Pozew o wydanie pasa gruntu pod starym ogrodzeniem – jak się bronić

Dostałeś pozew o wydanie pasa gruntu – od czego zacząć

Jeżeli właściciel gruntu albo zarządca drogi żąda wydania zajętego pasa i usunięcia starego ogrodzenia, nie warto ograniczać się do twierdzenia, że „nic Pan nie zajmuje”, bo płot stoi od dawna i nie został przez Pana postawiony. W sprawie trzeba ustalić przede wszystkim, kto i od kiedy faktycznie władał spornym pasem oraz czy to władanie miało charakter posiadania samoistnego w rozumieniu art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli ogrodzenie stoi od około 40 lat i teren był traktowany jak część prywatnej posesji, realnie trzeba badać nie tylko roszczenie o wydanie nieruchomości z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, ale też możliwość zasiedzenia części działki na podstawie art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

To, czy żądanie usunięcia płotu jest zasadne, zależy więc od konkretnego stanu faktycznego: przebiegu granic, historii własności gruntu, charakteru władania przez poprzednich właścicieli oraz tego, czy bieg zasiedzenia został kiedyś przerwany.

Czy można zasiedzieć tylko fragment działki

Tak. Przedmiotem zasiedzenia może być nie tylko cała nieruchomość, ale również jej fizycznie wyodrębniona część, jeżeli da się ustalić jej granice w sposób pozwalający na oznaczenie przedmiotu własności. W praktyce dotyczy to często pasa gruntu zajętego przez ogrodzenie, wjazd, ogród lub budynek.

Podstawą prawną jest art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, a po upływie 30 lat nabywa własność także w złej wierze.

W sprawie pasa gruntu przy drodze kluczowe jest więc wykazanie dwóch elementów:

• nieprzerwanego posiadania samoistnego,
• upływu wymaganego terminu.

Co to jest posiadanie samoistne

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Nie chodzi o samą obecność płotu, lecz o rzeczywiste traktowanie pasa gruntu jako części własnej posesji: ogrodzenie, utrzymywanie, koszenie, sadzenie roślin, wyłączanie innych osób z korzystania albo pozostawanie w gotowości do takiego korzystania.

W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że posiadanie samoistne może istnieć również wtedy, gdy posiadacz wie, że formalnie nie jest właścicielem, ale mimo to włada nieruchomością jak właściciel. Potwierdza to m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 28 lutego 2002 r., sygn. III CKN 891/00, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2014 r., sygn. III CSK 336/13.

Dlatego sama okoliczność, że później dowiedział się Pan o błędnym przebiegu granicy, nie wyklucza samoistności posiadania. Może natomiast mieć znaczenie przy ocenie dobrej albo złej wiary na moment objęcia nieruchomości w posiadanie.

Dobra i zła wiara – kiedy biegnie 20 lat, a kiedy 30 lat

Art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje 20-letni termin dla posiadacza w dobrej wierze, a art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego – 30-letni termin dla posiadacza w złej wierze. Dobrą lub złą wiarę ocenia się co do zasady według chwili uzyskania posiadania.

W praktyce przy starych ogrodzeniach sądy często przyjmują złą wiarę, zwłaszcza gdy granice nie były formalnie sprawdzone geodezyjnie. Nie przekreśla to jednak zasiedzenia, bo po 30 latach także posiadacz w złej wierze może nabyć własność.

Jeżeli obecny właściciel kupił nieruchomość dopiero kilka lat temu, bardzo ważny jest art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala doliczyć do czasu własnego posiadania czas posiadania poprzednika, jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania. W sprawie domu kupionego wraz z istniejącym od dawna ogrodzeniem jest to zwykle jeden z najważniejszych argumentów.

Czy grunt gminy albo Skarbu Państwa też można zasiedzieć

Obecnie tak, ale trzeba uwzględnić zasady przejściowe. Dawny art. 177 Kodeksu cywilnego wyłączał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Przepis ten został uchylony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, która weszła w życie 1 października 1990 r.

Kluczowy jest art. 10 tej ustawy. Jeżeli przed 1 października 1990 r. istniał stan, który według dawnych przepisów wyłączał zasiedzenie, a według nowych już do zasiedzenia prowadzi, bieg zasiedzenia rozpoczyna się od 1 października 1990 r., ale termin ulega skróceniu o czas wcześniejszego posiadania, nie więcej jednak niż o połowę.

To oznacza, że w wielu sprawach dotyczących dawnych gruntów państwowych lub komunalnych najwcześniejsza możliwa data zasiedzenia nie wynika po prostu z „40 lat płotu”, lecz wymaga precyzyjnego przeliczenia okresów. W niektórych stanach faktycznych zasiedzenie mogło nastąpić około 2005 r. albo 2010 r., a w innych później. Nie da się tego przesądzić bez ustalenia, do kogo należał grunt przed komunalizacją i od kiedy poprzednicy faktycznie nim władali.

Czy właściciel może przerwać bieg zasiedzenia

Tak. Zgodnie z art. 175 Kodeksu cywilnego do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to, że bieg zasiedzenia może zostać przerwany czynnością właściciela przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia prawa.

Najczęściej będzie to pozew windykacyjny, wniosek o rozgraniczenie, wszczęcie odpowiedniego postępowania sądowego lub inna czynność właściciela skierowana bezpośrednio przeciwko posiadaczowi. Sam brak reakcji przez wiele lat zwykle działa na korzyść posiadacza.

W Pana typie sprawy trzeba więc sprawdzić, czy przed obecnym pozwem były jakiekolwiek wcześniejsze działania właściciela gruntu. Jeżeli nie, argument o wieloletnim, niezakłóconym posiadaniu może być silny.

Czy trzeba usuwać ogrodzenie, jeśli sam go nie stawiałeś

To nie zależy wyłącznie od tego, kto fizycznie postawił płot. Jeżeli właściciel gruntu skutecznie wykaże swoje prawo własności i obroni się przed zarzutem zasiedzenia, może dochodzić wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce przywrócenie właścicielowi władztwa nad gruntem może wymagać usunięcia ogrodzenia stojącego na jego działce.

Z drugiej strony, jeżeli do zasiedzenia już doszło, roszczenie o wydanie tego fragmentu gruntu nie powinno zostać uwzględnione, bo własność przeszła na posiadacza z mocy prawa z chwilą upływu terminu zasiedzenia. Postanowienie sądu w sprawie o zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny – potwierdza stan, który już powstał.

Nie można więc z góry przyjąć, że żądanie usunięcia starego płotu jest „absurdalne”, ale też nie można zakładać, że jest automatycznie skuteczne. Decydujące będzie ustalenie, czy zasiedzenie nastąpiło przed wniesieniem pozwu.

Jak odpowiedzieć na pozew o wydanie nieruchomości

Odpowiedź na pozew powinna być złożona w terminie wskazanym przez sąd w doręczonym zobowiązaniu. Jeżeli sąd zobowiązał do złożenia odpowiedzi na pozew w określonym terminie, trzeba go bezwzględnie dotrzymać, bo spóźnione twierdzenia i dowody mogą zostać pominięte na podstawie art. 205³ § 2 oraz art. 205¹² § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zależnie od etapu sprawy.

W odpowiedzi na pozew warto rozważyć w szczególności:

• wniosek o oddalenie powództwa w całości,
• podniesienie zarzutu zasiedzenia spornego pasa gruntu,
• powołanie art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dolicza Pan posiadanie poprzedników,
• wskazanie, od kiedy ogrodzenie istnieje i że pas był traktowany jako część posesji,
• wnioski dowodowe: mapy, wypis z rejestru gruntów, księga wieczysta, zdjęcia archiwalne, zeznania sąsiadów, poprzednich właścicieli, dokumentacja remontowa, protokoły geodezyjne,
• ewentualny wniosek o zawieszenie postępowania do czasu rozpoznania sprawy o zasiedzenie, jeżeli zostanie wszczęta odrębna sprawa nieprocesowa i jej wynik ma znaczenie prejudycjalne dla rozstrzygnięcia.

Co do zasady sprawa o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości na podstawie art. 606 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce często warto złożyć odrębny wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, zamiast ograniczać się wyłącznie do obrony w sprawie o wydanie nieruchomości.

Jakie dowody są najważniejsze

W sprawach o stary płot i sporny pas gruntu zwykle najważniejsze są dowody pokazujące długość i charakter posiadania. Im starsza sprawa, tym większe znaczenie mają świadkowie i dokumenty pośrednie.

• stare mapy, szkice, operaty geodezyjne i dokumenty z ewidencji gruntów,
• zdjęcia lotnicze lub archiwalne fotografie posesji,
• zeznania sąsiadów pamiętających przebieg ogrodzenia,
• umowy sprzedaży nieruchomości, protokoły przekazania, opisy granic,
• dowody utrzymywania pasa gruntu jak własnego,
• dokumenty pokazujące brak reakcji właściciela przez wiele lat.

Jeżeli kupił Pan dom niedawno, warto też ustalić kontakt do poprzednich właścicieli. To oni często mogą potwierdzić, od kiedy płot stał w obecnym miejscu i jak traktowano sporny pas.

Najpraktyczniejszy wniosek w Twojej sprawie

Przy ogrodzeniu stojącym od około 40 lat obrona przez powołanie zasiedzenia jest poważna i często skuteczna, ale nie wolno jej opierać wyłącznie na samym wieku płotu. Trzeba ustalić:

• czy posiadanie miało charakter samoistny,
• od kiedy dokładnie trwało,
• czy można doliczyć czas poprzedników,
• jaki był status własności gruntu przed 1 października 1990 r.,
• czy bieg zasiedzenia nie został przerwany.

Jeżeli te elementy przemawiają na Pana korzyść, należy w odpowiedzi na pozew podnieść zarzut zasiedzenia i rozważyć niezwłoczne złożenie odrębnego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Wtedy żądanie wydania pasa gruntu i usunięcia ogrodzenia może okazać się bezzasadne.

FAQ

Czy obecny właściciel może powołać się na zasiedzenie, jeśli kupił dom dopiero kilka lat temu?

Tak, jeżeli przejął posiadanie wraz z nieruchomością, może doliczyć czas posiadania poprzedników na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy sam stary płot wystarczy do wygrania sprawy?

Nie. Płot jest ważnym dowodem, ale trzeba jeszcze wykazać samoistne posiadanie, ciągłość posiadania oraz upływ wymaganego terminu z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Czy gmina może żądać usunięcia ogrodzenia z pasa drogowego?

Może dochodzić wydania swojego gruntu, jeżeli nadal jest jego właścicielem. Jeżeli jednak doszło wcześniej do zasiedzenia, roszczenie o wydanie tego fragmentu nie powinno zostać uwzględnione.

Czy trzeba osobno składać wniosek o zasiedzenie?

Nie zawsze jest to formalnie konieczne, ale w praktyce bardzo często warto to zrobić. Sprawa o stwierdzenie zasiedzenia daje sądowi możliwość odrębnego zbadania całej historii posiadania.

Czy odpowiedź na pozew można złożyć po terminie?

Lepiej tego nie robić. Spóźnione twierdzenia i dowody mogą zostać pominięte na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących prekluzji dowodowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny – Dz.U. 1990 nr 55 poz. 321

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2014 r., III CSK 336/13.