Mieszkanie służbowe po śmierci rodzica – co zrobić z lokalem i rzeczami

Od czego zacząć po śmierci rodzica mieszkającego w lokalu służbowym

W takiej sytuacji nie wolno zakładać, że mieszkanie „przechodzi” na dziecko albo że spadkobierca automatycznie przejmuje prawa do lokalu. Najpierw trzeba ustalić jaki dokładnie jest status prawny mieszkania:

• czy jest to zwykły lokal komunalny wynajmowany przez gminę,
• czy lokal zakładowy albo dawny lokal służbowy,
• czy lokal pozostający w zasobie konkretnej służby lub resortu, np. wojskowy, policyjny albo kolejowy,
• czy doszło kiedyś do przekształcenia najmu na zwykły najem cywilny.

To kluczowe, bo zasady dalszego zajmowania lokalu po śmierci najemcy mogą wynikać albo z art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, albo z przepisów szczególnych dotyczących konkretnego zasobu mieszkaniowego.

W praktyce trzeba wystąpić do zarządcy, gminy, spółdzielni albo jednostki resortowej o:

• kopię umowy najmu albo decyzji o przydziale,
• informację, kto jest właścicielem lokalu,
• informację, czy lokal nadal ma charakter służbowy, zakładowy lub resortowy,
• rozliczenie opłat i ewentualnych zaległości.

Kto może wstąpić w najem po śmierci najemcy

Jeżeli do lokalu stosuje się ogólne przepisy najmu, znaczenie ma art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem jest jednak, aby osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci – tak wynika z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc dziecko zmarłej matki mieszkało gdzie indziej, co do zasady nie wstępuje w najem tylko dlatego, że jest spadkobiercą. Prawo do lokalu nie wchodzi tu automatycznie do spadku.

Jeżeli natomiast lokal podlegał szczególnym przepisom resortowym, trzeba badać te właśnie regulacje i dokumenty przydziałowe. W takich sprawach sama nazwa „mieszkanie służbowe” bywa myląca, bo wiele dawnych lokali zakładowych zostało z czasem objętych zwykłym reżimem najmu.

Co jeśli nikt nie wstąpił w najem

Jeżeli brak osób spełniających warunki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu wygasa z chwilą śmierci najemcy. Wtedy właściciel lub zarządca może żądać:

• wydania lokalu,
• opróżnienia go z rzeczy należących do zmarłego,
• rozliczenia należności związanych z korzystaniem z lokalu do dnia jego zwrotu.

Nie ma jednego ustawowego terminu w rodzaju „7 dni” albo „30 dni” na zabranie rzeczy. Termin zależy od okoliczności sprawy oraz od tego, czy zarządca wezwał do opróżnienia lokalu. Z praktycznego punktu widzenia najlepiej działać bez zbędnej zwłoki i pisemnie uzgodnić z właścicielem sposób wydania mieszkania.

Jeżeli rzeczy pozostają w lokalu mimo wygaśnięcia najmu, właściciel może próbować dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego na zasadach ogólnych, w powiązaniu z art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 Kodeksu cywilnego. To, kto i za jaki okres odpowiada, zależy jednak od stanu faktycznego: kto faktycznie dysponował lokalem, czy miał klucze, czy był wzywany do wydania mieszkania, czy rzeczywiście korzystał z lokalu. Jeżeli właściciel lub gmina nalicza już opłatę za dalsze zajmowanie lokalu po śmierci najemcy, osobno wyjaśniamy kiedy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest zasadne.

Czy spadkobierca musi płacić czynsz i opłaty

Trzeba rozróżnić trzy sytuacje.

Długi zmarłego przechodzą na spadkobierców według art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jednocześnie zakres odpowiedzialności zależy od tego, czy spadek został przyjęty, a jeżeli tak, to z jakim skutkiem. Obecnie, gdy spadkobierca nie złoży oświadczenia w terminie, co do zasady przyjmuje spadek z dobrodziejstwem inwentarza – wynika to z art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego. Oznacza to ograniczenie odpowiedzialności za długi do wartości stanu czynnego spadku, zgodnie z art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego.

Na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku jest 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania – art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba płacić za remont, okna i zniszczenia w lokalu

Nie można przyjąć automatycznie, że dziecko zmarłego najemcy musi finansować wymianę okien, remont czy przywrócenie lokalu do odpowiedniego stanu. To zależy od podstawy prawnej roszczenia i od tego, kto był zobowiązany do danych napraw.

W relacji najemca–wynajmujący podstawowe znaczenie mają art. 6a–6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy te rozdzielają obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie utrzymania lokalu oraz drobnych nakładów.

Zgodnie z art. 6a ust. 1 tej ustawy wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem oraz lokalem, a według art. 6a ust. 3 do obowiązków wynajmującego należą w szczególności naprawy i wymiana wewnętrznych instalacji oraz elementów budynku w zakresie nieobciążającym najemcy.

Z kolei art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje przykładowo drobne nakłady obciążające najemcę, m.in. naprawy i konserwację podłóg, okładzin, stolarki okiennej i drzwiowej, urządzeń sanitarnych czy osprzętu instalacji elektrycznej. Jednak to, czy konkretne okna albo instalacje rzeczywiście obciążały najemcę, zależy od stanu technicznego, zapisów umowy, regulaminu i charakteru uszkodzeń. Przy bardzo złym stanie technicznym lub wadach konstrukcyjnych odpowiedzialność może spoczywać na właścicielu.

Jeżeli wynajmujący twierdzi, że zmarła osoba dopuściła się zaniedbań powodujących szkodę, musi wykazać podstawę roszczenia i wysokość szkody. Sam fakt, że lokal wymaga remontu po wielu latach używania, nie oznacza jeszcze, że spadkobierca ma za niego zapłacić.

Jakie obowiązki masz wobec spółdzielni, zarządcy lub gminy

Jeżeli nie mieszkałeś ze zmarłym i nie wstąpiłeś w najem, Twoje praktyczne obowiązki zwykle sprowadzają się do uporządkowania spraw po zmarłym jako spadkobiercy albo osoby działającej faktycznie w rodzinie. Najbezpieczniej:

1. zgłosić zgon zarządcy lub właścicielowi lokalu,
2. poprosić o pisemną informację o statusie lokalu i stanie rozliczeń,
3. ustalić termin wejścia do lokalu i sporządzenia protokołu,
4. zabezpieczyć oraz wywieźć rzeczy zmarłego,
5. przekazać klucze za pokwitowaniem,
6. zrobić dokumentację zdjęciową stanu lokalu i liczników,
7. zażądać końcowego rozliczenia na piśmie.

Jeżeli zarządca odmawia wydania informacji, warto wystąpić pisemnie jako spadkobierca albo osoba upoważniona przez spadkobierców. Gdy status spadkobiercy nie jest jeszcze formalnie potwierdzony, pomocne będzie później stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Co zrobić z rzeczami pozostawionymi w mieszkaniu

Rzeczy ruchome należące do zmarłego wchodzą co do zasady do spadku na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie można więc po prostu uznać, że „nikogo nie obchodzą”, jeżeli istnieją spadkobiercy.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to:

• sporządzić spis rzeczy,
• ustalić, kto jest spadkobiercą lub potencjalnym spadkobiercą,
• usunąć rzeczy z lokalu i przenieść je do innego miejsca,
• unikać samodzielnego wyrzucania dokumentów, kosztowności czy pamiątek bez uzgodnienia z pozostałymi spadkobiercami.

Jeżeli rozważasz odrzucenie spadku, pamiętaj, że wymaga to formalnego oświadczenia przed sądem albo notariuszem – art. 1018 § 3 Kodeksu cywilnego. Samo „nieinteresowanie się sprawą” nie powoduje utraty statusu spadkobiercy.

Jak ustalić, czy lokal nadal jest służbowy

W starszych sprawach często okazuje się, że lokal kiedyś był służbowy, ale później stał się zwykłym lokalem komunalnym albo zakładowym wynajmowanym na zasadach ogólnych. Dlatego warto zażądać dokumentów potwierdzających:

• podstawę przydziału lokalu ojcu lub matce,
• ewentualne aneksy, przekształcenia albo przejęcie lokalu przez gminę,
• to, kto figurował jako najemca po rozwodzie rodziców,
• czy matka zawierała własną umowę najmu.

Jeżeli po rozwodzie matka samodzielnie zajmowała lokal przez wiele lat i regulowała opłaty, możliwe jest, że była już samodzielnym najemcą lokalu na zwykłych zasadach. To jednak trzeba potwierdzić dokumentami, a nie domysłami.

Gdy pojawia się żądanie zapłaty po śmierci najemcy

Jeżeli otrzymasz wezwanie do zapłaty od miasta, spółdzielni lub zarządcy, poproś o wskazanie:

• czy roszczenie dotyczy długu zmarłego sprzed śmierci,
• czy chodzi o odszkodowanie za bezumowne korzystanie po śmierci,
• na jakiej podstawie prawnej żądają remontu albo wymiany elementów lokalu,
• za jaki okres i od kogo dokładnie żądają pieniędzy.

To ważne, bo każde z tych roszczeń ma inną podstawę. Inaczej odpowiada najemca, inaczej osoba faktycznie zajmująca lokal, a jeszcze inaczej spadkobierca odpowiadający za długi spadkowe.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak bardzo wynik sprawy zależy od statusu lokalu i od tego, kto faktycznie mieszkał ze zmarłym.

FAQ

Czy dziecko zmarłego automatycznie przejmuje mieszkanie służbowe?

Nie. Samo pokrewieństwo nie wystarcza. Trzeba ustalić, czy dziecko spełnia warunki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego albo czy zastosowanie mają szczególne przepisy dotyczące danego lokalu.

Ile jest czasu na zabranie rzeczy z mieszkania po śmierci najemcy?

Przepisy nie wskazują jednego sztywnego terminu. Najlepiej usunąć rzeczy możliwie szybko i uzgodnić termin z zarządcą na piśmie, aby nie narazić się na roszczenia związane z dalszym zajmowaniem lokalu.

Czy spadkobierca odpowiada za zaległy czynsz zmarłego?

Tak, ale tylko jako za dług spadkowy i na zasadach prawa spadkowego, jeżeli spadku nie odrzucił. Znaczenie mają art. 922, art. 1015 i art. 1031 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba płacić za wymianę okien i remont lokalu?

Nie zawsze. To zależy od umowy, rodzaju lokalu, przyczyny uszkodzeń i podziału obowiązków z art. 6a–6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel powinien wskazać konkretną podstawę roszczenia.

Czy odrzucenie spadku rozwiązuje problem mieszkania?

Może ograniczyć odpowiedzialność za długi spadkowe, ale nie zastępuje ustalenia, kto faktycznie zajmuje lokal i kto ma wydać rzeczy. Odrzucenie spadku wymaga formalnego oświadczenia przed sądem albo notariuszem.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 224, art. 225, art. 230, art. 659, art. 691, art. 922, art. 1015, art. 1018, art. 1031.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a–6e.
• Dokumenty dotyczące konkretnego lokalu: umowa najmu, decyzja o przydziale, regulamin zarządcy, rozliczenia opłat, korespondencja z właścicielem lub jednostką resortową.