Darowizna działki od męża dla żony po darowiźnie od teściów

Działka po darowiźnie od teściów a majątek osobisty męża

Jeżeli rodzice darowali działkę wyłącznie swojemu synowi, to zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nieruchomość weszła do jego majątku osobistego, chyba że w akcie darowizny darczyńcy wyraźnie postanowili, że działka ma trafić do majątku wspólnego małżonków. Sam fakt pozostawania w małżeństwie i istnienia wspólności ustawowej nie powoduje automatycznie, że darowana działka staje się wspólna.

Ma to bardzo praktyczne znaczenie przy budowie domu. Zgodnie z zasadą, że budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości, dom wzniesiony na działce męża będzie należał do właściciela gruntu. Jeżeli żona nie nabędzie udziału w działce, nie stanie się współwłaścicielką domu tylko dlatego, że dokumenty budowlane, kredyt albo nakłady były związane z obojgiem małżonków.

W razie rozwodu, separacji albo ustanowienia rozdzielności majątkowej środki przeznaczone z majątku wspólnego na budowę domu na działce męża mogą być rozliczane jako nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków. To jednak jest rozliczenie pieniężne, a nie automatyczne przeniesienie własności udziału w nieruchomości.

Czy mąż może darować żonie udział w działce?

Tak. Mąż może darować żonie np. 1/2 udziału w działce. Ponieważ chodzi o nieruchomość, umowa darowizny musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek o wpis żony jako współwłaścicielki w księdze wieczystej.

Warto przy tym odróżnić współwłasność udziałową od majątku wspólnego małżonków. Darowany żonie udział zwykle będzie jej majątkiem osobistym, a mąż zachowa swój udział w majątku osobistym. Jeżeli celem jest inne ukształtowanie ustroju majątkowego, trzeba omówić z notariuszem również umowę majątkową małżeńską.

Darowizna między małżonkami mieści się w zwolnieniu przewidzianym w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. W zwykłych darowiznach w najbliższej rodzinie istotny jest termin 6 miesięcy na zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego, ale przy umowie zawartej w formie aktu notarialnego obowiązek zgłoszenia nie obciąża obdarowanego. Informacje podatkowe przekazuje notariusz.

W praktyce przy darowiźnie udziału w działce trzeba liczyć się przede wszystkim z kosztami aktu notarialnego: taksą notarialną zależną od wartości udziału, podatkiem VAT od taksy, kosztami wypisów oraz opłatą sądową za wpis w księdze wieczystej. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie własności, opłata sądowa jest proporcjonalna do wysokości udziału, jednak nie niższa niż 100 zł; standardowa opłata od wpisu prawa własności wynosi 200 zł.

Co do zasady taka darowizna nie powoduje podatku dochodowego po stronie żony ani męża. Nie występuje także PCC od samej darowizny, chyba że czynność obejmowałaby przejęcie długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, np. w szczególnych przypadkach związanych z obciążeniem hipotecznym. Przy kredycie hipotecznym bank może dodatkowo wymagać zgody na zmianę właścicielską albo aneksowania dokumentów zabezpieczenia.

Dlaczego darowizna bezpośrednio od teściów dla synowej może być droższa?

Teść i teściowa mogli darować działkę zarówno synowi, jak i synowej, ale skutki podatkowe byłyby inne dla każdego z obdarowanych. Syn jako zstępny darczyńców należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Synowa jest wprawdzie w I grupie podatkowej, ale nie jest wymieniona w katalogu osób objętych pełnym zwolnieniem z art. 4a.

Oznacza to, że bezpośrednia darowizna udziału w działce od teściów dla synowej byłaby zwolniona tylko do kwoty wolnej przewidzianej dla I grupy podatkowej. Aktualna kwota wolna wynosi 36 120 zł. Przy obliczaniu limitu sumuje się nabycia od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Nadwyżka ponad kwotę wolną podlegałaby opodatkowaniu według skali dla I grupy podatkowej.

Właśnie dlatego często korzystniejsze jest rozwiązanie dwuetapowe: najpierw darowizna od rodziców dla syna, a następnie darowizna udziału od męża dla żony. Każdy etap trzeba jednak ocenić na podstawie aktu notarialnego, wartości nieruchomości, ewentualnych wcześniejszych darowizn oraz obciążeń nieruchomości.

Jak bezpiecznie przeprowadzić darowiznę udziału w działce?

Najbezpieczniej rozpocząć od sprawdzenia księgi wieczystej i aktu darowizny od teściów. Trzeba ustalić, czy mąż jest jedynym właścicielem działki, czy nie ma ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką oraz czy w akcie darowizny nie ma dodatkowych postanowień, np. służebności albo poleceń.

Następnie małżonkowie powinni ustalić, jaki udział ma zostać darowany. Najczęściej jest to 1/2 udziału, aby oboje małżonkowie byli współwłaścicielami po połowie, ale możliwe są też inne proporcje. Udział powinien odpowiadać rzeczywistym ustaleniom małżonków, planom kredytowym i sposobowi finansowania budowy.

Jeżeli stan prawny nieruchomości jest niejasny, w pierwszej kolejności trzeba go uporządkować. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy nieruchomość była wcześniej dziedziczona, nie ma aktualnych wpisów w księdze wieczystej albo istnieją rozbieżności między dokumentami a stanem ujawnionym w rejestrze.

Co z nakładami na budowę, jeżeli działka pozostanie tylko własnością męża?

Jeżeli żona nie otrzyma udziału w działce, a budowa będzie finansowana z majątku wspólnego, w przyszłości może powstać roszczenie o rozliczenie nakładów. Podstawą rozliczeń między małżonkami jest przede wszystkim art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Rozliczenia dokonuje się zwykle przy podziale majątku wspólnego, a ich wysokość zależy od wartości nakładów, źródła finansowania i aktualnej wartości nieruchomości.

To rozwiązanie jest jednak mniej przejrzyste niż przeniesienie udziału w nieruchomości. W razie sporu trzeba wykazywać, jakie środki zostały wydane, z jakiego majątku pochodziły i jak wpłynęły na wartość nieruchomości. Dlatego przy wspólnej budowie domu małżonkowie często decydują się najpierw uregulować własność gruntu.

FAQ

Czy mąż może darować żonie połowę działki otrzymanej od rodziców?

Tak. Jeżeli mąż jest właścicielem działki, może darować żonie udział w nieruchomości. Umowa musi zostać zawarta u notariusza, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Czy darowizna udziału w działce od męża dla żony jest opodatkowana?

Co do zasady nie, jeżeli spełnione są warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości w akcie notarialnym obdarowana żona nie składa samodzielnie zgłoszenia SD-Z2, ponieważ czynność dokumentuje notariusz.

Czy teściowie mogli darować działkę od razu synowi i synowej?

Mogli, ale skutki podatkowe byłyby inne. Syn korzysta z pełnego zwolnienia jako zstępny darczyńców, natomiast synowa jest w I grupie podatkowej, lecz nie należy do katalogu osób objętych pełnym zwolnieniem z art. 4a. Przy wartości ponad kwotę wolną mógłby pojawić się podatek.

Czy żona będzie współwłaścicielką domu, jeżeli budowa będzie finansowana ze wspólnych pieniędzy?

Nie automatycznie. Dom trwale związany z gruntem należy do właściciela działki. Finansowanie budowy ze wspólnych środków może dawać podstawę do rozliczenia nakładów, ale nie zastępuje przeniesienia udziału w nieruchomości.

Jakie dokumenty warto przygotować przed wizytą u notariusza?

Najczęściej potrzebne są: numer księgi wieczystej, akt nabycia działki przez męża, dane małżonków, ustalenie wartości darowanego udziału, informacje o obciążeniach nieruchomości oraz ewentualne dokumenty bankowe, jeżeli nieruchomość jest lub ma być objęta kredytem.

Podsumowanie

Darowizna działki od teściów tylko dla syna zasadniczo powoduje, że działka staje się majątkiem osobistym męża. Jeżeli małżonkowie chcą wspólnie budować dom i być współwłaścicielami nieruchomości, praktycznym rozwiązaniem jest darowizna udziału w działce od męża dla żony w formie aktu notarialnego. Taka darowizna może być w całości zwolniona z podatku od spadków i darowizn, a najważniejsze koszty to notariusz, VAT od taksy, wypisy oraz wpis w księdze wieczystej. Bez przeniesienia udziału żona może mieć w przyszłości roszczenie o rozliczenie nakładów, ale nie staje się z tego powodu automatycznie właścicielką domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Informacje Ministerstwa Finansów o zwolnieniu z podatku od spadków i darowizn w najbliższej rodzinie - podatki.gov.pl

3. Informacje Ministerstwa Finansów o kwotach wolnych i skali podatku od spadków i darowizn - podatki.gov.pl

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

5. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398