Powiększenie balkonu w budynku wielorodzinnym, pozwolenie na budowę czy wystarczy zgłoszenie?

Zgoda wspólnoty na przebudowę balkonu

Przede wszystkim – jak Pani wie – w doktrynie i orzecznictwie sporne jest, kiedy rozbudowa balkonu wymaga pozwolenia na budowę, a kiedy jedynie zgłoszenia budowy.

Bez wątpienia jednak potrzebuje Pani zgody od wspólnoty, wszak będzie to czynność przekraczającą zwykły zarząd, a ingerująca w nieruchomość wspólną, bo takową jest choćby elewacja, ściany zewnętrzne, do których będą przykręcone kotwy chemiczne. Bez ww. zgody wspólnoty organ budowalny nie przyjmie ani wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, a gdyby nawet żadne z ww. nie było wymagane, wspólnota nakaże Pani przywrócenie na Pani koszt stanu poprzedniego.

Zakres ingerencji podczas powiększania balkonu

Przechodząc zaś do kwestii, czy planowane prace wymagają pozwolenia, zgłoszenia, czy nie potrzeba żadnych czynności wobec organu budowlanego, tu przede wszystkim winna Pani skonsultować to z projektantem/architektem, który oceni zakres ingerencji. 

W mojej ocenie konieczne może okazać się niestety pozwolenie, ale nie przesądzę tego. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego „ilekroć w ustawie jest mowa o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”. Pani zaś planuje balkon rozbudować. W świetle prawa budowlanego jest to więc traktowane jak budowa. Zgodnie z wyrokiem WSA w Łodzi z 10.01.2023 r., sygn. akt II SA/Łd 749/22:

„Rozbudowa oznacza zmianę charakterystycznych parametrów obiektu, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, która jednak nie prowadzi do powstania żadnego nowego obiektu, lecz do modyfikacji obiektu wcześniej istniejącego”. WSA w Warszawie w wyroku z 221 stycznia 2022 r. VII SA/Wa 1468/21 wskazał: ,, W sensie prawnym rozbudowa danego obiektu uznawana jest za rodzaj budowy i w związku z tym wymaga dopełnienia takich samych formalności jakie konieczne są w przypadku budowy takiego obiektu”.

Jeśli zatem planowane doprowadzą do stanu faktycznego, w którym powierzchnia, długość czy szerokość obiektu się zwiększy, to takie roboty budowlane mogą być uznane przez organ za rozbudowę wymagającą pozwolenia na budowę.

Przebudowa balkonu

Inna opcja to uznanie, że planowane prace to przebudowa. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego „przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. Niestety, jako że Pani pisze, że zmieni się szerokość, długość i powierzchnia balkonu, to w mojej ocenie planowane prace to rozbudowa. Gdyby do ww. zmian nie doszło i uznać by prace za przebudowę, to i tak zgodnie z art. 29 ust. 3 „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie: przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany; zaś zgodnie z art. 29 ust. 4  nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na: przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych”.

Rozbudowa i uzyskanie pozwolenia

W mojej ocenie planowany opis zmian, do jakich doprowadzi powiększenie balkonu, wskazuje na jego rozbudowę, i organ może wymagać pozwolenia na budowę. W świetle tak konkretnej definicji przebudowy nie sposób uznać owych prac za przebudowę, skoro powierzchnia, szerokość, długość się zmieni. Niemniej, przesądzić tę kwestię może tylko organ. Klientom więc zawsze rekomendujemy zwrócić się do organu o wykładnię (ale ten nie musi odpowiedzieć), ewentualnie można podjąć próbę dokonania tylko zgłoszenia i czekać, czy organ wniesie sprzeciw, a gdy wniesie, wtedy pozostaje ubieganie się o pozwolenie na budowę.

Niestety, ale od lat dominuje stanowisko, że pod kątem prawa budowlanego powiększanie powierzchni balkonu stanowi rozbudowę nieruchomości. Nie jest to przebudowa, ponieważ skutkuje zwiększeniem powierzchni, długości, szerokości – kubatury. Do kubatury brutto wlicza się bowiem także kubaturę balkonów.

Może jednak Pani zasięgnąć konsultacji w gminie, względnie skonsultować od strony technicznej z projektantem/architektem, bo wiadomo – pozwolenie to koszty, więc dobrze mieć też podkładkę w postaci oceny technicznej, nie prawnej, bo prawnik nie zastąpi osoby z uprawnieniami budowlanymi od strony technicznej.

Oczywiście bez względu na to, czy organ będzie wymagał pozwolenia, zgłoszenia, czy żadnych ruchów, zawsze musi mieć Pani zgodę wspólnoty na piśmie.

Samowola budowlana

Jeśli wykona Pani ww. prace bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to dopuści się samowoli. Ta zagrożona jest grzywną za wykroczenie (art. 93 i 94 Prawa budowlanego). Gdyby legalizacja była możliwa, to organ dokona wszczęci procedury legalizacyjnej, to zaś wiąże się z opłatami legalizacyjnymi. Zgodnie z art. 49d:

„1.  Wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku:

1) budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 – oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu;

2) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1:

a) pkt 4–10, 12 oraz 14–18 i 29 – wynosi 5000 zł,

b) pkt 11, 13, 19-21 i 28 – wynosi 2500 zł;

2.  Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy art. 59g”.

Oczywiście jeśli nie byłoby zgody wspólnoty, to legalizacja możliwa nie będzie i organ nakaże przywrócenie stanu sprzed ww. samowolnych prac pod rygorem grzywien w celu przymuszenia, a dalej nawet przymusowej egzekucji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414