Zasiedzenie udziałów w nieruchomości przez współwłaściciela

Czy współwłaściciel może zasiedzieć pozostałe udziały w nieruchomości?

Tak, zasiedzenie udziałów w nieruchomości przez współwłaściciela jest dopuszczalne. Dotyczy to zarówno działki, jak i mieszkania lub domu, które stanowią współwłasność kilku osób. Nie chodzi jednak o zasiedzenie własnego udziału, bo tego, co już należy do danej osoby, nie nabywa się ponownie przez zasiedzenie. Można natomiast nabyć przez zasiedzenie udziały należące do innych współwłaścicieli.

Podstawą jest art. 172 Kodeksu cywilnego. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze. Przy współwłasności problem polega na tym, że każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać całą rzecz wspólną. Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli faktycznie korzysta z całej działki, nie oznacza jeszcze automatycznie, że zaczął zasiedzenie udziałów pozostałych osób.

Dlatego w sprawach o zasiedzenie nieruchomości sąd bada nie tylko czas korzystania z nieruchomości, lecz także charakter tego korzystania. Trzeba wykazać, że posiadacz wykonywał względem cudzych udziałów władztwo właścicielskie i że ta zmiana była widoczna na zewnątrz.

Dobra wiara i zła wiara przy zasiedzeniu udziałów

Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje nam prawo własności. Zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie albo powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem całości nieruchomości. Ocena dobrej albo złej wiary zależy od konkretnych okoliczności, ale przy zakupie tylko ułamkowego udziału najczęściej trudno bronić dobrej wiary co do pozostałych udziałów.

Jeżeli ktoś kupił 1/20 działki, widział akt notarialny i znał treść księgi wieczystej, to wie, że pozostałe 19/20 należy do innych osób. W takiej sytuacji termin zasiedzenia pozostałych udziałów będzie co do zasady wynosił 30 lat. Osiemnastoletnie korzystanie z działki, nawet połączone z ogrodzeniem, uporządkowaniem terenu i płaceniem podatku, zwykle nie wystarcza do stwierdzenia zasiedzenia.

Okres 20 lat ma znaczenie głównie wtedy, gdy objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło w okolicznościach usprawiedliwiających przekonanie, że posiadacz jest właścicielem. W sprawach współwłaścicieli zdarza się to rzadko, ponieważ sam tytuł prawny do udziału zwykle pokazuje, że nieruchomość nie należy do jednej osoby w całości.

Posiadanie samoistne ponad własny udział

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W przypadku współwłaściciela trzeba jednak odróżnić zwykłe wykonywanie prawa do współposiadania od posiadania prowadzącego do zasiedzenia cudzych udziałów. Prawo współwłasności samo w sobie pozwala korzystać z całej rzeczy wspólnej, o ile nie narusza to analogicznych praw pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy podkreśla, że współwłaściciel powołujący się na zasiedzenie cudzych udziałów musi wykazać zmianę zakresu posiadania: nie wystarczy, że inni współwłaściciele nie korzystali z nieruchomości. Konieczne jest zachowanie wskazujące, że posiadacz odsunął innych od wykonywania ich uprawnień i traktował nieruchomość jako swoją wyłączną własność. Ciężar dowodu spoczywa na osobie żądającej zasiedzenia.

Dowodami mogą być m.in. wieloletnie samodzielne ogrodzenie i utrzymywanie działki, ponoszenie wszystkich kosztów, dokonywanie istotnych nakładów, pobieranie pożytków bez rozliczeń, sposób oznaczenia granic, korespondencja z urzędami, zeznania sąsiadów oraz dokumenty pokazujące, że posiadacz występował wobec otoczenia jako jedyny właściciel. Płacenie podatku od nieruchomości jest dowodem pomocniczym, ale samo w sobie nie przesądza o zasiedzeniu.

Zasiedzenie udziału spadkowego w nieruchomości

Podobne zasady stosuje się, gdy udział w nieruchomości należy do spadkobiercy. Precyzyjnie rzecz ujmując, przez zasiedzenie można nabyć udział w prawie własności nieruchomości należący do innego spadkobiercy lub współwłaściciela, a nie sam status spadkobiercy. Jeżeli po śmierci właściciela jedna osoba faktycznie włada całym mieszkaniem albo domem, a wie, że są inni spadkobiercy, najczęściej będzie traktowana jako posiadacz w złej wierze.

W takiej sytuacji termin zasiedzenia wynosi zwykle 30 lat. Bieg terminu należy oceniać od chwili, w której dana osoba zaczęła posiadać cudzy udział jak właściciel. W sprawach spadkowych istotne jest także to, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców z chwilą śmierci, a postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku ma charakter potwierdzający. Więcej o takim wariancie opisuje materiał dotyczący zasiedzenia udziału spadkowego w nieruchomości.

Jeżeli osoba posiadająca nieruchomość sama odziedziczyła część udziału, nie może zasiedzieć tego, co już nabyła w spadku. Może natomiast, przy spełnieniu przesłanek, zasiedzieć udział większy niż wynikający z dziedziczenia.

Jak liczyć termin zasiedzenia?

Termin zasiedzenia liczy się od objęcia nieruchomości lub cudzego udziału w posiadanie samoistne. Jeżeli od początku posiadacz wie, że nie jest właścicielem całości, trzeba przyjąć termin 30-letni. Jeżeli objął posiadanie w dobrej wierze, termin wynosi 20 lat. Późniejsze zmiany właścicieli nie zawsze przerywają bieg zasiedzenia, jeżeli sposób posiadania pozostaje taki sam.

W przypadku współwłasności terminy mogą różnić się wobec poszczególnych udziałów, zwłaszcza gdy udziały powstały albo zostały nabyte w różnym czasie. Znaczenie mogą mieć także czynności podejmowane przez innych współwłaścicieli. Przykładowo wniosek o zniesienie współwłasności może przerwać bieg zasiedzenia wobec współwłaściciela, który posiada nieruchomość.

Trzeba też pamiętać o ochronie małoletnich właścicieli. Jeżeli zasiedzenie biegnie przeciwko małoletniemu, nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności. Ten wyjątek może przesunąć datę zasiedzenia, nawet gdy zwykły termin 20 albo 30 lat już upłynął.

Co zrobić, gdy pozostali współwłaściciele są nieznani albo nie ma z nimi kontaktu?

Brak kontaktu ze współwłaścicielami nie blokuje automatycznie sprawy o zasiedzenie, ale nie zwalnia z obowiązku wskazania sądowi znanych uczestników i opisania, jak ustalano ich dane. W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia uczestnikami powinni być wszyscy zainteresowani, przede wszystkim właściciele ujawnieni w księdze wieczystej, ich spadkobiercy oraz osoby, których praw może dotyczyć postanowienie.

Jeżeli nie da się ustalić wszystkich zainteresowanych, sąd może wezwać ich przez ogłoszenie. W praktyce warto wcześniej zebrać odpis księgi wieczystej, dokumenty z ewidencji gruntów, akty notarialne, postanowienia spadkowe, informacje z urzędu gminy oraz inne dokumenty pokazujące historię nieruchomości. Przy wieloosobowej współwłasności ten etap bywa równie ważny jak samo wykazanie posiadania.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia udziałów

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości. We wniosku trzeba wskazać, kto i z jaką datą miał nabyć własność albo udział przez zasiedzenie, dokładnie oznaczyć nieruchomość oraz wymienić uczestników postępowania.

Do wniosku warto dołączyć w szczególności: odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokumenty nabycia udziału, decyzje podatkowe, potwierdzenia opłat, dokumenty dotyczące nakładów, zdjęcia, mapy, korespondencję urzędową oraz listę świadków. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł.

Po prawomocnym postanowieniu o zasiedzeniu można wystąpić o ujawnienie prawa w księdze wieczystej. Osobno trzeba rozważyć ewentualne skutki podatkowe i obowiązki formalne związane z aktualizacją danych w urzędach.

Kiedy lepszym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności?

Jeżeli termin zasiedzenia jeszcze nie upłynął albo dowody na posiadanie samoistne są słabe, praktyczniejszym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych, dokonać podziału fizycznego albo zarządzić sprzedaż, jeżeli inne rozwiązanie nie jest możliwe.

Zasiedzenie i zniesienie współwłasności to różne tryby. W sprawie o zasiedzenie sąd bada, czy własność została nabyta z mocy prawa wskutek upływu czasu. W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozwiązuje istniejący stan współwłasności na przyszłość. Przy braku upływu 30 lat albo przy aktywności innych współwłaścicieli warto porównać oba warianty, zanim zostanie złożony wniosek.

FAQ

Czy można zasiedzieć udział innego współwłaściciela?

Tak. Można zasiedzieć udział należący do innego współwłaściciela, ale trzeba udowodnić samoistne posiadanie tego udziału przez wymagany czas. Samo korzystanie z całej rzeczy wspólnej nie wystarczy, bo współwłaściciel ma prawo współposiadać całą nieruchomość.

Czy 18 lat korzystania z działki wystarczy do zasiedzenia?

Najczęściej nie, jeżeli posiadacz wie, że jest tylko współwłaścicielem. Wtedy jest to zwykle posiadanie w złej wierze, a termin zasiedzenia wynosi 30 lat. Termin 20-letni dotyczy dobrej wiary, która przy świadomym zakupie samego udziału jest trudna do wykazania.

Czy płacenie podatku od nieruchomości przesądza o zasiedzeniu?

Nie. Płacenie podatku jest ważnym dowodem, ale nie przesądza o zasiedzeniu. Sąd ocenia całokształt okoliczności: sposób korzystania z nieruchomości, nakłady, zachowanie wobec innych współwłaścicieli, świadków, dokumenty i to, czy posiadacz rzeczywiście władał cudzymi udziałami jak właściciel.

Czy brak kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami pomaga w zasiedzeniu?

Może mieć znaczenie dowodowe, ale nie wystarczy samodzielnie. Brak zainteresowania nieruchomością przez innych współwłaścicieli nie oznacza automatycznie, że utracili oni swoje udziały. W postępowaniu sąd będzie dążył do ustalenia uczestników, a gdy nie jest to możliwe, może zastosować wezwanie przez ogłoszenie.

Od kiedy liczyć termin zasiedzenia udziału po zmarłym właścicielu?

Zależy to od tego, kiedy posiadacz zaczął władać cudzym udziałem jak właściciel. W sprawach spadkowych duże znaczenie ma chwila śmierci spadkodawcy, bo wtedy prawa majątkowe przechodzą na spadkobierców. Nie można jednak zasiedzieć udziału, który dana osoba sama już odziedziczyła.

Czy sprawa o zniesienie współwłasności przerywa zasiedzenie?

Może przerwać bieg zasiedzenia, jeżeli współwłaściciel wystąpi z wnioskiem o zniesienie współwłasności przed upływem terminu zasiedzenia. Dlatego przed złożeniem wniosku o zasiedzenie trzeba sprawdzić, czy po drodze nie było spraw sądowych albo innych czynności, które mogły wpłynąć na bieg terminu.

Czy zamiast zasiedzenia można wystąpić o zniesienie współwłasności?

Tak. Jeżeli nie upłynął termin zasiedzenia albo dowody są niewystarczające, zniesienie współwłasności może być bezpieczniejszą drogą. Wtedy sąd rozstrzyga, jak zakończyć współwłasność, np. przez przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą pozostałych.

Podsumowanie

Zasiedzenie udziałów w nieruchomości przez współwłaściciela jest możliwe, ale wymaga szczególnie starannego przygotowania. Osoba, która wie, że ma tylko udział w działce, mieszkaniu albo domu, najczęściej musi wykazać 30 lat samoistnego posiadania pozostałych udziałów. Najtrudniejsze jest nie samo pokazanie, że nieruchomość była użytkowana, lecz udowodnienie, że użytkowanie cudzych udziałów miało charakter właścicielski i wykraczało poza zwykłe prawa współwłaściciela.

Przed podjęciem decyzji warto zestawić dowody, sprawdzić księgę wieczystą i historię spadkową oraz porównać zasiedzenie z innymi rozwiązaniami, takimi jak uzyskanie prawa do nieruchomości przez zasiedzenie albo sądowe zniesienie współwłasności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 2025 poz. 1071 - tekst aktu.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228.

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 146/08.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2021 r., sygn. akt IV CSKP 85/21 - orzeczenie SN.