Podział działki niezgodny z MPZP – czy art. 95 ustawy pomoże?

Co wynika z planu miejscowego przy podziale działki?

W opisanej sytuacji punktem wyjścia jest art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Z kolei art. 93 ust. 2 tej ustawy doprecyzowuje, że zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

To oznacza, że jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje minimalną powierzchnię działki budowlanej dla określonego rodzaju zabudowy, organ bada tę zgodność właśnie na etapie podziału. Jeżeli plan stanowi, że dla domu jednorodzinnego wolno stojącego jednolokalowego minimalna powierzchnia działki to 1200 m², a dla budynku jednorodzinnego dwulokalowego 2400 m², to co do zasady nowo wydzielona działka musi spełniać te parametry.

W praktyce trzeba też sprawdzić, czy plan nie wprowadza dodatkowych ograniczeń, np. minimalnej szerokości frontu działki, wymagań co do geometrii działki, nieprzekraczalnych linii zabudowy albo szczególnych zasad obsługi komunikacyjnej. Sama powierzchnia nie zawsze przesądza o dopuszczalności podziału.

Znaczenie ma również to, jak MPZP definiuje parametry dla działki budowlanej, a jak dla samej zabudowy. W niektórych planach zapisy są redagowane w sposób niejednoznaczny i wtedy konieczna jest dokładna analiza konkretnej uchwały.

Dostęp do drogi publicznej też jest obowiązkowy

Niezależnie od zgodności z planem, podział nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Wynika to z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten sam przepis wskazuje, że za dostęp do drogi publicznej uważa się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek albo ustanowienie innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Jeżeli więc działka jest wąska, trzeba ocenić nie tylko powierzchnię, ale też realną możliwość zapewnienia prawidłowego dojazdu do każdej z wydzielonych części. W wielu sprawach to właśnie geometria działki, a nie sama liczba metrów kwadratowych, staje się główną przeszkodą formalną.

Gdy dojazd ma być zapewniony przez drogę wewnętrzną, projekt podziału trzeba ułożyć tak, aby rozwiązanie było funkcjonalne nie tylko geodezyjnie, ale też z punktu widzenia późniejszego korzystania z działek.

Czy można pominąć MPZP na podstawie art. 95 ustawy?

Wyjątki od zasady zgodności podziału z MPZP przewiduje art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić wyłącznie w celach wskazanych w punktach 1–8 tego przepisu.

To katalog zamknięty. Oznacza to, że nie można powołać się na art. 95 tylko dlatego, że parametry z MPZP są dla właściciela niekorzystne albo zbyt restrykcyjne ekonomicznie.

W szczególności w opisanym stanie faktycznym najczęściej rozważany bywa art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Ten wyjątek dotyczy jednak sytuacji, gdy istnieje już budynek mieszkalny i wydzielana jest działka potrzebna do prawidłowego korzystania z tego budynku. Przy działce niezabudowanej przepis ten co do zasady nie znajdzie zastosowania.

Podobnie nie będzie podstaw do sięgnięcia po inne punkty art. 95, jeżeli nie występuje np. zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości, realizacja roszczeń ustawowych czy wydzielenie części objętej określoną decyzją inwestycyjną. Sam zamiar budowy domu dwulokalowego nie uruchamia wyjątków z art. 95.

Jak organy oceniają zgodność podziału z planem?

Zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinia jest wyrażana w formie postanowienia. Na podstawie art. 93 ust. 5 u.g.n. na to postanowienie przysługuje zażalenie.

Praktycznie procedura wygląda tak, że najpierw przygotowuje się wstępny projekt podziału, a organ ocenia jego zgodność z MPZP. Dopiero pozytywna opinia otwiera drogę do dalszych czynności geodezyjnych i do wydania decyzji zatwierdzającej podział.

Jeżeli organ uzna, że nowo wydzielona działka nie spełnia parametrów planu, odmowa zatwierdzenia podziału będzie co do zasady prawidłowa. Spór zwykle koncentruje się wtedy na interpretacji konkretnego zapisu planu, a nie na samym art. 95.

Czy przy niezabudowanej działce art. 95 pkt 7 ma sens?

W opisanej sprawie odpowiedź jest zasadniczo negatywna. Art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, a więc odnosi się do istniejącego już obiektu. Nie jest to podstawa do wydzielenia mniejszej działki wyłącznie po to, by dopiero w przyszłości wybudować na niej dom.

Jeżeli nieruchomość pozostaje niezabudowana, a jedynym celem jest uzyskanie mniejszej działki pod planowaną inwestycję, organ będzie oceniał podział według zasady ogólnej z art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., czyli przez pryzmat MPZP.

Takie rozumienie potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, które konsekwentnie podkreśla wyjątkowy charakter art. 95 i konieczność jego ścisłej wykładni. Nie jest to przepis do „korygowania” niekorzystnych ustaleń planu.

Co jeszcze warto sprawdzić przed złożeniem wniosku?

Poza minimalną powierzchnią działki i dostępem do drogi publicznej warto przeanalizować:

Jeżeli działka ma być docelowo sprzedawana kilku osobom albo inwestycja ma być realizowana wspólnie, pomocna może być analiza zagadnień dotyczących zakup wieloosobowy, bo sposób nabycia i późniejszego podziału bywa istotny praktycznie.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Jeżeli działka jest niezabudowana, a MPZP przewiduje minimalną powierzchnię 2400 m² dla domu jednorodzinnego dwulokalowego, to podział na działkę 1000–1200 m² przeznaczoną pod taki budynek co do zasady nie będzie możliwy. Brakuje bowiem podstawy do zastosowania wyjątku z art. 95 u.g.n., a podział musi odpowiadać ustaleniom planu miejscowego zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.

Inaczej mogłoby być tylko wtedy, gdyby z konkretnego stanu faktycznego wynikała jedna z przesłanek z art. 95 albo gdyby po dokładnej analizie MPZP okazało się, że jego zapis został błędnie odczytany i minimalna powierzchnia dotyczy innej kategorii zabudowy niż planowana. To jednak wymaga oceny treści uchwały i rysunku planu, a nie samej intuicji co do „absurdalności” parametru.

FAQ

Czy można podzielić działkę wbrew MPZP, bo plan jest niekorzystny?

Nie. Samo to, że zapisy planu są niekorzystne, nie pozwala pominąć MPZP. Potrzebna jest konkretna podstawa z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy art. 95 pkt 7 dotyczy pustej działki?

Co do zasady nie. Art. 95 pkt 7 u.g.n. odnosi się do wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku mieszkalnego.

Czy minimalna powierzchnia działki z MPZP zawsze blokuje podział?

Zwykle tak, jeżeli dotyczy rodzaju zabudowy możliwej na wydzielanych działkach. Trzeba jednak dokładnie przeczytać uchwałę planistyczną, bo czasem znaczenie ma sposób sformułowania parametru.

Czy szerokość działki ma znaczenie przy podziale?

Tak. Znaczenie może mieć minimalna szerokość frontu działki wynikająca z MPZP oraz praktyczna możliwość zapewnienia dojazdu i posadowienia budynku zgodnie z planem.

Czy na postanowienie opiniujące zgodność podziału z planem przysługuje środek zaskarżenia?

Tak. Na postanowienie wydane na podstawie art. 93 ust. 4 u.g.n. przysługuje zażalenie zgodnie z art. 93 ust. 5 u.g.n.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.

2. Wyrok NSA z 7 stycznia 2009 r., sygn. akt I OSK 1872/07.

3. Wyrok NSA z 19 czerwca 2007 r., sygn. akt I OSK 1007/06.

4. Wyrok WSA w Warszawie z 13 maja 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 84/09.

5. Wyrok WSA w Poznaniu z 1 lutego 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 1039/17.

6. Wyrok WSA w Lublinie z 10 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Lu 765/22.