Przekształcenie działki leśnej w rolną – czy to możliwe?

Czy działkę leśną można przekształcić w rolną?

Tak, ale jest to rozwiązanie wyjątkowe. Podstawą jest art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, zgodnie z którym zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna wyłącznie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów.

To oznacza, że organ nie bada tylko tego, czy wnioskodawca chciałby korzystać z gruntu inaczej. Musi ocenić, czy istnieje rzeczywiście wyjątkowa, obiektywnie uzasadniona potrzeba, której nie da się racjonalnie zrealizować inaczej. Z praktyki wynika, że jest to przesłanka trudna do wykazania.

Jeżeli planują Państwo zakup działki, trzeba też pamiętać o jednej istotnej kwestii: wniosek o zmianę składa co do zasady właściciel gruntu. Przed zakupem można więc badać szanse, kompletować dokumenty i występować o informacje, ale ostateczne postępowanie zwykle wymaga już tytułu prawnego do nieruchomości.

Co oznacza oznaczenie Ls i od czego zacząć?

Oznaczenie Ls w ewidencji gruntów i budynków oznacza użytek leśny, ale sama ewidencja nie przesądza jeszcze automatycznie o całym stanie prawnym. W praktyce trzeba ustalić jednocześnie:

• jak grunt jest oznaczony w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej na podstawie rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków;
• czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• czy grunt spełnia definicję lasu z art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;
• czy nieruchomość leży na obszarze chronionym albo w jego otulinie;
• czy planowana zmiana może wymagać decyzji środowiskowej.

Jeżeli nie ma MPZP, warto najpierw wystąpić do gminy o informację planistyczną lub zaświadczenie o braku planu oraz sprawdzić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, o ile gmina jeszcze się nim posługuje w danym stanie planistycznym. Równolegle warto uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz przeanalizować mapę ewidencyjną.

Zobacz również: zalesienie przy braku planu miejscowego.

Jak organy rozumieją „szczególnie uzasadnioną potrzebę”?

Przepis art. 13 ust. 2 ustawy o lasach jest bardzo restrykcyjny. Nie wystarczy wskazać, że grunt byłby wygodniejszy do uprawy, że jest mały, zaniedbany albo że właściciel chce powiększyć gospodarstwo. Organ bada, czy chodzi o potrzebę naprawdę wyjątkową, ocenianą według kryteriów obiektywnych.

W orzecznictwie podkreśla się, że ciężar wykazania tej przesłanki spoczywa na właścicielu. Tak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 26 stycznia 2023 r., sygn. II SA/Bk 825/22. Z kolei w wyroku z 15 grudnia 2022 r., sygn. II SA/Bk 780/22, ten sam sąd wyjaśnił, że potrzeba musi być wyjątkowa i uzasadniona obiektywnie, a nie tylko z punktu widzenia prywatnego interesu strony.

Znaczenie mają również cechy konkretnego lasu: jego powierzchnia, wiek, stan, położenie, związek z większym kompleksem leśnym, sąsiedztwo gruntów rolnych i faktyczna wartość przyrodnicza. Zwrócił na to uwagę WSA w Rzeszowie w wyroku z 1 marca 2023 r., sygn. II SA/Rz 1625/21.

Brak planu miejscowego – czy to pomaga?

Nie zawsze. Brak MPZP nie oznacza, że grunt można łatwo „odlesić” lub przekwalifikować na rolny. W sprawach dotyczących lasów kluczowe znaczenie ma nadal art. 13 ust. 2 ustawy o lasach, a także ustalenie, czy grunt rzeczywiście jest lasem w rozumieniu art. 3 tej ustawy.

W praktyce brak planu może nawet utrudniać ocenę inwestycyjną, bo trzeba osobno analizować dokumenty ewidencyjne, stan faktyczny gruntu i ograniczenia środowiskowe. Dla porównania, przy innych typach zmian przeznaczenia pomocne mogą być zagadnienia opisane w materiale o zmianie przeznaczenia działki leśne na nieleśne.

Jakie dokumenty i argumenty przygotować?

Przepisy nie dają urzędowego, zamkniętego katalogu argumentów, które gwarantują zgodę. Dlatego trzeba skupić się na materiale dowodowym. W praktyce warto przygotować:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków;
• mapę ewidencyjną i mapę sytuacyjno-wysokościową, jeżeli jest potrzebna;
• dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
• opis aktualnego sposobu użytkowania gruntu;
• dokumenty potwierdzające szczególnie uzasadnioną potrzebę, np. związane z rzeczywistym prowadzeniem gospodarstwa rolnego, układem działek, dojazdem, racjonalnością gospodarczą i brakiem alternatywy;
• w razie potrzeby opinie specjalistyczne dotyczące stanu drzewostanu, wartości przyrodniczej albo warunków gruntowych.

Dobrze przygotowany wniosek powinien nie tylko zawierać żądanie, ale także dokładnie opisywać stan faktyczny i wskazywać, dlaczego w konkretnej sytuacji interes właściciela ma charakter wyjątkowy. Sama ogólna deklaracja, że grunt ma służyć rolnictwu, zwykle będzie za słaba.

Zobacz również: grunty leśne oraz wyłączenie z produkcji.

Czy potrzebna jest decyzja środowiskowa?

W części spraw tak. Należy zbadać, czy planowane zamierzenie mieści się w katalogu przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko określonych w § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W szczególności znaczenie może mieć § 3 ust. 1 pkt 88 tego rozporządzenia, obejmujący zmianę lasu, innego gruntu o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokrytego roślinnością leśną albo nieużytku na użytek rolny, w przypadkach wskazanych w tym przepisie, m.in. na obszarach chronionych, w granicach miast albo przy odpowiednio większej powierzchni.

Jeżeli inwestycja wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, stosuje się ustawę z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Bez takiej decyzji dalsze procedowanie może być niemożliwe.

Sama wycinka lub brak drzew nie wystarczą

Warto podkreślić, że czasowy brak drzewostanu nie powoduje automatycznie, że grunt przestaje być lasem. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 marca 2022 r., sygn. I OSK 984/21, wskazał, że nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest sam w sobie podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny.

Dlatego argumenty w rodzaju „na działce i tak już nie ma drzew” albo „las jest słabej jakości” mogą być niewystarczające, jeżeli nie towarzyszy im pełna analiza stanu prawnego i faktycznego.

Jak wygląda praktyczna kolejność działań?

Najbezpieczniej przejść przez sprawę etapami:

Właściwy organ i szczegółowy tryb mogą wymagać doprecyzowania po analizie lokalizacji działki, jej powierzchni, formy własności i tego, czy grunt jest objęty dodatkowymi ograniczeniami. W sprawach leśnych nie ma jednego prostego formularza, który działa w każdej sytuacji.

Na co uważać przed zakupem działki?

Jeżeli działka ma być kupiona dopiero teraz, największe ryzyka są trzy:

• po zakupie może się okazać, że nie da się wykazać szczególnie uzasadnionej potrzeby;
• mogą wystąpić ograniczenia środowiskowe albo planistyczne, których wcześniej nie dostrzeżono;
• koszty dokumentacji, opinii i postępowań mogą być istotne, mimo że sprawa zakończy się odmową.

Z tego powodu przed podpisaniem umowy warto przeanalizować dokumenty nieruchomości i rozważyć zabezpieczenie umowne swoich interesów. W niektórych przypadkach rozsądne jest zawarcie umowy przedwstępnej z dodatkowymi warunkami albo długim terminem na badanie stanu prawnego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce organy mogą oceniać podobne wnioski bardzo różnie – wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego i jakości uzasadnienia.

FAQ

Czy sam brak planu miejscowego pozwala zmienić las na grunt rolny?

Nie. Brak MPZP nie znosi wymogów z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach. Nadal trzeba wykazać szczególnie uzasadnioną potrzebę właściciela i zbadać ograniczenia środowiskowe.

Czy przyszły nabywca może złożyć wniosek o zmianę działki leśnej na rolną?

Zasadniczo wniosek składa właściciel albo podmiot mający odpowiedni tytuł prawny. Przed zakupem można natomiast sprawdzić dokumenty, uzyskać informacje urzędowe i przygotować strategię działania.

Czy wystarczy, że na działce nie ma już drzew?

Nie. Z orzecznictwa wynika, że czasowy brak roślinności leśnej nie przesądza jeszcze o utracie charakteru leśnego gruntu.

Czy można z góry napisać jeden uniwersalny wzór pisma?

Nie warto. W takich sprawach uzasadnienie musi być ściśle dopasowane do konkretnej działki, dokumentów, sąsiedztwa i celu, jaki właściciel chce osiągnąć.

Czy każda zmiana lasu na użytek rolny wymaga decyzji środowiskowej?

Nie każda, ale trzeba to sprawdzić w oparciu o § 3 ust. 1 pkt 88 rozporządzenia Rady Ministrów z 10 września 2019 r. oraz cechy danej nieruchomości, w tym powierzchnię i położenie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w szczególności art. 3 i art. 13 ust. 2.

2. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, w szczególności art. 6 ust. 1.

3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w szczególności § 3 ust. 1 pkt 88.

5. Wyrok WSA w Białymstoku z 26 stycznia 2023 r., sygn. II SA/Bk 825/22.

6. Wyrok WSA w Białymstoku z 15 grudnia 2022 r., sygn. II SA/Bk 780/22.

7. Wyrok WSA w Białymstoku z 17 lutego 2022 r., sygn. II SA/Bk 866/21.

8. Wyrok WSA w Rzeszowie z 1 marca 2023 r., sygn. II SA/Rz 1625/21.

9. Wyrok NSA z 1 marca 2022 r., sygn. I OSK 984/21.