Wykup mieszkania od PKP

Komu przysługuje prawo do nabycia lokalu mieszkalnego?

Zagadnienia związane z wykupem mieszkań od PKP zostały uregulowane w ustawie z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”.

Zgodnie z art. 42 ust. 1 tej ustawy prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługuje osobom, które zajmują lokal mieszkalny:

1. na podstawie umowy najmu;
2. po śmierci najemcy, jeżeli są osobami wymienionymi w art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Według ust. 3 art. 43 omawianej ustawy osobom zajmującym lokal, niespełniającym warunków, o których mowa w ust. 1, może być sprzedany ten lokal bez możliwości zastosowania przepisu art. 44 ust. 2.

Jednak osobom, o których mowa w ust. 1, przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami na zasadach preferencyjnych, o których mowa w niniejszej ustawie.

W razie niezłożenia oświadczeń przez osoby, o których mowa w art. 42, PKP SA może nieodpłatnie przekazać spółdzielni mieszkaniowej budynek mieszkalny lub niesprzedane lokale mieszkalne wraz z prawem do odpowiedniej przynależnej do nich części gruntu (art. 43 ust. 4 ustawy).

Sprzedaż lokali mieszkalnych przez PKP

Według art. 44 ustawy:

1. PKP SA dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych w drodze umowy, na wniosek osoby, o której mowa w art. 42.

2. Sprzedaż lokalu mieszkalnego następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o:

1) 6% za każdy rok pracy najemcy w PKP, PKP SA oraz w przedsiębiorstwach państwowych, jednostkach organizacyjnych i podmiotach, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 3 i 3a,

2) oraz 3% – za każdy rok najmu mieszkania od PKP albo PKP i PKP SA łącznie,

– nie więcej jednak niż o 95%.

2a. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po niej, to korzysta on (ona) z obniżki 95% ceny.

3. Do okresu pracy lub najmu, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP w okresie od dnia 1 lipca 1991 r. oraz w spółkach, o których mowa w art. 14, 15 i art. 19.

4. Na wniosek osoby, o której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2, uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub najmu okres pracy lub najmu osób, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 1 i pkt 3-5.

5. Na wniosek osoby uprawnionej, zamiast zaliczonego jej okresu pracy lub najmu uwzględnia się okres pracy lub najmu najemcy, jeżeli jest korzystniejszy.

Ponadto, według art. 45 omawianej ustawy:

1. Na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu nabycia lokalu może być rozłożona na raty roczne uiszczane w okresie do 10 lat według zasad określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

2. Wierzytelność PKP SA w stosunku do nabywcy z tytułu rozłożenia na raty należności, o której mowa w ust. 1, podlega zabezpieczeniu, w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu.

3. Nabywca lokalu mieszkalnego, dokonując jednorazowo wpłaty należności z tytułu jego nabycia, uzyskuje bonifikatę w wysokości 25% tej należności.

Wykup mieszkania od PKP

Jak wynika z Pani pytania, Pani rodzice nadal żyją i zamieszkują lokal zakładowy. To oni podpisywali umowę najmu i to oni są głównymi najemcami mieszkania. W związku z tym obecnie wykup mieszkania od PKP ze wskazanymi preferencjami przysługuje jedynie im.

Pani nie jest zameldowana w lokalu, ale to nie jest przeszkodą, gdyż zameldowanie świadczy jedynie o spełnieniu administracyjnego obowiązku wynikającego z ustawy o ewidencji ludności. Ważny dla powyżej przedstawionych przepisów jest fakt, czy osoba uprawniona stale zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci (art. 691 K.c.). Przepis miałby jednak zastosowanie dopiero wtedy, gdyby najemca lokalu zmarł. Pani rodzice żyją, dlatego w pierwszej kolejności jedno z nich (najemca lokalu) ma możliwość wykupu mieszkania od PKP.

Zajmując ten lokal, mogłaby Pani go wykupić (ust. 3 art. 43 omawianej ustawy), jednak bez żadnej bonifikaty wynikającej z ustawy.

Oczywiście mogłaby Pani zaciągnąć kredyt na zakup tego mieszkania, jednak zawsze samym nabywcą będzie Pani ojciec. Jeżeli zobowiąże się do przekazania Pani mieszkania po jego wykupieniu albo zapisze je Pani w testamencie, to wówczas Pani brat będzie miał w stosunku do Pani roszczenie o zachowek. To działanie jest ryzykowne.

Reasumując: jak wynika z przedstawionych przepisów, pierwszeństwo do nabycia lokalu zakładowego od PKP przysługuje żyjącemu najemcy. Dopiero w razie jego śmierci uprawnienie to przysługuje osobom wymienionym w art. 691 K.c. i w tym wypadku będzie miała istotne znaczenie okoliczność wspólnego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. Okoliczność zameldowania nie ma znaczenia, jednak niejednokrotnie zameldowanie ma dla właściwych organów walory dowodowe, świadczące o zamieszkiwaniu.

Pani jako obecnie osoba nieuprawniona ma możliwość wykupu, jednak bez uwzględnienia bonifikat wynikających z ustawy.