do zasady dług osobisty wobec wierzyciela obciąża sprzedającego, czyli dłużnika. Jednak kupujący, który nabywa nieruchomość z wpisem egzekucji lub hipoteką, musi liczyć się z tym, że wierzyciel będzie mógł szukać zaspokojenia z tej nieruchomości. Dlatego w interesie kupującego leży takie ułożenie transakcji, aby zadłużenie zostało spłacone najpóźniej przy zawieraniu umowy sprzedaży.

Najbezpieczniejszy mechanizm polega na tym, że w akcie notarialnym cena zostaje podzielona: odpowiednia część ceny trafia bezpośrednio do komornika albo wierzyciela, a dopiero pozostała część do sprzedającego. Przelew na rachunek sprzedającego bez kontroli sposobu spłaty długu jest ryzykowny, bo sprzedający może nie uregulować zadłużenia, a egzekucja będzie toczyć się dalej.

Przed podpisaniem aktu należy uzyskać od komornika aktualną informację o wysokości należności potrzebnej do zakończenia egzekucji z nieruchomości. Powinna ona obejmować należność główną, odsetki, koszty procesu, koszty egzekucyjne oraz ewentualne dalsze koszty naliczone do dnia zapłaty. Sama ustna informacja sprzedającego nie wystarcza.

Jakie dokumenty sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed zakupem działki z egzekucją trzeba przeprowadzić dokładną kontrolę dokumentów. Minimum bezpieczeństwa obejmuje:

Jeżeli działka jest nieruchomością rolną, trzeba dodatkowo sprawdzić ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W zależności od powierzchni, przeznaczenia nieruchomości, statusu kupującego i położenia działki może być konieczna analiza prawa nabycia przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym albo prawa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Wykreślenie wpisu egzekucji i hipoteki z księgi wieczystej

Samo spłacenie długu nie usuwa automatycznie wpisów z księgi wieczystej. Po zakończeniu egzekucji trzeba uzyskać dokument stanowiący podstawę wykreślenia ostrzeżenia o egzekucji. Jeżeli wpisana jest hipoteka, potrzebny jest dokument wierzyciela pozwalający na jej wykreślenie. W przypadku hipoteki podstawą wykreślenia jest co do zasady zgoda wierzyciela, a art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje obowiązek dokonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki po jej wygaśnięciu.

Wniosek o wykreślenie wpisu składa się do sądu wieczystoksięgowego na urzędowym formularzu KW-WPIS. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wykreślenia oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Jeżeli w dokumentach lub wpisach występuje oczywista niezgodność, może być konieczne dodatkowe sprostowanie błędu w księdze wieczystej.

Czy nabywca może uczestniczyć w egzekucji?

Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że nabywca nieruchomości po jej zajęciu może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Nie oznacza to przejęcia całego długu osobistego sprzedającego, ale umożliwia nabywcy udział w czynnościach dotyczących nieruchomości, która stała się jego własnością.

Czynności egzekucyjne dokonane przed sprzedażą są skuteczne wobec nabywcy i co do zasady nie trzeba ich powtarzać. Dlatego kupujący nie powinien zakładać, że po przeniesieniu własności egzekucja zacznie się od początku. Przeciwnie – może ona toczyć się dalej na dotychczasowym etapie.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 marca 2006 r., sygn. akt III CZP 16/06, wskazał, że wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane wobec niego za bezskuteczne. To orzeczenie ma znaczenie praktyczne, bo pokazuje związek między egzekucją z nieruchomości a ewentualną skargą pauliańską.

Skarga pauliańska przy zakupie działki od zadłużonego sprzedającego

Niezależnie od wpisanej egzekucji istnieje drugie ryzyko: skarga pauliańska. Zgodnie z art. 527 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego wyjaśnia, kiedy czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli: chodzi o sytuację, w której dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż przed dokonaniem czynności. Jeżeli więc sprzedający ma wielu wierzycieli, a sprzedaż działki powoduje, że nie ma już realnego majątku na spłatę długów, ryzyko sporu pauliańskiego wzrasta.

Ważne są również domniemania. Art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli korzyść uzyskała osoba będąca w bliskim stosunku z dłużnikiem, domniemywa się, że wiedziała ona o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Art. 527 § 4 Kodeksu cywilnego wprowadza podobne domniemanie wobec przedsiębiorcy pozostającego z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych. Przy darowiźnie albo rażąco zaniżonej cenie znaczenie może mieć także art. 528 Kodeksu cywilnego.

Skarga pauliańska nie powoduje automatycznego unieważnienia umowy sprzedaży. Skutek jest względny: na podstawie art. 532 Kodeksu cywilnego wierzyciel, który uzyskał korzystny wyrok, może z pierwszeństwem przed wierzycielami osoby trzeciej dochodzić zaspokojenia z przedmiotu, który wskutek czynności wyszedł z majątku dłużnika albo do niego nie wszedł. Termin na wniesienie skargi wynosi pięć lat od daty czynności – wynika to z art. 534 Kodeksu cywilnego.

Jak ograniczyć ryzyko kupującego?

Pełne bezpieczeństwo przy zakupie nieruchomości z egzekucją jest trudne do osiągnięcia, ale ryzyko można znacząco ograniczyć. Kupujący powinien przede wszystkim żądać aktualnych dokumentów i nie polegać na zapewnieniach sprzedającego. Warto też sprawdzić, czy nie toczą się inne egzekucje przeciwko sprzedającemu i czy w księdze wieczystej nie ma dodatkowych ostrzeżeń, roszczeń lub hipotek.

W akcie notarialnym powinny znaleźć się jasne postanowienia dotyczące: wysokości ceny, kwoty przekazywanej na spłatę zadłużenia, rachunku komornika lub wierzyciela, terminu wydania nieruchomości, obowiązku dostarczenia dokumentów do wykreślenia wpisów oraz odpowiedzialności sprzedającego za nieprawdziwe oświadczenia.

W razie wątpliwości należy rozważyć wstrzymanie transakcji do czasu umorzenia egzekucji albo zawarcie umowy warunkowej lub przedwstępnej z precyzyjnym mechanizmem spłaty. Jeżeli przedmiotem problemu jest nie nieruchomość, ale rzecz ruchoma zajęta w egzekucji, podobne ryzyka praktyczne pokazuje sprawa, w której komornik zajął samochód kupiony od dłużnika.

FAQ

Czy można sprzedać działkę zajętą przez komornika?

Tak, ale zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sprzedaż po zajęciu nie ma wpływu na dalszą egzekucję. Umowa może być ważna między stronami, lecz komornik może kontynuować egzekucję z nieruchomości.

Czy kupujący przejmuje dług sprzedającego?

Kupujący nie przejmuje automatycznie osobistego długu sprzedającego. Może jednak odpowiadać rzeczowo, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką albo egzekucja z nieruchomości jest skutecznie prowadzona. W praktyce oznacza to ryzyko utraty nieruchomości w egzekucji.

Czy wystarczy, że sprzedający obieca spłacić komornika po akcie?

Nie jest to bezpieczne. Najlepiej, aby część ceny została przekazana bezpośrednio komornikowi lub wierzycielowi, a sposób zapłaty był dokładnie opisany w akcie notarialnym. Kupujący powinien mieć dokumenty pozwalające później wykreślić wpisy z księgi wieczystej.

Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni kupującego?

Rękojmia z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece chroni nabywcę w określonych sytuacjach niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym, ale nie chroni przed wpisami, które są w księdze ujawnione i znane kupującemu. Jeżeli ostrzeżenie o egzekucji albo hipoteka są widoczne w księdze, kupujący powinien je uwzględnić.

Jak długo wierzyciel może wnieść skargę pauliańską?

Art. 534 Kodeksu cywilnego przewiduje termin pięciu lat od daty czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli. Po upływie tego terminu roszczenie pauliańskie wygasa.

Podsumowanie

Zakup działki ze wszczętą egzekucją komorniczą wymaga szczególnej ostrożności. Najważniejsze jest to, że zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego zbycie nieruchomości po jej zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Kupujący powinien więc przed podpisaniem aktu ustalić pełną wysokość zadłużenia, etap postępowania, treść wpisów w księdze wieczystej oraz dokumenty potrzebne do wykreślenia ostrzeżeń i hipotek.

Bezpieczna transakcja powinna przewidywać spłatę zadłużenia bezpośrednio do komornika lub wierzyciela oraz pozostawienie sprzedającemu wyłącznie tej części ceny, która pozostaje po zaspokojeniu obciążeń. W sprawach z zadłużonym sprzedającym trzeba dodatkowo ocenić ryzyko skargi pauliańskiej, zwłaszcza gdy kupujący jest osobą bliską sprzedającemu albo cena jest wyraźnie zaniżona.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 924 § 1, art. 925 § 1 i art. 930 § 1.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 527–534 oraz art. 6 Kodeksu cywilnego.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 5, art. 6, art. 65 ust. 1 i art. 100.
4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2006 r., sygn. akt III CZP 16/06.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 61/96.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1964 r., sygn. akt III CR 39/64.
8. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1946 r., sygn. akt C II 216/45.
9. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 10 stycznia 1995 r., sygn. akt I ACr 1014/94.