Zalety i wady przekazania małżonkowi nieruchomości na podstawie umowy dożywocia przy rozdzielności majątkowej

Charakter umowy dożywocia, obowiązki stron umowy

Dożywocie to umowa regulowana Kodeksem cywilnym (K.c.). Dla zasady wskażę przepis:

Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.”

Umowa dożywocia jako umowa odpłatna

Umowa dożywocia jest na gruncie obowiązujących przepisów i orzeczniczej uważana za umowę odpłatą. Dochodzi niewątpliwie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, a do tego jest to przeniesienie odpłatne. Skoro jest odpłatne, to nie jest możliwy wniosek przeciwny – że dożywocie to przeniesienie nieodpłatne – czyli darowizna.

Jako że w chwili Pana śmierci dom na pewno nie byłby Pana własnością, to nie wchodziłoby w ogóle do spadku po Panu. Natomiast wartość nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia nie będzie co do zasady brana pod uwagę przy wyliczaniu substratu zachowku.

Uznanie umowy za bezskuteczną wobec uprawnionych do alimentacji

Teoretycznie istnieje możliwość podważenia zawartej umowy dożywocia, czyli uznania jej za pozorną, a co za tym idzie – uznanie, że strony umowy faktycznie zawarły umowę darowizny. Według art. 916 K.c.:

„§ 1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

§ 2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.”

Pana dzieci, jako uprawnione ustawowo do alimentacji od Pana, mogą w ciągu 5 lat od zawarcia umowy dożywocia zażądać w drodze procesu sądowego uznania jej za bezskuteczną w stosunku do nich. Wyrok dla nich pozytywny oznaczałby, że wartość mieszkania wliczana byłaby do substratu zachowku. Nie powodowałby nieważności samej umowy dożywocia.

Opłaty związane z zawarciem umowy dożywocia

• Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej przedmiotu umowy.
• Taksa notarialna ustalana indywidualnie od zawarcia umowy. Stawka maksymalna przy kwocie 100 000 zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
• Opłata sądowa od wpisu do księgi wieczystej: 200 zł.
• Taksa notarialna za wypisy aktu – 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Jak już wskazano, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie. Przy tego rodzaju umowie niemożliwe jest jednak ustalanie przychodu na podstawie wartości nieruchomości wyrażonej w cenie określonej w umowie lub wartości rynkowej, gdyż ta ? w przypadku dożywocia ? nie występuje.

Cechą dożywocia jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy, przy czym w doktrynie uznaje się, że jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).

Uwzględniając powyższe, umowa o dożywocie polegająca na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Umowa dożywocia a podatek dochodowy

Na gruncie przepisów podatkowych, mając na uwadze uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14, stwierdzić należy, że pomimo, iż przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie, to nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy tego rodzaju umowie nie można bowiem zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, według których przy ustalaniu przychodu bierze się wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w przypadku dożywocia nie występuje.

Planowane zbycie nieruchomości na podstawie zawartej z żoną umowy o dożywocie nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego nawet w sytuacji, gdy zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Nie będzie bowiem możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Odnosząc się jeszcze do wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i jej dalszego zbycie. Otóż samo wycofanie z działalności nie skutkuje podatkiem dochodowym u Pana w chwili wycofania. Jeżeli przy nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia VAT, to nieodpłatne przekazanie majątku na cele prywatne własne (wycofanie z działalności) będzie czynnością nieopodatkowaną. Jeżeli natomiast przysługiwało prawo do odliczenia VAT, to wycofanie będzie opodatkowane VAT. Zarazem powstaje konieczność analizy, czy nie wchodzi w rachubę zwolnienie z VAT. W razie zwolnienia może powstać konieczność korekty podatku VAT za okres maksymalnie 10 lat wstecz.