Przepisanie udziału w działce na ojczyma a dziedziczenie

Czy po przepisaniu udziału w działce straci Pan prawo do dziedziczenia?

Trzeba rozdzielić dwie różne kwestie: własność nieruchomości i prawo do spadku. Jeżeli przepisze Pan swój udział w działce na mamę albo ojczyma, to straci Pan własność tego udziału od chwili zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność. Wynika to z art. 155 § 1 oraz art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego.

Samo przeniesienie udziału nie pozbawia jednak automatycznie prawa do dziedziczenia po mamie. Jeżeli mama umrze bez testamentu, do dziedziczenia z ustawy powołane są jej dzieci oraz małżonek – zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jako syn mamy co do zasady nadal będzie Pan jej spadkobiercą ustawowym.

Inaczej wygląda sytuacja w odniesieniu do ojczyma. Jeżeli nie doszło do przysposobienia, to nie należy Pan do kręgu jego spadkobierców ustawowych. Krąg spadkobierców ustawowych określają art. 931–935¹ Kodeksu cywilnego i pasierb nie dziedziczy po ojczymie w pierwszej kolejności jak dziecko biologiczne czy przysposobione. Dziedziczenie po ojczymie mogłoby nastąpić przede wszystkim na podstawie testamentu, zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego.

Co dokładnie Pan traci, jeśli przepisze udział na mamę albo ojczyma?

Po podpisaniu aktu notarialnego przestaje Pan być współwłaścicielem w zakresie przekazanego udziału. To ma praktyczne skutki:

• traci Pan prawo współdecydowania o nieruchomości,
• traci Pan udział w wartości działki,
• nie będzie Pan już stroną przy rozporządzaniu nieruchomością,
• w razie późniejszej sprzedaży lub obciążenia działki przez właścicieli nie będzie Pan mógł się temu sprzeciwić jako właściciel.

Jeżeli miałaby to być darowizna, zastosowanie znajdzie art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprzedaż – odpowiednio przepisy o sprzedaży, w tym art. 535 Kodeksu cywilnego, przy zachowaniu formy aktu notarialnego z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Dlatego nie warto podpisywać żadnego aktu wyłącznie na podstawie ustnej informacji, że jest to „potrzebne do zgłoszenia domku”. Najpierw należy sprawdzić, jaka konkretnie czynność ma być wykonana: zgłoszenie budowy, zgłoszenie robót, legalizacja, wpis do księgi wieczystej czy podział nieruchomości.

Zobacz również:

• przepisanie mieszkania
• dopisanie do KW

Czy do zgłoszenia budowy albo robót trzeba przepisać nieruchomość?

Najczęściej nie. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, to w sprawach dotyczących budowy lub robót budowlanych zasadnicze znaczenie ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W praktyce inwestor składa oświadczenie o takim prawie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Podstawą jest art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a definicję prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawiera art. 3 pkt 11 tej ustawy.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać m.in. z prawa własności, współwłasności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. To oznacza, że nie w każdej sytuacji trzeba przenosić własność na jedną osobę.

Przy współwłasności istotne jest też, czy planowana czynność mieści się w granicach zwykłego zarządu czy ją przekracza. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W wielu sprawach budowlanych organ oczekuje więc zgodnego działania wszystkich współwłaścicieli albo dokumentu potwierdzającego uprawnienie inwestora.

Jeżeli zatem Pan i siostra jesteście współwłaścicielami, to bardzo możliwe, że wystarczy Wasza zgoda albo wspólne wystąpienie w sprawie zamiast przenoszenia udziału na ojczyma.

Czy lepiej przepisać udział na mamę niż na ojczyma?

Jeżeli rozważa Pan wyłącznie dwa warianty: na mamę albo na ojczyma, to z punktu widzenia przyszłego dziedziczenia mniej ryzykowne spadkowo bywa przekazanie udziału mamie, bo po mamie co do zasady dziedziczy Pan z ustawy jako dziecko. Nie oznacza to jednak, że jest to rozwiązanie korzystne.

Po pierwsze, mama może później swobodnie rozporządzić nieruchomością za życia albo testamentem. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Z kolei zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego może sporządzić testament.

Po drugie, jeśli mama umrze jako współwłaścicielka tej nieruchomości, jej udział wejdzie do spadku i będzie dzielony między spadkobierców. To wcale nie gwarantuje, że odzyska Pan dokładnie ten sam udział, który dziś by Pan oddał. Wysokość udziałów spadkowych zależy od tego, kto będzie dziedziczył po mamie w dacie jej śmierci oraz czy pozostawi testament.

Po trzecie, przekazanie udziału może mieć też skutki podatkowe, koszty notarialne i sądowe, a w niektórych stanach faktycznych także znaczenie przy ewentualnych późniejszych rozliczeniach rodzinnych.

Czy można niczego nie przepisywać?

Tak. Co do zasady nie ma Pan obowiązku przenoszenia własności swojego udziału tylko dlatego, że żąda tego inny członek rodziny. Do zawarcia umowy darowizny czy sprzedaży konieczna jest zgodna wola stron, a przy nieruchomości także forma aktu notarialnego – art. 60, art. 155 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli nie chce Pan oddawać udziału, może Pan odmówić podpisania aktu. Ewentualnie można rozważyć rozwiązania mniej ryzykowne, np. udzielenie zgody na konkretną inwestycję, pełnomocnictwo do załatwienia określonej sprawy albo zawarcie umowy regulującej sposób korzystania z nieruchomości. Zakres takiego rozwiązania zależy jednak od dokumentów i rzeczywistego celu działania.

Zobacz również:

• bez zwrotu bonifikaty
• udostępnienie działki w celu ocieplenia budynku

Jakie pytania warto wyjaśnić przed wizytą u notariusza?

Zanim podejmie Pan decyzję, proszę ustalić co najmniej:

• kto jest obecnie wpisany w księdze wieczystej i w jakich udziałach,
• na jakiej podstawie ojczym twierdzi, że potrzebuje być właścicielem,
• czy chodzi o zgłoszenie robót, pozwolenie, legalizację samowoli, podział lub inną czynność,
• czy istnieją już projekty, decyzje, mapy albo wezwania z urzędu,
• czy proponowana ma być darowizna, sprzedaż, zamiana czy inna umowa,
• czy notariusz przygotował projekt aktu i czy zawiera on jakiekolwiek zabezpieczenia dla Pana.

Najbezpieczniejsze podejście w opisanej sytuacji

Na podstawie przedstawionych informacji najrozsądniejsze wydaje się wstrzymanie z przenoszeniem udziału do czasu weryfikacji dokumentów. Z samego opisu nie wynika, aby przepisanie udziału na ojczyma było niezbędne do wykonania prac przy domku letniskowym.

Jeżeli celem jest wyłącznie załatwienie formalności budowlanych, zwykle najpierw bada się możliwość działania przez wszystkich współwłaścicieli albo uzyskania ich zgody. Dopiero gdy dokumenty pokażą, że potrzebny jest inny model prawny, można oceniać, czy warto wchodzić w darowiznę, sprzedaż, pełnomocnictwo czy inne rozwiązanie.

Jeśli zależy Panu na zachowaniu kontroli nad nieruchomością i uniknięciu konfliktu spadkowego w przyszłości, nie należy podpisywać aktu „w ciemno”. W sprawach rodzinnych raz oddany udział bardzo trudno później odzyskać bez zgody nowego właściciela albo bez długiego sporu sądowego.

FAQ

Czy po przepisaniu działki na ojczyma nadal będę po nim dziedziczyć?

Co do zasady nie, jeśli nie był Pan przez niego przysposobiony. Sam fakt bycia pasierbem nie daje dziedziczenia ustawowego po ojczymie. Dziedziczenie może wynikać z testamentu.

Czy po darowiźnie na rzecz mamy nadal dziedziczę po mamie?

Tak, co do zasady tak. Jako dziecko mamy dziedziczy Pan z ustawy na podstawie art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że mama pozostawi testament albo wystąpią inne szczególne przesłanki wyłączające dziedziczenie.

Czy zgłoszenie budowy albo ocieplenia wymaga, by właścicielem był tylko ojczym?

Nie zawsze. Często wystarczy zgoda współwłaścicieli albo wspólne działanie wszystkich współwłaścicieli. To zależy od rodzaju robót, stanu prawnego nieruchomości i dokumentów wymaganych przez organ.

Czy mogę odmówić podpisania aktu notarialnego?

Tak. Nie ma obowiązku darowania ani sprzedawania swojego udziału bez własnej zgody. Bez Pana oświadczenia woli i bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Czy lepiej przekazać udział mamie niż ojczymowi?

Z punktu widzenia dziedziczenia ustawowego po mamie bywa to mniej ryzykowne niż przekazanie udziału ojczymowi, ale nadal oznacza utratę własności. Ocenę trzeba oprzeć na dokumentach i celu transakcji.

Źródła

• art. 3 pkt 11, art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 60, art. 140, art. 155 § 1, art. 158, art. 199, art. 535, art. 888 § 1, art. 931 § 1, art. 941 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny