.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Jak zabezpieczyć się przed roszczeniami brata po umowie dożywocia?

• Data: 11-11-2024 • Autor: Radca prawny Wioletta Dyl

Przed 8 laty mama zawarła ze mną umowę dożywocia w zamian za spłatę jej zadłużonego mieszkania. Od tego czasu płacę połowę czynszu za mieszkanie, reperuję usterki, kupuję potrzebne elementy wyposażenia. Mieszkam i pracuję za granicą, w mieszkaniu mieszka tylko mama, a pomaga jej mój brat. On chce, abym w darowiźnie przepisał mu połowę mieszkania – on dobrowolnie płaci drugą połowę za czynsz i reguluje rachunki za prąd. Ja nie chcę mu przepisać 50%, tylko 25% plus to, co do tej pory wpłacił – brat odrzucił tę proponuję. Zaproponowałem wiec, że możemy zrobić nowe dożywocie 50 na 50, ale też odmówił. Teraz szantażuje mnie, nastawia mamę przeciwko mnie i grozi pozwem do sądu. Stąd moje pytanie: czy brat może mnie pozwać do sądu, bym oddał mu to, co do tej pory dobrowolnie wpłacał, czy sąd może to nakazać? Chciałbym się z nim podzielić tym mieszkaniem, ale nie mam zamiaru być na tym stratnym. Może widzą Państwo jakieś rozwiązanie dla nas?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Jak zabezpieczyć się przed roszczeniami brata po umowie dożywocia?

Umowa dożywocia

Istotę umowy o dożywocie zawarto w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Zgodnie z art. 908 K.c. w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego jej własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie).

 

Zatem Pana mama jest dożywotnikiem, a Pan zobowiązanym do jej dożywotniego utrzymania na podstawie umowy dożywocia. Czyli w zamian za spłatę długu mama przeniosła na Pana własność mieszkania, zapewniając sobie w nim dożywocie.

 

Zamiana dożywocia na rentę, rozwiązanie umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie to umowa zawarta na okres nieokreślony. Jednakże praktyka dostarcza przykładów, że wzajemne stosunki mogą ulec zmianie. W takim przypadku istnieje możliwość zamiany dożywocia na rentę, czyli świadczenie określonej kwoty pieniężnej w regularnych odstępach czasu. Jednak o takiej zamianie świadczenia decyduje wyłącznie sąd. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca, przewidując taką sytuację, zawarł w ustawie stosowny zapis, którego treść brzmi:

 

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. (art. 913 § 2 K.c.)

 

A zatem rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych, przy czym przepis nie zawiera zamkniętego katalogu takich sytuacji. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia, który każdorazowo bierze pod uwagę interesy obu stron. Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem. Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.

 

Darowizna udziałów w mieszkaniu

Zatem Pan, gdyby chciał się podzielić z bratem, musiałby dokonać umowy darowizny części mieszkania (udziału w nim), przy czym umowa dożywocia pozostałaby ważna.

 

Pański brat nie ma podstaw, aby podać Pana do sądu w zakresie zawarcia umowy dożywocia, może jedynie dochodzić od Pana wpłaconych przez siebie kwot tytułem czynszu i innych opłat. Zatem w tym zakresie może to uczynić tytułem bezpodstawnego wzbogacenia się przez Pana, nawet gdy czynił to dobrowolnie. Okres przedawnienia wynosi 6 lat.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

 

Zmiana umowy dożywocia i współwłasność mieszkania

Sama zmiana umowy dożywocia jest możliwa w każdej chwili w ramach zgodnego porozumienia stron, czyli Pana i Pana mamy, ale konieczna będzie wizyta u notariusza celem podpisania stosownego aneksu, który będzie rozszerzać umowę dożywocia również na Pańskiego brata.

 

W takiej sytuacji powstanie między Wami współwłasność do mieszkania. W przyszłości zapewne będą Panowie musieli tę współwłasność znieść. A więc wskazuję, że zniesienie współwłasności może nastąpić na drodze postępowania sądowego lub mocą zawartej umowy. Istnieją trzy podstawowe sposoby wyjścia ze współwłasności:

 

  • podział fizyczny rzeczy wspólnej,
  • przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
  • sprzedaż rzeczy wspólnej.

 

Preferowanym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy, jeżeli jednak nie jest możliwy, lub, w ocenie sądu, nie jest najlepszym sposobem zniesienia współwłasności, sąd może przyznać rzecz wspólną na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz pozostałych. Jeżeli zaś żadnego ze współwłaścicieli nie stać na poczynienie spłat, a nie jest możliwy podział fizyczny rzeczy, ostatecznym sposobem zniesienia współwłasności będzie sprzedaż rzeczy wspólnej i podział środków uzyskanych ze sprzedaży.

Przykłady

Spór o podział obowiązków a nierówne zaangażowanie

Po zawarciu umowy dożywocia z mamą, Jan przejął odpowiedzialność za spłatę mieszkania, jednak z czasem jego brat Marek zaczął pomagać, opłacając połowę czynszu i rachunki. Mimo to, Jan uważa, że Marek domaga się zbyt dużej części mieszkania w zamian za swoje wsparcie. Marek natomiast twierdzi, że jego wkład finansowy oraz czas poświęcony mamie uzasadniają większy udział w nieruchomości. Bracia nie mogą dojść do porozumienia co do uczciwego podziału mieszkania.

 

Dobrowolne wpłaty jako przedmiot konfliktu

Michał, przebywający za granicą, od lat wspiera swoją mamę, finansując naprawy i kupując potrzebne sprzęty do mieszkania. Gdy jego brat Paweł, który mieszka blisko mamy, zaczął pokrywać bieżące opłaty, ich stosunki stały się napięte. Paweł oczekuje, że Michał daruje mu część mieszkania, uważając swoje wkłady za formę spłaty majątku. Michał nie zgadza się na taką interpretację, wskazując, że Paweł podjął te zobowiązania dobrowolnie i bezwarunkowo.

 

Propozycja zmiany umowy dożywocia jako sposób na kompromis

Agnieszka przejęła mieszkanie mamy na zasadzie dożywocia, ale jej brat Tomasz opłaca część rachunków i regularnie odwiedza mamę. Agnieszka proponuje Tomaszowi współwłasność na równych prawach, sugerując nową umowę dożywocia. Tomasz jednak odmawia, bo chce większego udziału. W efekcie ich relacje rodzinne ulegają pogorszeniu, a matka znajduje się między skonfliktowanymi dziećmi.

Podsumowanie

Podział mieszkania po umowie dożywocia może stać się źródłem napięć rodzinnych, zwłaszcza gdy różni się wkład poszczególnych stron w utrzymanie nieruchomości. Rzetelna ocena wkładu i jasne ustalenia co do podziału mogą pomóc uniknąć konfliktów, ale czasem niezbędne może być wsparcie prawne, by znaleźć sprawiedliwe rozwiązanie.

Oferta porad prawnych

Oferujemy kompleksowe wsparcie prawne w sprawach związanych z podziałem nieruchomości po umowie dożywocia oraz pomoc przy sporządzaniu niezbędnych pism i umów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu