Przekształcenie gruntów leśnych na działkę budowlaną

Czy grunt leśny można przekształcić w działkę budowlaną?

Tak, ale w praktyce jest to jedna z trudniejszych zmian przeznaczenia nieruchomości. Jeżeli działka w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczona jako las, np. symbolem Ls, to najpierw trzeba ustalić, czy jest to grunt leśny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten obejmuje m.in. grunty określone jako lasy w przepisach o lasach, grunty zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej oraz grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Samo posiadanie 70 arów lasu w gospodarstwie rolnym nie oznacza, że właściciel może od razu wystąpić o pozwolenie na budowę domu. Zgodnie z art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie gruntu na cele nieleśne oznacza ustalenie innego niż leśny sposobu użytkowania gruntu leśnego. Takiej zmiany dokonuje się w procedurze planistycznej, a nie zwykłym pismem do starosty.

W przypadku prywatnego lasu o powierzchni 70 arów, czyli 0,70 ha, kluczowe znaczenie ma art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten stanowi, że przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sporządzanym zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak miejscowego planu a decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli dla terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, właściciel często pyta, czy wystarczy decyzja o warunkach zabudowy. Przy gruncie leśnym odpowiedź najczęściej brzmi: nie. Art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala wydać decyzję o warunkach zabudowy tylko wtedy, gdy teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych albo leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, albo gdy jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu, który następnie utracił moc.

Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje więc zgody na zmianę przeznaczenia lasu. Jeżeli grunt leśny wymaga zgody z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, droga przez warunki zabudowy będzie co do zasady zamknięta, chyba że w konkretnej sprawie zachodzi ustawowy wyjątek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kto wydaje zgodę na przeznaczenie lasu na cele nieleśne?

Organ właściwy zależy od tego, czy grunt leśny jest własnością Skarbu Państwa, czy prywatnego właściciela. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa na cele nieleśne wymaga zgody ministra właściwego do spraw środowiska albo osoby przez niego upoważnionej.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 5 tej samej ustawy przeznaczenie pozostałych gruntów leśnych, czyli w szczególności lasów prywatnych, wymaga zgody marszałka województwa. Zgoda ta nie jest wydawana na prywatny wniosek właściciela złożony bezpośrednio do marszałka. Art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje, że występuje o nią wójt, burmistrz albo prezydent miasta w związku z procedurą sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak wygląda procedura w gminie?

Właściciel działki powinien zacząć od sprawdzenia wypisu z ewidencji gruntów i budynków, mapy ewidencyjnej, księgi wieczystej oraz dokumentów planistycznych gminy. Jeżeli działka jest lasem i nie ma miejscowego planu, realnym pierwszym krokiem jest złożenie do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wniosku o sporządzenie planu miejscowego albo objęcie działki planem dopuszczającym zabudowę.

Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu podejmuje rada gminy na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sama procedura planistyczna obejmuje m.in. sporządzenie projektu planu, uzgodnienia i opinie, wystąpienie o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, wyłożenie projektu do publicznego wglądu oraz rozpatrzenie uwag. Wynika to przede wszystkim z art. 17 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ważne jest to, że właściciel ma prawo złożyć wniosek, ale nie ma roszczenia o uchwalenie planu o określonej treści. Gmina może uznać, że przeznaczenie lasu pod budownictwo jest sprzeczne z polityką przestrzenną, ochroną środowiska, układem komunikacyjnym, uzbrojeniem terenu albo interesem publicznym. Jeżeli plan zostanie uchwalony i narusza interes prawny właściciela, możliwa może być skarga do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ale wymaga to indywidualnej oceny.

Wyłączenie gruntu z produkcji leśnej

Zmiana przeznaczenia w miejscowym planie nie kończy sprawy. Jeżeli inwestor chce faktycznie rozpocząć inne niż leśne użytkowanie terenu, zwykle potrzebuje jeszcze decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Wynika to z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którym wyłączenie z produkcji użytków rolnych określonych w ustawie oraz gruntów leśnych przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

W sprawach gruntów leśnych decyzję o wyłączeniu z produkcji wydaje co do zasady dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych dyrektor parku narodowego. Jest to etap następujący po zmianie przeznaczenia w planie, a przed wykorzystaniem gruntu na cel budowlany.

Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje, że osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych także jednorazowe odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu, jeżeli taki obowiązek wynika z decyzji. Wysokość kosztów zależy od powierzchni, rodzaju gruntu, wartości drzewostanu oraz celu inwestycji.

Istotny wyjątek przewiduje art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obowiązek zapłaty należności i opłat rocznych, a przy gruntach leśnych także jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego. Jeżeli wyłączenie obejmuje większą powierzchnię, zwolnienie działa tylko w granicach wskazanych w tym przepisie.

Czego nie należy robić?

Nie należy zakładać, że najpierw można przekształcić las w grunt rolny, a później łatwo uzyskać zgodę wójta na budowę. Taka konstrukcja nie wynika z aktualnych przepisów. Jeżeli grunt jest leśny, zasadnicza ścieżka prowadzi przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz zgody wymagane przez art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Nie należy również rozpoczynać wycinki, niwelacji terenu, utwardzania ani robót budowlanych przed uzyskaniem wymaganych rozstrzygnięć. W zależności od stanu faktycznego mogą pojawić się konsekwencje administracyjne, obowiązek rekultywacji, opłaty, a także odrębne obowiązki wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody oraz przepisów Prawa budowlanego.

Praktyczna kolejność działań

1. Uzyskaj aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz sprawdź oznaczenie użytku, zwłaszcza czy widnieje symbol Ls.
2. Sprawdź, czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie przewiduje.
3. Jeżeli planu nie ma albo plan utrzymuje przeznaczenie leśne, złóż do gminy wniosek o sporządzenie albo zmianę miejscowego planu.
4. Uzasadnij wniosek: dostępem do drogi publicznej, sąsiedztwem zabudowy, możliwością uzbrojenia, małą wartością przyrodniczą fragmentu działki lub innymi argumentami planistycznymi.
5. Jeżeli gmina rozpocznie procedurę, monitoruj jej przebieg i składaj uwagi do projektu planu w terminach ogłoszonych przez gminę.
6. Po uchwaleniu planu dopuszczającego zabudowę wystąp o decyzję o wyłączeniu z produkcji leśnej, jeżeli jest wymagana.
7. Dopiero po spełnieniu wymogów planistycznych i leśnych analizuj pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

FAQ

Źródła

• Art. 2 ust. 2, art. 4 pkt 6, art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1, art. 7 ust. 2 pkt 2 i pkt 5, art. 7 ust. 3, art. 11 ust. 1, art. 12 ust. 1 oraz art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
• Art. 14 ust. 1, art. 17 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.