Powiększenie balkonu w bloku – zgłoszenie czy pozwolenie?

Zgoda wspólnoty na powiększenie balkonu

W opisanym stanie faktycznym pierwszą kwestią nie jest jeszcze wybór między zgłoszeniem a pozwoleniem, lecz zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Balkon w budynku wielorodzinnym bardzo często łączy elementy służące wyłącznie właścicielowi lokalu z elementami należącymi do nieruchomości wspólnej, zwłaszcza płytą balkonową, elewacją, ścianą zewnętrzną, balustradą lub warstwami konstrukcyjnymi. Jeżeli planowane prace mają obejmować kotwy chemiczne mocowane do ściany zewnętrznej i stalową konstrukcję wysuniętą poza dotychczasowy obrys, to ingerencja dotyczy nieruchomości wspólnej.

Podstawą jest art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Z kolei art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali jako czynność przekraczającą zwykły zarząd wskazuje m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz na zmianę wysokości udziałów. Nie w każdym przypadku trzeba będzie zmieniać udziały, ale sama ingerencja w elewację i trwałe przekształcenie części wspólnej co do zasady wymaga uchwały.

W praktyce warto wystąpić do zarządu wspólnoty z wnioskiem o podjęcie uchwały i dołączyć opis techniczny, rysunki, wizualizację oraz wstępną opinię konstruktora. Jeżeli temat dotyczy szerszej ingerencji w części wspólne, to szerszy temat zgody wspólnoty na zmiany opisaliśmy osobno.

Analogicznie ingerencja w elewację jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, bo dotyczy części wspólnej i wpływa na wygląd budynku.

Czy powiększenie balkonu to remont, przebudowa czy rozbudowa?

To najważniejsze pytanie z punktu widzenia Prawa budowlanego. Nie decyduje nazwa użyta przez inwestora, ale rzeczywisty zakres robót.

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przez budowę rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego. Z kolei art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego stanowi, że przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Jeżeli więc planowane prace powodują zwiększenie wysięgu balkonu o 90 cm, a więc zmianę jego długości lub szerokości oraz powierzchni, organ ma mocne podstawy, by uznać je nie za przebudowę, lecz za rozbudowę. To bardzo istotne, bo rozbudowa jest kwalifikowana jako budowa w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego.

W praktyce przy takim stanie faktycznym trudno obronić tezę, że to wyłącznie remont. Remont, zgodnie z art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego, polega na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie na zwiększeniu powierzchni użytkowej balkonu ani na wysunięciu nowej konstrukcji poza dotychczasowy obrys budynku.

Jeżeli chcesz porównać podobne sytuacje, przy przebudowie lokalu generalnie punkt wyjścia daje art. 3 pkt 7a P.b., ale przy powiększeniu balkonu problemem jest właśnie zmiana parametrów charakterystycznych.

Czy wystarczy zgłoszenie, czy potrzebne jest pozwolenie na budowę?

W budynku wielorodzinnym bezpieczniejsza i najczęściej trafna odpowiedź brzmi: bardzo często potrzebne będzie pozwolenie na budowę, a nie samo zgłoszenie.

Podstawą jest art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyjątkiem robót wymienionych w art. 29–31 tej ustawy. Trzeba więc najpierw sprawdzić, czy planowana rozbudowa balkonu mieści się w którymś z wyjątków.

W obecnym stanie prawnym przepisy zwalniają z pozwolenia tylko niektóre kategorie robót. Jednak powiększenie istniejącego balkonu w budynku wielorodzinnym przez wykonanie nowej stalowej konstrukcji kotwionej do ściany zwykle nie mieści się w prostych zwolnieniach przewidzianych w art. 29 Prawa budowlanego. Nie jest to też typowa przebudowa budynku jednorodzinnego, dla której ustawa przewiduje łagodniejsze zasady.

Dlatego organ może uznać, że skoro dochodzi do rozbudowy elementu budynku i ingerencji w konstrukcję oraz elewację, to konieczna jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Wówczas trzeba będzie złożyć wniosek, projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany sporządzony przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia, a także inne wymagane uzgodnienia i oświadczenia wynikające z art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego.

Teoretycznie próba oparcia się na zgłoszeniu może być rozważana tylko wtedy, gdy projektant po analizie technicznej i prawnej wyraźnie zakwalifikuje roboty do kategorii objętej art. 30 Prawa budowlanego. W opisanym przypadku argumentacja za samym zgłoszeniem jest jednak słabsza niż argumentacja za pozwoleniem, bo zwiększają się parametry balkonu.

Dlaczego argument „to tylko niewielka zmiana” zwykle nie wystarcza

W praktyce inwestorzy często podnoszą, że powiększenie balkonu jest niewielkie, nie narusza układu nośnego budynku albo nie zmienia istotnie wyglądu elewacji. Taki argument może mieć znaczenie pomocnicze, ale nie przesądza sprawy.

Jeżeli dochodzi do zwiększenia rozmiaru balkonu i wykonania dodatkowej konstrukcji, organ może uznać, że zmieniają się charakterystyczne parametry obiektu. Nawet jeśli zmiana wizualna jest umiarkowana, sama rozbudowa elementu budynku nadal może wymagać pozwolenia.

W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest rozróżnienie między przebudową a rozbudową właśnie przez pryzmat zmiany parametrów takich jak długość, szerokość czy powierzchnia. To oznacza, że argumentacja sprowadzająca sprawę wyłącznie do „remontu balkonu” zwykle nie będzie przekonująca, jeśli faktycznie balkon ma być większy niż dotychczas.

Jeżeli dodatkowo wspólnota nie wyrazi zgody, to nawet poprawna kwalifikacja budowlana nie rozwiązuje problemu cywilnoprawnego. Przy przebudowie bez zgody wspólnoty pojawiają się zwykle równolegle dwie płaszczyzny ryzyka: nadzór budowlany i roszczenia wspólnoty dotyczące nieruchomości wspólnej.

Jakie dokumenty zwykle trzeba przygotować

Zakres dokumentów zależy od tego, czy organ przyjmie tryb zgłoszenia, czy pozwolenia na budowę. W praktyce przy powiększeniu balkonu w bloku najczęściej potrzebne będą:

Jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków albo znajduje się na obszarze objętym dodatkowymi ograniczeniami, mogą dojść dalsze uzgodnienia. To zawsze zależy od konkretnego stanu prawnego nieruchomości.

Zobacz również:

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowejZabudowanie tarasu w bloku i zrobienie ogrodu zimowego

Czy można najpierw złożyć zgłoszenie i czekać na reakcję organu?

Zdarza się, że inwestorzy próbują najpierw złożyć zgłoszenie, aby sprawdzić, czy organ wniesie sprzeciw. Formalnie jest to możliwe tylko wtedy, gdy istnieją racjonalne podstawy do przyjęcia, że dany rodzaj robót podlega zgłoszeniu. Nie powinno to jednak zastępować prawidłowej kwalifikacji prawnej i technicznej.

Jeżeli zgłoszenie zostanie złożone mimo że roboty wymagają pozwolenia, organ może zakwestionować taki tryb. W praktyce bezpieczniej jest najpierw uzyskać stanowisko projektanta z uprawnieniami budowlanymi, a następnie dobrać procedurę. W razie wątpliwości można też złożyć do organu pismo informacyjne z opisem planowanych robót, ale trzeba pamiętać, że nie zastępuje ono decyzji administracyjnej i nie daje ochrony prawnej takiej jak pozwolenie.

Jakie są konsekwencje wykonania prac bez formalności?

Jeżeli roboty wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, a zostaną wykonane bez dopełnienia tych obowiązków, wchodzi w grę samowola budowlana. Organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie na podstawie przepisów rozdziału 5 Prawa budowlanego.

W zależności od stanu sprawy możliwe są m.in. wstrzymanie robót, obowiązek przedstawienia dokumentów legalizacyjnych, opłata legalizacyjna albo nakaz rozbiórki. Przy legalizacji stosuje się m.in. art. 48, art. 49b i art. 49d Prawa budowlanego, przy czym dokładny tryb zależy od rodzaju samowoli i daty wykonania robót. Opłata legalizacyjna nie jest dziś jednolita dla wszystkich przypadków i ustala się ją według reguł przewidzianych dla danego trybu legalizacji. Nie da się więc uczciwie podać jednej kwoty bez prawidłowej kwalifikacji inwestycji.

Trzeba też pamiętać o art. 93 Prawa budowlanego, który przewiduje odpowiedzialność za użytkowanie obiektu lub prowadzenie robót wbrew obowiązkom ustawowym w przypadkach wskazanych w tym przepisie. Odpowiedzialność wykroczeniowa nie wyczerpuje jednak ryzyka, bo najdotkliwszy bywa właśnie nakaz usunięcia skutków samowoli.

Niezależnie od postępowania budowlanego wspólnota może dochodzić przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń nieruchomości wspólnej. Jeżeli uchwały nie było, inwestor działa wtedy także bez wymaganej zgody współwłaścicieli części wspólnej.

Wniosek praktyczny w opisanej sytuacji

Przy opisanym powiększeniu loggii o 90 cm, z użyciem kotew chemicznych i stalowej konstrukcji, w budynku wielorodzinnym, nad lokalem usługowym i garażem, najrozsądniejsza ocena prawna jest następująca:

• najpierw trzeba uzyskać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej,
• następnie zlecić projektantowi lub konstruktorowi kwalifikację robót i przygotowanie dokumentacji,
• wysokie jest ryzyko, że organ potraktuje inwestycję jako rozbudowę wymagającą pozwolenia na budowę,
• teza, że wystarczy samo zgłoszenie, może być trudna do obrony, jeżeli realnie zwiększają się parametry balkonu.

Innymi słowy: samo to, że prace nie ingerują według inwestora „istotnie” w konstrukcję nośną, nie przesądza jeszcze o trybie uproszczonym. Dla organu znaczenie ma przede wszystkim faktyczna zmiana parametrów i oddziaływanie na budynek.

FAQ

Czy balkon w bloku można powiększyć bez zgody wspólnoty?

Co do zasady nie. Jeżeli prace ingerują w elewację, ściany zewnętrzne, płytę balkonową albo inne elementy nieruchomości wspólnej, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali na podstawie art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy powiększenie balkonu to zawsze pozwolenie na budowę?

Nie zawsze, ale bardzo często. Jeżeli roboty zwiększają długość, szerokość albo powierzchnię balkonu, organ zwykle ma podstawy, by uznać je za rozbudowę w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, a wtedy punktem wyjścia jest art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.

Czy wystarczy argument, że nie naruszam konstrukcji nośnej budynku?

Nie. Brak istotnej ingerencji w układ nośny nie wyklucza uznania robót za rozbudowę. Dla kwalifikacji znaczenie ma także zwiększenie parametrów balkonu i ingerencja w elementy zewnętrzne budynku.

Do jakiego organu składa się dokumenty?

Co do zasady do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Natomiast sprawy samowoli prowadzi zwykle powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Co grozi za wykonanie prac bez zgody i bez formalności budowlanych?

Możliwe jest postępowanie legalizacyjne, opłata legalizacyjna, nakaz rozbiórki lub przywrócenia stanu poprzedniego, a także spór ze wspólnotą mieszkaniową i odpowiedzialność przewidziana w art. 93 Prawa budowlanego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – ISAP.

3. Praktyka orzecznicza sądów administracyjnych dotycząca rozróżnienia przebudowy i rozbudowy obiektu budowlanego.