Co z warunkami zabudowy po podziale działki?

Podział nieruchomości na mniejsze działki

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek, stanowiących odrębne nieruchomości. W wyniku podziału powstają więc nowe działki, które są wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w ewidencji gruntów. Geodezyjnego podziału działki dokonuje geodeta. Sposób podziału działki uwarunkowany jest konkretnymi przepisami. W wyniku podziału działki powstają co najmniej dwie działki, które winny mieć nowe numery ewidencyjne. Stosowny organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków wprowadza zmiany, które nastąpiły w wyniku podziału geodezyjnego. Jest to ujawnienie w ewidencji nowych numerów działek, przebiegu granic i ich powierzchni, a także rodzajów użytków gruntowych i klas bonitacyjnych. Taka zmiana w ewidencji gruntów wprowadzana jest z urzędu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w swoim art. 94 ust. 1 wskazuje, że podział w przypadku braku MPZP jest możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnym albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy (WZ) i zagospodarowania terenu.

Ważność decyzji o warunkach zabudowy po podziale działki

W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczalne jest wskazanie takich parametrów projektowanej zabudowy, które będą miały wpływ na przyszły podział nieruchomości. Nie chodzi przy tym o jednoznaczne określenie, jakiej powierzchni mają być wydzielone działki oraz w jaki konkretnie sposób mają zostać skomunikowane z drogą publiczną, w tym określenie o przebiegu dróg wewnętrznych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje podziału nieruchomości, lecz wyłącznie w związku z ustalonymi parametrami zabudowy wskazuje, w jakim kierunku może nastąpić jej podział. Przy czym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 20 stycznia 2009 roku (sygn. akt II SA/Ol 908/08) wyraźnie wskazuje, że niecelowe byłoby kilkukrotne przeprowadzanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania tego samego terenu dla każdego z planowanych obiektów budowlanych w ramach tej samej inwestycji i wydawanie kilku odrębnych decyzji ustalających warunki zabudowy odrębnie dla poszczególnych obiektów budowlanych, które mają być usytuowane na tej samej działce. Jak widać przepisy i orzecznictwo wprost dopuszczają sytuację, w której do podziału dochodzi po uzyskaniu WZ.

Stąd wniosek, że podział działki nie może skutkować nieważnością decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor, starając się o pozwolenie na budowę na wydzielonej działce, powinien tylko wykazać, że teren inwestycji pokrywa się z terenem określonym w decyzji. Musi to nastąpić w ten sposób, że projektant szczegółowo opisze i wskaże stare (przed podziałem) oraz nowe (po podziale) numery działek.

Drogi odwoławcze od niekorzystnej decyzji albo nowe warunki zabudowy

Co nie znaczy, że nadgorliwy urzędnik nie zechce zakwestionować wydanego WZ dla podzielonych działek, w takiej sytuacji można:

• kwestionować stanowisko organu i skarżyć jego decyzję;
• wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy – co jest niewątpliwie procesem czasochłonnym i skomplikowanym;
• wystąpić z wnioskiem o zmianę treści decyzji WZ w zakresie zaktualizowania numerów ewidencyjnych działek. Do takiego wniosku dołącza się decyzję podziałową wskazując, w jakim zakresie został dokonany podział. Po zmianie WZ nie będzie żadnych przeszkód, by w oparciu o nią uzyskać pozwolenie na budowę.

Nowa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana dla jednej tylko działki będzie określała warunki zabudowy tylko dla jednej. Decyzja dotycząca wszystkich 6 działek wskazuje warunki zabudowy dla kompleksu domów jednorodzinnych, stąd decyzja dla jednej z tych działek będzie się różniła tym, że będzie określała warunki zabudowy, ograniczając się tylko do tej nieruchomości. Skoro w poprzedniej decyzji o warunkach zabudowy przewidziano zabudowę mieszkaniową – jednorodzinną, to w osobnej decyzji dla jednej z tych działek nie zostanie zmienione przeznaczenie tego terenu. Decyzja ta może się różnić (od poprzedniej) parametrami oraz wymaganiami co do zabudowy.

Zgodnie z art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Ale to ostateczność, myślę, że przy obecnym stanie wiedzy przytomny urząd gminy nie będzie robił przeszkód, żądając nowej decyzji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717