

Powiększenie balkonu w budynku wielorodzinnym, pozwolenie na budowę czy wystarczy zgłoszenie?• Data: 17-02-2025 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska |
Chcę powiększyć już istniejący balkon. Obecnie balkon ten jest typu loggia. Do istniejącego balkonu i do ściany będą przykręcone kotwy chemiczne, na które założona będzie stalowa konstrukcja. Powiększenie balkonu będzie wynosiło 90 cm. Obecnie balkon ma 5,2 m szerokości i 70 cm długości. Planowane zmiany nie wpływają na strukturę nośną budynku i nie zmieniają jego zewnętrznego wyglądu w sposób istotny. Mieszkanie, o którym mowa, znajduje się na I piętrze, pod mieszkaniem znajduje gabinet okulistyczny, pod gabinetem w piwnicy znajduje się garaż z dużą bramą garażową. Może więc wystarczy tylko zgłoszenie. Proszę o przygotowanie argumentacji prawniczej wraz z orzecznictwem sądów, dzięki której przekonam organ, że wystarczy tylko zgłoszenie. Mieszkanie znajduje sie w budynku wielkorodzinnym, którym administruje wspólnota mieszkaniowa. W budynku tym znajduje sie apteka, gabinet oraz 1 prywatnych mieszkań. Jakie dokumenty należy uzyskać, z jakich organów? Czy potrzebuje pozwolenia na budowę, czy tylko zgłoszenia? Jakie są kary oraz konsekwencje, jeśli wykonam planowane prace, nie informując nikogo? Jest to stare budownictwo, balkon wymaga generalnego remontu i przy tej okazji chciałbym go powiększyć. |
![]() |
Zgoda wspólnoty na przebudowę balkonuPrzede wszystkim – jak Pani wie – w doktrynie i orzecznictwie sporne jest, kiedy rozbudowa balkonu wymaga pozwolenia na budowę, a kiedy jedynie zgłoszenia budowy. Bez wątpienia jednak potrzebuje Pani zgody od wspólnoty, wszak będzie to czynność przekraczającą zwykły zarząd, a ingerująca w nieruchomość wspólną, bo takową jest choćby elewacja, ściany zewnętrzne, do których będą przykręcone kotwy chemiczne. Bez ww. zgody wspólnoty organ budowalny nie przyjmie ani wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, a gdyby nawet żadne z ww. nie było wymagane, wspólnota nakaże Pani przywrócenie na Pani koszt stanu poprzedniego. Zakres ingerencji podczas powiększania balkonuPrzechodząc zaś do kwestii, czy planowane prace wymagają pozwolenia, zgłoszenia, czy nie potrzeba żadnych czynności wobec organu budowlanego, tu przede wszystkim winna Pani skonsultować to z projektantem/architektem, który oceni zakres ingerencji. W mojej ocenie konieczne może okazać się niestety pozwolenie, ale nie przesądzę tego. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego „ilekroć w ustawie jest mowa o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”. Pani zaś planuje balkon rozbudować. W świetle prawa budowlanego jest to więc traktowane jak budowa. Zgodnie z wyrokiem WSA w Łodzi z 10.01.2023 r., sygn. akt II SA/Łd 749/22: „Rozbudowa oznacza zmianę charakterystycznych parametrów obiektu, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, która jednak nie prowadzi do powstania żadnego nowego obiektu, lecz do modyfikacji obiektu wcześniej istniejącego”. WSA w Warszawie w wyroku z 221 stycznia 2022 r. VII SA/Wa 1468/21 wskazał: ,, W sensie prawnym rozbudowa danego obiektu uznawana jest za rodzaj budowy i w związku z tym wymaga dopełnienia takich samych formalności jakie konieczne są w przypadku budowy takiego obiektu”. Jeśli zatem planowane doprowadzą do stanu faktycznego, w którym powierzchnia, długość czy szerokość obiektu się zwiększy, to takie roboty budowlane mogą być uznane przez organ za rozbudowę wymagającą pozwolenia na budowę. Przebudowa balkonuInna opcja to uznanie, że planowane prace to przebudowa. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego „przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. Niestety, jako że Pani pisze, że zmieni się szerokość, długość i powierzchnia balkonu, to w mojej ocenie planowane prace to rozbudowa. Gdyby do ww. zmian nie doszło i uznać by prace za przebudowę, to i tak zgodnie z art. 29 ust. 3 „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie: przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany; zaś zgodnie z art. 29 ust. 4 nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na: przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych”. Rozbudowa i uzyskanie pozwoleniaW mojej ocenie planowany opis zmian, do jakich doprowadzi powiększenie balkonu, wskazuje na jego rozbudowę, i organ może wymagać pozwolenia na budowę. W świetle tak konkretnej definicji przebudowy nie sposób uznać owych prac za przebudowę, skoro powierzchnia, szerokość, długość się zmieni. Niemniej, przesądzić tę kwestię może tylko organ. Klientom więc zawsze rekomendujemy zwrócić się do organu o wykładnię (ale ten nie musi odpowiedzieć), ewentualnie można podjąć próbę dokonania tylko zgłoszenia i czekać, czy organ wniesie sprzeciw, a gdy wniesie, wtedy pozostaje ubieganie się o pozwolenie na budowę. Niestety, ale od lat dominuje stanowisko, że pod kątem prawa budowlanego powiększanie powierzchni balkonu stanowi rozbudowę nieruchomości. Nie jest to przebudowa, ponieważ skutkuje zwiększeniem powierzchni, długości, szerokości – kubatury. Do kubatury brutto wlicza się bowiem także kubaturę balkonów. Może jednak Pani zasięgnąć konsultacji w gminie, względnie skonsultować od strony technicznej z projektantem/architektem, bo wiadomo – pozwolenie to koszty, więc dobrze mieć też podkładkę w postaci oceny technicznej, nie prawnej, bo prawnik nie zastąpi osoby z uprawnieniami budowlanymi od strony technicznej. Oczywiście bez względu na to, czy organ będzie wymagał pozwolenia, zgłoszenia, czy żadnych ruchów, zawsze musi mieć Pani zgodę wspólnoty na piśmie. Samowola budowlanaJeśli wykona Pani ww. prace bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to dopuści się samowoli. Ta zagrożona jest grzywną za wykroczenie (art. 93 i 94 Prawa budowlanego). Gdyby legalizacja była możliwa, to organ dokona wszczęci procedury legalizacyjnej, to zaś wiąże się z opłatami legalizacyjnymi. Zgodnie z art. 49d: „1. Wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku: 1) budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 – oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu; 2) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1: a) pkt 4–10, 12 oraz 14–18 i 29 – wynosi 5000 zł, b) pkt 11, 13, 19-21 i 28 – wynosi 2500 zł; 2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy art. 59g”. Oczywiście jeśli nie byłoby zgody wspólnoty, to legalizacja możliwa nie będzie i organ nakaże przywrócenie stanu sprzed ww. samowolnych prac pod rygorem grzywien w celu przymuszenia, a dalej nawet przymusowej egzekucji. PrzykładyPowiększenie balkonu dla wygody. Pani Anna planuje powiększenie balkonu w swoim mieszkaniu, aby pomieścić większy stół i krzesła, co umożliwi jej spędzanie więcej czasu na świeżym powietrzu z rodziną. Dowiaduje się jednak, że takie działania wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ ingerują w elewację budynku. Bez tej zgody nie uzyska pozwolenia na budowę ani nie będzie mogła dokonać zgłoszenia prac budowlanych.
Bezpieczniejsza przestrzeń dla dzieci. Pan Janusz chce przebudować balkon, aby zwiększyć jego powierzchnię i dodać wyższe balustrady, co uczyni go bezpieczniejszym dla jego małych dzieci. Zanim zacznie prace, konsultuje się z projektantem, który informuje go, że takie prace będą wymagały pozwolenia na budowę. Aby je uzyskać, Janusz musi najpierw zdobyć pisemną zgodę wspólnoty mieszkaniowej.
Przebudowa w celach estetycznych. Pani Katarzyna chce rozbudować balkon, aby uczynić go bardziej estetycznym i nowoczesnym, zgodnym z najnowszymi trendami architektonicznymi. Myśląc, że wystarczy tylko zgłoszenie prac, zaczyna przygotowania. Jednak dowiaduje się, że takie działania mogą zostać uznane za rozbudowę, która wymaga zgody wspólnoty i uzyskania pozwolenia na budowę. Decyduje się na spotkanie z sąsiadami, aby przedstawić swój plan i uzyskać ich zgodę na przebudowę. PodsumowanieW przypadku planowania przebudowy balkonu kluczowe jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ zmiany mogą wpływać na nieruchomość wspólną, taką jak elewacja budynku. W zależności od zakresu ingerencji może być wymagane pozwolenie na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych. Przebudowa zwiększająca powierzchnię balkonu zazwyczaj kwalifikuje się jako rozbudowa, co wymaga spełnienia formalności budowlanych. Wszelkie prace bez wymaganych pozwoleń mogą prowadzić do konsekwencji prawnych i finansowych. Oferta porad prawnychlanujesz przebudowę balkonu i nie wiesz, jakie formalności są wymagane? Skorzystaj z naszej porady prawnej online! Pomożemy Ci zrozumieć, czy potrzebujesz pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy tylko zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nasz zespół ekspertów prawnych doradzi, jak uniknąć problemów z samowolą budowlaną i zapewni wsparcie na każdym etapie procesu. Źródła:1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online ![]() O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale