Mieszkanie wojskowe po dziadku lub babci – czy wnuk może przejąć najem?

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić dwie kwestie: ewentualne wstąpienie w stosunek najmu po śmierci babci oraz możliwość wykupu lokalu od Agencji Mienia Wojskowego. Nie każde zamieszkiwanie w mieszkaniu wojskowym po śmierci najemcy daje prawo do dalszego najmu, a tym bardziej do nabycia lokalu.

Podstawowe znaczenie mają tu art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz art. 77 ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego. Szerszy kontekst podobnych spraw omawia także artykuł o dziedziczeniu wojskowego mieszkania kwaterunkowego.

Czy mieszkanie wojskowe podlega dziedziczeniu?

Najem mieszkania nie jest własnością lokalu i co do zasady nie wchodzi do spadku tak jak nieruchomość. Z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wynika, że do spadku wchodzą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, ale art. 691 Kodeksu cywilnego wprowadza szczególną regulację dotyczącą najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy.

Oznacza to, że nie bada się tu zwykłego porządku dziedziczenia po babci, lecz to, czy konkretna osoba mieści się w kręgu osób wskazanych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego i czy stale mieszkała z najemcą do chwili jego śmierci.

Kto może wstąpić w najem po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego dodaje drugi konieczny warunek: osoby te muszą stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Samo bycie osobą bliską, opieka nad babcią albo zameldowanie nie wystarczają, jeżeli dana osoba nie mieści się w katalogu z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce wnuk nie jest automatycznie traktowany jako dziecko najemcy. Może powoływać się na art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego głównie wtedy, gdy wykaże, że babcia była wobec niego zobowiązana alimentacyjnie. Obowiązek alimentacyjny wynika z art. 128 oraz art. 129 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, ale w przypadku dziadków powstaje zwykle dopiero wtedy, gdy alimentów nie mogą zapewnić osoby bliższe w kolejności, przede wszystkim rodzice.

Czy wnuk może przejąć najem mieszkania po babci?

Jeżeli jest Pan wnukiem zmarłej najemczyni, to samo zamieszkiwanie z babcią oraz opiekowanie się nią nie daje jeszcze pewnego prawa do najmu. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 26/02, wskazał, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego tylko z tego powodu, że łączyły go z najemcą więzi rodzinne, uczuciowe czy gospodarcze.

Inaczej może być, jeżeli wnuk wykaże, że zmarła babcia była wobec niego zobowiązana alimentacyjnie w rozumieniu art. 128 i art. 129 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce dotyczy to raczej szczególnych sytuacji, np. gdy rodzice nie byli w stanie utrzymywać dziecka, a babcia faktycznie i prawnie przejęła obowiązek alimentacyjny.

W przypadku dorosłego wnuka, który mieszkał z babcią i pomagał jej w codziennym życiu, wykazanie takiego obowiązku alimentacyjnego po stronie babci może być trudne. Każdorazowo zależy to jednak od dokumentów, sytuacji rodzinnej, wieku, dochodów, stanu zdrowia i realnych relacji alimentacyjnych.

Stałe zamieszkiwanie a meldunek

Stałe zamieszkiwanie, o którym mowa w art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego, oznacza rzeczywiste koncentrowanie życia w lokalu: nocowanie, przechowywanie rzeczy osobistych, prowadzenie gospodarstwa domowego, odbieranie korespondencji, ponoszenie kosztów utrzymania mieszkania i traktowanie lokalu jako centrum życiowego.

Meldunek nie przesądza o prawie do lokalu. Z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności wynika, że zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu osoby w miejscu zameldowania. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale sam nie tworzy najmu ani prawa do wykupu mieszkania.

Co zrobić po śmierci najemcy mieszkania AMW?

Po śmierci babci należy jak najszybciej złożyć do właściwego oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego pisemny wniosek o ustalenie sytuacji prawnej lokalu. We wniosku warto wskazać datę śmierci najemczyni, osoby faktycznie mieszkające w lokalu, podstawę, na którą Pan się powołuje, oraz załączyć dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie.

Jeżeli powołuje się Pan na wstąpienie w najem z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego jako osoba, wobec której babcia była zobowiązana alimentacyjnie, trzeba przedstawić dowody takiego obowiązku. Mogą to być np. orzeczenia sądowe, dokumenty potwierdzające utrzymywanie Pana przez babcię, dokumenty dotyczące braku możliwości alimentacji przez rodziców, zaświadczenia o dochodach, stanie zdrowia lub inne dowody istotne dla sprawy.

Jeżeli AMW odmówi uznania wstąpienia w najem, a istnieją podstawy do sporu, możliwe jest rozważenie powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Takie powództwo ma sens tylko wtedy, gdy da się wykazać interes prawny oraz przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Jakie znaczenie ma żona i dziecko mieszkające w lokalu?

Żona wnuka i jego dziecko nie nabywają prawa do lokalu tylko dlatego, że mieszkają razem z nim. Ich sytuacja zależy od tego, czy sam wnuk skutecznie wstąpił w stosunek najmu. Jeżeli wnuk nie spełnia przesłanek z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, to jego domownicy również nie uzyskają pochodnego prawa do dalszego zajmowania lokalu.

Jeżeli natomiast wnuk skutecznie wstąpiłby w najem, żona i dziecko mogliby zamieszkiwać w lokalu jako członkowie jego gospodarstwa domowego, z zastrzeżeniem warunków wynikających z umowy najmu, regulacji AMW i przepisów szczególnych dotyczących danego lokalu.

Wykup mieszkania wojskowego od AMW

Prawo do wykupu lokalu od Agencji Mienia Wojskowego nie powstaje automatycznie po śmierci najemcy. Z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego wynika, że prawo do nabycia lokalu mieszkalnego innego niż kwatera i kwatera internatowa przysługuje osobom zajmującym ten lokal na podstawie tytułu prawnego ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej albo umowy najmu na czas nieoznaczony.

Art. 77 ust. 2 ustawy o Agencji Mienia Wojskowego przewiduje, że dyrektor oddziału regionalnego Agencji zawiadamia pisemnie osobę uprawnioną do nabycia o przeznaczeniu zajmowanego lokalu do sprzedaży zgodnie z rocznym planem sprzedaży lokali mieszkalnych. Dopiero wtedy osoba uprawniona może złożyć pisemny wniosek o nabycie lokalu.

Jeżeli więc wnuk nie wstąpił skutecznie w najem i nie ma własnego tytułu prawnego do lokalu, nie spełnia podstawowego warunku z art. 77 ust. 1 ustawy o Agencji Mienia Wojskowego. W takiej sytuacji nie ma roszczenia o wykup mieszkania tylko dlatego, że lokal zajmował albo był w nim zameldowany.

Najczęstsze warianty sytuacji

Ryzyko zajmowania lokalu bez tytułu prawnego

Jeżeli po śmierci babci nikt nie wstąpił skutecznie w najem, dalsze zajmowanie lokalu może zostać uznane za zajmowanie bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji właściciel lub podmiot uprawniony może żądać wydania lokalu na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje obowiązek zapłaty odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Wysokość i charakter należności zależą od konkretnego stanu faktycznego oraz stanowiska AMW.

Jeżeli natomiast dana osoba jest najemcą i zalega z opłatami, wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego z powodu zaległości podlega ograniczeniom z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten wymaga m.in. zwłoki z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności oraz wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Praktyczne kroki dla wnuka

1. Ustal tytuł prawny babci do lokalu – sprawdź, czy była najemcą na czas nieoznaczony, czy posiadała decyzję administracyjną, oraz czy lokal nie był kwaterą albo kwaterą internatową.
2. Zbierz dowody zamieszkiwania – dokumenty, korespondencję, potwierdzenia opłat, oświadczenia sąsiadów, dokumentację medyczną i potwierdzenia prowadzenia gospodarstwa domowego.
3. Sprawdź podstawę z art. 691 Kodeksu cywilnego – w przypadku wnuka kluczowe jest, czy można wykazać obowiązek alimentacyjny babci wobec wnuka.
4. Złóż pismo do AMW – poproś o pisemne stanowisko w sprawie wstąpienia w najem albo dalszych warunków zajmowania lokalu.
5. Nie ignoruj korespondencji z AMW – brak reakcji może zwiększyć ryzyko wypowiedzenia, naliczania należności za bezumowne korzystanie albo pozwu o eksmisję.

FAQ

Źródła

• Art. 659, art. 691, art. 922 oraz art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 77 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego.
• Art. 11 ust. 2 pkt 2 oraz art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 128 i art. 129 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 26/02.