Jak sprawdzić akt darowizny lub dożywocia nieruchomości?

Dlaczego trzeba ustalić, jaki akt notarialny podpisano?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie podstawy przeniesienia udziału w nieruchomości. Inne skutki wywołuje zwykła darowizna, inne darowizna z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania, a jeszcze inne umowa dożywocia. Wszystkie te czynności mogą prowadzić do wpisania syna jako właściciela lub współwłaściciela, ale różnią się obowiązkami nabywcy i konsekwencjami dla pozostałych członków rodziny.

Przy nieruchomości nie wystarczy ustna umowa ani prywatne pismo. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Z tego powodu dokument powinien istnieć albo w kancelarii notarialnej, albo w archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego, jeżeli od sporządzenia aktu minęło już 10 lat albo kancelaria zakończyła działalność.

Darowizna a umowa dożywocia

Darowizna polega zasadniczo na nieodpłatnym przysporzeniu na rzecz obdarowanego. Jeżeli dotyczy nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce w akcie darowizny mogą pojawić się dodatkowe postanowienia, np. ustanowienie służebności osobistej mieszkania dla darczyńcy albo polecenie, ale nie zmienia to automatycznie darowizny w dożywocie.

Umowa dożywocia jest natomiast umową odpłatną w rozumieniu prawa cywilnego. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony inaczej uregulują zakres świadczeń. Może to obejmować przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Różnica jest istotna także przy późniejszych sporach rodzinnych. Darowizna może mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku, natomiast klasyczne dożywocie co do zasady nie jest traktowane jak darowizna, ponieważ druga strona przyjmuje na siebie świadczenia na rzecz dożywotnika. Ocena zależy jednak od treści aktu i realnego wykonywania obowiązków.

Jak sprawdzić informacje w księdze wieczystej?

Jeżeli znany jest numer księgi wieczystej nieruchomości, pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie księgi w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych. W odpisie aktualnym trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na dział II, czyli dział dotyczący własności i użytkowania wieczystego. Przy wpisie właściciela powinna być wskazana podstawa wpisu, np. umowa darowizny, umowa dożywocia, umowa sprzedaży, dział spadku, zniesienie współwłasności albo inny akt.

W podstawie wpisu zwykle pojawia się data aktu, imię i nazwisko notariusza, siedziba kancelarii oraz numer repertorium A. Te dane są kluczowe, ponieważ pozwalają ustalić, do której kancelarii albo do którego archiwum należy zwrócić się o wypis aktu.

Jeżeli księga wieczysta nie zawiera wystarczających informacji w widoku elektronicznym, można wystąpić do właściwego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego o wgląd do akt księgi wieczystej. W aktach księgi powinny znajdować się dokumenty, na podstawie których dokonano wpisu, w tym wypis aktu notarialnego stanowiący podstawę przeniesienia własności.

Jak ustalić numer księgi wieczystej?

Publiczna przeglądarka ksiąg wieczystych działa po numerze księgi. Jeżeli rodzina nie zna numeru, można go szukać w dokumentach dotyczących nieruchomości, np. w dawnych aktach notarialnych, decyzjach podatkowych, wypisach z rejestru gruntów, dokumentach spadkowych albo pismach z sądu wieczystoksięgowego.

Możliwe jest także wystąpienie do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu o wypis z rejestru gruntów albo informację z ewidencji gruntów i budynków. Organ może wymagać wykazania interesu prawnego. Samo zainteresowanie rodzinne albo ciekawość zwykle nie wystarczy. Inaczej wygląda sytuacja osoby, która nadal jest współwłaścicielem, strony aktu, spadkobiercy strony albo osoby dochodzącej konkretnego roszczenia.

Kto może dostać wypis aktu notarialnego?

W pierwszej kolejności o wypis aktu powinna wystąpić osoba, która była stroną czynności, czyli np. teściowa jako zbywca udziału w nieruchomości. Jeżeli pamięta kancelarię notarialną, może zwrócić się bezpośrednio do notariusza. Jeżeli nie pamięta, dane kancelarii można zwykle odczytać z księgi wieczystej albo z akt księgi.

Zgodnie z art. 90 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie dokumenty obejmujące dokonane czynności notarialne notariusz przekazuje na przechowanie do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego po upływie 10 lat od ich sporządzenia albo z chwilą zaprzestania prowadzenia kancelarii. Oznacza to, że starszego aktu nie trzeba szukać wyłącznie u notariusza, który go sporządził.

W świetle art. 109 Prawa o notariacie wypis aktu notarialnego ma moc prawną oryginału. Wypisy wydaje się stronom aktu, osobom, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu, a także ich następcom prawnym. Osoba trzecia, np. córka, która nie była stroną aktu, co do zasady nie otrzyma wypisu tylko dlatego, że jest członkiem rodziny. Może jednak działać jako pełnomocnik strony albo wykazać następstwo prawne bądź inną podstawę wynikającą z przepisów.

Jeżeli notariusz odmawia wydania wypisu osobie, która nie jest stroną aktu, czasem konieczne jest uzyskanie zgody stron albo rozstrzygnięcia sądu. W praktyce najbezpieczniej jest, aby wniosek złożyła sama teściowa, ewentualnie przez pełnomocnika.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustalić numer księgi wieczystej nieruchomości albo udziału, którego dotyczy przekazanie.
2. Sprawdzić dział II księgi wieczystej i odczytać podstawę wpisu nowego właściciela.
3. Zanotować dane aktu: datę, nazwisko notariusza, siedzibę kancelarii i numer repertorium A.
4. Ustalić, gdzie przechowywany jest akt: w kancelarii notarialnej albo w archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego.
5. Złożyć wniosek o wypis przez osobę uprawnioną, najlepiej przez stronę aktu albo jej pełnomocnika.
6. Przeanalizować treść aktu, a nie tylko nazwę czynności, ponieważ darowizna może zawierać dodatkowe prawa, a dożywocie może być szczegółowo zmodyfikowane.

Co, jeśli matka nie pamięta notariusza i nie ma dokumentu?

Brak dokumentu u matki nie oznacza, że aktu nie da się uzyskać. Oryginał aktu notarialnego pozostaje w miejscu przechowywania aktów notarialnych, a stronom wydaje się wypisy. Jeżeli matka nie ma wypisu, może wystąpić o kolejny, o ile zostanie ustalona kancelaria albo właściwe archiwum.

Jeżeli nie pamięta żadnych danych, najczęściej zaczyna się od księgi wieczystej. To tam powinien być widoczny wpis właściciela oraz dokument, na podstawie którego został dokonany. Jeżeli rodzina zna tylko adres nieruchomości, trzeba najpierw ustalić numer księgi przez dokumenty domowe, ewidencję gruntów albo sąd, wykazując interes prawny.

Dlaczego syn nie musi ujawniać aktu każdemu członkowi rodziny?

Syn jako nabywca może nie chcieć dobrowolnie przekazać wypisu aktu. Sam fakt, że córka jest siostrą nabywcy albo dzieckiem zbywcy, nie zawsze daje jej automatyczne prawo do otrzymania wypisu z kancelarii. Prawo do wypisu wynika przede wszystkim z udziału w akcie, zastrzeżenia w akcie, następstwa prawnego albo odrębnej podstawy prawnej.

Nie oznacza to jednak, że sprawy nie da się wyjaśnić. Jeżeli zbywca żyje i był stroną aktu, może samodzielnie uzyskać wypis. Jeżeli zbywca zmarł, sytuacja zależy od tego, czy wnioskodawca jest następcą prawnym, czy potrzebuje dokumentu do konkretnego postępowania, np. spadkowego, o zachowek albo o ustalenie praw związanych z nieruchomością.

FAQ

Czy córka może sama otrzymać wypis aktu darowizny matki?

Nie zawsze. Jeżeli córka nie była stroną aktu i nie wskazano jej w akcie jako osoby uprawnionej do wypisu, notariusz może odmówić. Łatwiej uzyskać wypis, gdy działa jako pełnomocnik matki albo po jej śmierci wykaże następstwo prawne lub konkretny interes prawny.

Czy w księdze wieczystej widać pełną treść umowy?

Nie. Księga wieczysta pokazuje przede wszystkim wpisy i podstawę wpisu. Pełna treść umowy znajduje się w akcie notarialnym. Dlatego księga pomaga ustalić, gdzie szukać aktu, ale zwykle nie zastępuje jego analizy.

Czy darowizna i dożywocie zawsze są wpisane w księdze wieczystej?

Przeniesienie własności powinno znaleźć odzwierciedlenie w dziale II księgi. Dodatkowo prawa osobiste i roszczenia, takie jak prawo dożywocia albo służebność osobista mieszkania, mogą być ujawnione w dziale III, jeżeli złożono odpowiedni wniosek i dokumenty.

Co zrobić, jeśli akt sporządzono ponad 10 lat temu?

Trzeba ustalić kancelarię, która sporządziła akt, a następnie sprawdzić, czy dokumenty są nadal u notariusza, czy zostały przekazane do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. Po 10 latach dokumenty co do zasady trafiają do sądu.

Czy umowa dożywocia wpływa na zachowek tak samo jak darowizna?

Co do zasady nie. Dożywocie jest umową odpłatną, więc nie traktuje się go automatycznie jak darowizny doliczanej do zachowku. Trzeba jednak zbadać konkretną treść aktu i okoliczności sprawy, zwłaszcza gdy umowa była pozorna albo obowiązki nabywcy były tylko formalne.

Podsumowanie

Ustalenie, czy doszło do darowizny, umowy dożywocia czy innej czynności, najczęściej zaczyna się od księgi wieczystej. To tam można znaleźć podstawę wpisu właściciela i dane aktu notarialnego. Pełną treść dokumentu uzyskuje się natomiast w kancelarii notarialnej albo w archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

Najprościej, aby o wypis wystąpiła osoba, która była stroną aktu, np. matka przekazująca udział w nieruchomości. Jeżeli dokument jest potrzebny innemu członkowi rodziny, trzeba sprawdzić, czy ma on status następcy prawnego, pełnomocnictwo albo inny konkretny interes prawny. W sprawach spornych warto analizować nie tylko nazwę aktu, lecz także wszystkie postanowienia dotyczące opieki, zamieszkiwania, służebności i roszczeń.

Źródła

1. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93