.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Podział działki a decyzja o warunkach zabudowy

• Data: 13-05-2024 • Autor: Radca prawny Wioletta Dyl

Doszło do podziału dużej działki na 6 mniejszych. Jeśli decyzja o warunkach zabudowy zapadła przed podziałem, czy działki po podziale mają te same prawa i przywileje co do warunków zabudowy? Decyzja zawiera pozwolenie na budowę 6 budynków jednorodzinnych. Czy nowi właściciele, każdy z nich, otrzymają warunki zabudowy (przepisane na nich w akcie notarialnym) tylko dla swojej działki, tzn. dla 1/6 z jednym budynkiem? Działki są położone na terenie, dla którego nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Podział działki a decyzja o warunkach zabudowy

Podział nieruchomości na mniejsze działki

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek, stanowiących odrębne nieruchomości. W wyniku podziału powstają więc nowe działki, które są wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w ewidencji gruntów. Geodezyjnego podziału działki dokonuje geodeta. Sposób podziału działki uwarunkowany jest konkretnymi przepisami. W wyniku podziału działki powstają co najmniej dwie działki, które winny mieć nowe numery ewidencyjne. Stosowny organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków wprowadza zmiany, które nastąpiły w wyniku podziału geodezyjnego. Jest to ujawnienie w ewidencji nowych numerów działek, przebiegu granic i ich powierzchni, a także rodzajów użytków gruntowych i klas bonitacyjnych. Taka zmiana w ewidencji gruntów wprowadzana jest z urzędu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w swoim art. 94 ust. 1 wskazuje, że podział w przypadku braku MPZP jest możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnym albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy (WZ) i zagospodarowania terenu.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Ważność decyzji o warunkach zabudowy po podziale działki

W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczalne jest wskazanie takich parametrów projektowanej zabudowy, które będą miały wpływ na przyszły podział nieruchomości. Nie chodzi przy tym o jednoznaczne określenie, jakiej powierzchni mają być wydzielone działki oraz w jaki konkretnie sposób mają zostać skomunikowane z drogą publiczną, w tym określenie o przebiegu dróg wewnętrznych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje podziału nieruchomości, lecz wyłącznie w związku z ustalonymi parametrami zabudowy wskazuje, w jakim kierunku może nastąpić jej podział. Przy czym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 20 stycznia 2009 roku (sygn. akt II SA/Ol 908/08) wyraźnie wskazuje, że niecelowe byłoby kilkukrotne przeprowadzanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania tego samego terenu dla każdego z planowanych obiektów budowlanych w ramach tej samej inwestycji i wydawanie kilku odrębnych decyzji ustalających warunki zabudowy odrębnie dla poszczególnych obiektów budowlanych, które mają być usytuowane na tej samej działce. Jak widać przepisy i orzecznictwo wprost dopuszczają sytuację, w której do podziału dochodzi po uzyskaniu WZ.

 

Stąd wniosek, że podział działki nie może skutkować nieważnością decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor, starając się o pozwolenie na budowę na wydzielonej działce, powinien tylko wykazać, że teren inwestycji pokrywa się z terenem określonym w decyzji. Musi to nastąpić w ten sposób, że projektant szczegółowo opisze i wskaże stare (przed podziałem) oraz nowe (po podziale) numery działek.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Drogi odwoławcze od niekorzystnej decyzji albo nowe warunki zabudowy

Co nie znaczy, że nadgorliwy urzędnik nie zechce zakwestionować wydanego WZ dla podzielonych działek, w takiej sytuacji można:

 

  • kwestionować stanowisko organu i skarżyć jego decyzję;
  • wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy – co jest niewątpliwie procesem czasochłonnym i skomplikowanym;
  • wystąpić z wnioskiem o zmianę treści decyzji WZ w zakresie zaktualizowania numerów ewidencyjnych działek. Do takiego wniosku dołącza się decyzję podziałową wskazując, w jakim zakresie został dokonany podział. Po zmianie WZ nie będzie żadnych przeszkód, by w oparciu o nią uzyskać pozwolenie na budowę.

 

Nowa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana dla jednej tylko działki będzie określała warunki zabudowy tylko dla jednej. Decyzja dotycząca wszystkich 6 działek wskazuje warunki zabudowy dla kompleksu domów jednorodzinnych, stąd decyzja dla jednej z tych działek będzie się różniła tym, że będzie określała warunki zabudowy, ograniczając się tylko do tej nieruchomości. Skoro w poprzedniej decyzji o warunkach zabudowy przewidziano zabudowę mieszkaniową – jednorodzinną, to w osobnej decyzji dla jednej z tych działek nie zostanie zmienione przeznaczenie tego terenu. Decyzja ta może się różnić (od poprzedniej) parametrami oraz wymaganiami co do zabudowy.

 

Zgodnie z art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Ale to ostateczność, myślę, że przy obecnym stanie wiedzy przytomny urząd gminy nie będzie robił przeszkód, żądając nowej decyzji.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład z małej miejscowości

W małej miejscowości pod Warszawą właściciel dużego terenu postanowił podzielić swoją działkę na 6 mniejszych. Wcześniej uzyskał decyzję o warunkach zabudowy na budowę sześciu domów jednorodzinnych. Po podziale każda z nowo wydzielonych działek otrzymała własne numery ewidencyjne. Mimo braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nowi właściciele mogli kontynuować projekt zgodnie z pierwotną decyzją WZ, gdyż nie zmieniły się ogólne parametry zabudowy.

 

Przypadek z przedmieść Poznania

Na przedmieściach Poznania, grupa inwestorów zakupiła dużą działkę, na której obowiązywała decyzja o możliwości budowy sześciu domów. Po dokonaniu podziału działki, jeden z inwestorów zdecydował się na sprzedaż swojej części. Nowy właściciel chciał zmienić projekt budowlany, co wymagało uzyskania nowej decyzji WZ, ale tylko dla jego działki. Mimo to, ogólne prawa do budowy domu wynikające z pierwotnej decyzji pozostały nienaruszone.

 

Historia z podkrakowskiej wsi

W malowniczej wsi pod Krakowem, właściciel dużego terenu podjął decyzję o jego podziale na sześć części, każda z prawem do budowy jednego domu jednorodzinnego. Wszystkie działki sprzedano różnym nabywcom. Jeden z nowych właścicieli zdecydował się na dodatkowe badania geodezyjne i odkrył, że jego działka ma lepsze warunki glebowe, co pozwoliło na rozszerzenie projektu budowlanego. Choć musiał zaktualizować decyzję WZ, to jednak cały proces przebiegł sprawnie, dzięki jasnym zasadom określonym w pierwotnej decyzji WZ.

Podsumowanie

Podsumowując, podział dużej działki na mniejsze jednostki nie unieważnia automatycznie istniejących decyzji o warunkach zabudowy. Właściciele nowo wydzielonych działek zazwyczaj mogą kontynuować projekt zgodnie z pierwotnie uzyskaną decyzją WZ, co znacznie upraszcza proces budowlany. Jednak w przypadku planów modyfikacji pierwotnych założeń projektowych lub występujących niezgodności, konieczne może być uzyskanie nowej, indywidualnej decyzji dla poszczególnych działek.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawie podziału nieruchomości lub zmiany warunków zabudowy? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania pism, które pomogą Ci sprawnie przeprowadzić cały proces zgodnie z obowiązującymi przepisami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu