Jak skutecznie zablokować budowę marketu zamiast planowanego domu sąsiada?

Przestrzeganie zasady dobrego sąsiedztwa

Niestety argumenty, jakie Pan podał, czyli bliskość szkoły, wzmożony ruch pojazdów, hałas, uciążliwe godziny pracy, zabudowa jednorodzinna, niedostosowane chodniki i drogi do większego ruchu pojazdów – nie są podstawą do zaskarżenia decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy zasadniczo nie bada się oddziaływania planowanej inwestycji na działki sąsiednie. Ale niespełnienie warunków zasady dobrego sąsiedztwa już tak.

Z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wystarczające jest zatem stwierdzenie w sąsiedztwie działki objętej inwestycją jednej tylko działki zabudowanej w sposób podobny do planowanego przez inwestora, a analiza urbanistyczna wykazała występowanie większej ilości zabudowań tego rodzaju (wyrok WSA w Łodzi z 14-05-2014, II SA/Łd 130/14).

Brak MPZP a określanie wymagań co do nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

Zasady ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; zwanym dalej rozporządzeniem). W ocenie organu II instancji postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Burmistrza Ł. wykazało, że projektowana inwestycja może zostać zrealizowana na wskazanym przez inwestora terenie, bowiem spełnione są, co wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach i parametrach, tj. budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne, budynki mieszkalno-usługowe. Nie ma tam wielkopowierzchniowego budynku usługowo-handlowego (c.d. wyrok WSA w Łodzi z 14-05-2014).

Zaskarżenie decyzji o warunkach zabudowy

Argumentami do zaskarżenia decyzji o warunkach zabudowy mogą być:

1. Przy budowie budynku wielkopowierzchniowego nie będzie możliwie zachowanie procentowej powierzchni biologicznie czynnej, przy uwzględnieniu wielkości planowanego budynku oraz miejsc postojowych wraz z drogami dojazdowymi;

2. zakwestionowanie występowania kontynuacji funkcji, ustalenie wskaźnika nowej zabudowy, który jest sprzeczny z pozostałymi parametrami wynikającymi z analizy terenu;

3. niespełnienie warunku dobrego sąsiedztwa, bowiem ma ono miejsce, jeżeli zabudowa nie godzi w zastany stan rzeczy i można pogodzić ją z funkcją istniejącą. Dopuszcza się przy zabudowie realizującej funkcję mieszkaniową realizację zabudowy w postaci sklepu osiedlowego, przychodni, urządzeń rekreacyjnych, nie dopuszcza się natomiast budowy sklepu o charakterze wielkopowierzchniowym, zakładu produkcyjnego, bowiem burzy to istniejący ład przestrzenny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414