Jak bezpiecznie kupić nieruchomość, gdy sprzedający ma się wyprowadzić?

Czy można kupić nieruchomość i wypłacić część ceny dopiero po wyprowadzce sprzedającego?

Tak. W praktyce jest to często stosowane rozwiązanie, gdy sprzedający potrzebuje pieniędzy na zakup innego lokalu albo na zorganizowanie przeprowadzki, ale nie może wydać domu czy mieszkania w dniu podpisania aktu. Najbezpieczniej nie opierać się wyłącznie na ustnym zapewnieniu, lecz wpisać do aktu notarialnego kilka równoległych zabezpieczeń.

Najważniejsze jest rozróżnienie dwóch kwestii: przeniesienia własności oraz wydania nieruchomości. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. W przypadku nieruchomości umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że po podpisaniu aktu może Pan już być właścicielem, ale jeśli sprzedająca nadal mieszka w lokalu, trzeba osobno zabezpieczyć termin i sposób jego wydania.

Jeżeli mimo ustalonego terminu sprzedający nie opuszcza lokalu, pojawia się już problem jego faktycznego wydania; praktyczny przypadek opisujemy przy temacie kupno mieszkania i wyprowadzkę sprzedającego.

Depozyt notarialny – na czym polega i czy nadaje się do takiej transakcji?

Tak, depozyt notarialny jest rozwiązaniem dopuszczalnym i bardzo przydatnym w takiej sytuacji. Podstawą jest art. 108 § 1 i 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Zgodnie z tym przepisem notariusz, w związku z dokonywaną w kancelarii czynnością, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, a warunki wydania depozytu określa się w protokole.

W praktyce można ustalić, że:

• część ceny zostanie zapłacona sprzedającej od razu przy podpisaniu aktu,
• pozostała część zostanie wpłacona do depozytu notarialnego,
• notariusz wypłaci tę część dopiero po spełnieniu określonych warunków, np. po podpisaniu protokołu wydania nieruchomości.

To rozwiązanie jest korzystne dla obu stron: sprzedająca ma pewność, że pieniądze faktycznie zostały zabezpieczone, a kupujący nie traci kontroli nad całą ceną przed wydaniem lokalu.

Jakie warunki wypłaty środków z depozytu warto wpisać?

Warunki powinny być maksymalnie konkretne. Nie warto poprzestawać na ogólnym sformułowaniu, że sprzedająca „opuści dom”. Lepiej wskazać zdarzenia, które da się łatwo potwierdzić dokumentem.

Najczęściej do aktu i do protokołu depozytu wpisuje się, że wypłata nastąpi po łącznym spełnieniu następujących warunków:

Przy protokole wydania dobrze również jednoznacznie wskazać, które ruchomości pozostają w lokalu; osobno omawiamy wyposażenie mieszkania przy sprzedaży, protokół i skutki podatkowe.

• opróżnienie nieruchomości z osób i rzeczy sprzedającej, z wyjątkiem elementów wyraźnie pozostawianych kupującemu,
• wydanie wszystkich kluczy, pilotów, kart dostępu i dokumentacji dotyczącej nieruchomości,
• podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego przez obie strony,
• wskazanie stanu liczników mediów w protokole.

Można też przewidzieć konkretną datę graniczną oraz procedurę na wypadek sporu, np. że jeśli sprzedająca stawi się do wydania lokalu, a kupujący bez uzasadnienia odmówi podpisania protokołu, środki mogą zostać wypłacone na podstawie innego obiektywnego dowodu. Tego typu rozwiązania trzeba jednak dopasować do konkretnego stanu faktycznego.

Sama wyprowadzka to za mało – trzeba ustalić podstawę dalszego zajmowania lokalu

Jeżeli sprzedająca ma mieszkać w nieruchomości jeszcze przez pewien czas po sprzedaży, trzeba wprost ustalić, na jakiej podstawie prawnej będzie korzystać z lokalu. Najczęściej przyjmuje to formę krótkiego porozumienia w akcie notarialnym, zbliżonego do użyczenia albo odpłatnego korzystania przez oznaczony czas.

To ważne, bo w razie sporu później łatwiej wykazać, że po określonej dacie sprzedająca przebywa w lokalu już bez tytułu prawnego. Wtedy właściciel może dochodzić wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jeżeli temat dotyczy lokalu mieszkalnego faktycznie zajmowanego przez osobę fizyczną, trzeba też pamiętać, że ewentualne usunięcie z lokalu nie następuje „samodzielnie”, lecz wyłącznie zgodnie z procedurą prawną. Z tego powodu warto działać prewencyjnie już na etapie aktu.

Kara umowna za opóźnienie w wydaniu nieruchomości

W praktyce bardzo dobrym zabezpieczeniem jest kara umowna za każdy dzień opóźnienia w wydaniu nieruchomości. Podstawę stanowi art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Obowiązek wydania lokalu jest zobowiązaniem niepieniężnym, więc kara umowna jest tu co do zasady dopuszczalna.

Dodatkowo art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

W praktyce warto ustalić:

• karę za każdy dzień opóźnienia,
• możliwość potrącenia kary z części ceny pozostającej w depozycie,
• ewentualnie dodatkową jednorazową karę za niewydanie lokalu mimo wezwania.

Trzeba jednak pamiętać, że w razie sporu sąd może miarkować karę umowną na podstawie art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo kara jest rażąco wygórowana. Dlatego kara powinna być odczuwalna, ale racjonalna.

Zobacz również: kupno domu obciążonego dożywociem – ryzyka, kredyt i formalności

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – bardzo mocne zabezpieczenie

Warto rozważyć, aby sprzedająca w akcie notarialnym złożyła oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania nieruchomości. Podstawą jest art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, który pozwala nadać aktowi notarialnemu szczególną moc egzekucyjną.

To rozwiązanie może znacząco skrócić drogę dochodzenia roszczeń, bo zamiast prowadzić pełny proces o wydanie lokalu, wierzyciel w określonych warunkach może uzyskać klauzulę wykonalności na akt notarialny. Skuteczność takiego rozwiązania zależy jednak od prawidłowego sformułowania oświadczenia i od realiów konkretnej sprawy, zwłaszcza gdy chodzi o lokal mieszkalny zajmowany przez osobę fizyczną.

W praktyce notariusz i prawnik przygotowują wtedy zapis obejmujący:

• dokładne oznaczenie nieruchomości,
• termin wydania,
• obowiązek opróżnienia z osób i rzeczy,
• warunek, po którego zajściu można wystąpić o klauzulę wykonalności.

Czy wymeldowanie rozwiązuje problem?

Nie. Wymeldowanie ma znaczenie ewidencyjne, a nie rzeczowe. O obowiązku wydania nieruchomości nie decyduje meldunek, lecz tytuł prawny do lokalu i treść zawartej umowy. Brak wymeldowania nie oznacza automatycznie prawa do dalszego zamieszkiwania, a wymeldowanie samo w sobie nie powoduje fizycznego opróżnienia domu czy mieszkania.

Dlatego w akcie należy skupić się przede wszystkim na: terminie wydania, warunkach wypłaty z depozytu, karze umownej i ewentualnym poddaniu się egzekucji.

Jak praktycznie skonstruować bezpieczną transakcję?

W opisanej sytuacji rozsądny model wygląda zwykle tak:

1. W akcie notarialnym strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości.
2. Część ceny trafia do sprzedającej od razu, aby mogła finansować zakup nowego lokalu albo przeprowadzkę.
3. Pozostała część ceny trafia do depozytu notarialnego na podstawie art. 108 § 1 i 2 Prawa o notariacie.
4. W akcie określa się dokładną datę wydania nieruchomości oraz zasady korzystania z niej przez sprzedającą do tego dnia.
5. Wypłata z depozytu następuje dopiero po podpisaniu protokołu wydania i spełnieniu wskazanych warunków.
6. Za opóźnienie przewiduje się karę umowną, najlepiej z możliwością potrącenia z kwoty pozostającej do wypłaty.
7. Dodatkowo sprzedająca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym.

Takie połączenie zabezpieczeń jest zwykle znacznie skuteczniejsze niż samo pozostawienie części ceny „na później” bez jasnych zasad.

Zobacz również: umowa z deweloperem za grunt – jak bezpiecznie zabezpieczyć swoje interesy

FAQ

Czy notariusz może przetrzymać całą cenę do czasu wydania nieruchomości?

Tak, jeżeli strony tak uzgodnią i notariusz przyjmie depozyt w związku z dokonywaną czynnością, zgodnie z art. 108 § 1 i 2 Prawa o notariacie. W praktyce częściej do depozytu trafia tylko część ceny, bo sprzedający zwykle potrzebuje części środków od razu.

Czy wystarczy zapis, że sprzedający wyprowadzi się w ciągu 30 dni?

Nie warto ograniczać się do takiego ogólnego zapisu. Lepiej wskazać dokładną datę, sposób wydania, obowiązek podpisania protokołu, wydanie kluczy i konsekwencje opóźnienia.

Czy kara umowna za niewydanie domu lub mieszkania jest legalna?

Co do zasady tak, ponieważ dotyczy zobowiązania niepieniężnego. Podstawą są art. 483 § 1 oraz art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego. Kara nie powinna jednak być rażąco wygórowana, bo sąd może ją obniżyć na podstawie art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy po zakupie mogę samodzielnie wymienić zamki, jeśli sprzedający nie chce się wyprowadzić?

Nie należy podejmować samodzielnych działań siłowych. Sposób dochodzenia wydania lokalu musi być zgodny z prawem, a przy lokalu mieszkalnym szczególnie ważne jest dochowanie właściwej procedury. Dlatego lepiej zabezpieczyć sprawę wcześniej w akcie.

Czy meldunek sprzedającego po sprzedaży blokuje moje prawa jako właściciela?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu. O sytuacji prawnej decyduje treść umowy i to, czy sprzedającemu przysługuje jeszcze jakikolwiek tytuł do zajmowania nieruchomości.

Źródła

• art. 108 § 1 i 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• art. 155 § 1, art. 158, art. 222 § 1, art. 483 § 1, art. 484 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 777 § 1 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego