Wykup mieszkania od PKP

Kto ma prawo do wykupu mieszkania od PKP?

Zasady sprzedaży lokali mieszkalnych należących do PKP S.A. wynikają z art. 42-45 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe. Dla najemców najważniejszy jest art. 42 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługuje osobom zajmującym lokal na podstawie umowy najmu oraz osobom, które zajmują lokal po śmierci najemcy, jeżeli są osobami wymienionymi w art. 691 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Oznacza to, że jeżeli rodzice żyją i to oni są najemcami mieszkania zakładowego PKP, to w pierwszej kolejności oni są osobami uprawnionymi do nabycia lokalu na zasadach preferencyjnych. Córka lub syn najemcy nie mogą samodzielnie przejąć prawa do preferencyjnego wykupu tylko dlatego, że chcą zaciągnąć kredyt, partycypować w spłacie ceny albo pomagają rodzicom finansowo.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. osobom, o których mowa w art. 42 tej ustawy, przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na zasadach preferencyjnych określonych w ustawie kolejowej. Pierwszeństwo to dotyczy więc przede wszystkim najemcy albo osoby, która po śmierci najemcy skutecznie weszła w stosunek najmu.

Czy dziecko najemcy może kupić mieszkanie od PKP zamiast rodziców?

Jeżeli rodzice są żyjącymi najemcami, samo pokrewieństwo nie wystarcza do nabycia lokalu na preferencyjnych zasadach. W praktyce umowę sprzedaży powinien zawrzeć ten rodzic albo ci rodzice, którym przysługuje tytuł najmu i którzy zostali wskazani przez PKP S.A. jako osoby uprawnione.

Dziecko może natomiast pomóc w finansowaniu zakupu. Może przekazać rodzicom środki, udzielić pożyczki, zostać współkredytobiorcą albo w inny sposób uczestniczyć w spłacie zobowiązania, jeżeli bank i PKP S.A. zaakceptują taki model rozliczeń. Nie oznacza to jednak automatycznie nabycia własności przez dziecko. Własność lokalu przejdzie na osobę wskazaną w akcie notarialnym sprzedaży, ponieważ zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego.

Jeżeli rodzice po wykupie mieszkania chcieliby przenieść lokal na dziecko, trzeba wybrać właściwą czynność prawną: darowiznę, sprzedaż, umowę dożywocia albo testament. Każde rozwiązanie ma inne skutki podatkowe, rodzinne i spadkowe. W szczególności darowizna mieszkania na rzecz jednego dziecka może po śmierci rodzica mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku na podstawie art. 991 § 1, art. 993 i art. 1000 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy

Dopiero śmierć najemcy może otworzyć drogę do przejęcia najmu przez osoby bliskie, ale tylko w granicach art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego osoby te wstępują w stosunek najmu tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Z tego powodu w sprawach dotyczących mieszkań kolejowych po śmierci najemcy kluczowe są dowody faktycznego, stałego zamieszkiwania, a nie samo pokrewieństwo.

Mechanizm z art. 691 Kodeksu cywilnego ma znaczenie także przy innych lokalach mieszkalnych, na przykład przy lokalach komunalnych. Praktyczne omówienie podobnej sytuacji znajdziesz w materiale: wstąpienie w najem komunalny.

Czy zameldowanie daje prawo do wykupu?

Zameldowanie nie tworzy prawa do najmu ani prawa do wykupu mieszkania. Obowiązek meldunkowy wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, ale meldunek ma charakter administracyjno-ewidencyjny. Może być dowodem pomocniczym, że dana osoba przebywała w lokalu, lecz samodzielnie nie przesądza o stałym zamieszkiwaniu w rozumieniu art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

Brak meldunku również nie zawsze przekreśla możliwość wykazania stałego zamieszkiwania. Można posługiwać się innymi dowodami, na przykład korespondencją, rachunkami, dokumentacją medyczną, zeznaniami sąsiadów, dokumentami ze szkoły, pracy albo urzędu. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego.

Bonifikaty przy wykupie mieszkania od PKP

Zgodnie z art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. PKP S.A. dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych w drodze umowy, na wniosek osoby uprawnionej z art. 42 tej ustawy. Cena sprzedaży ustalana jest na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, a następnie może zostać pomniejszona na zasadach z art. 44 ust. 2 tej ustawy.

Art. 44 ust. 2 ustawy przewiduje obniżkę ceny o 6% za każdy rok pracy najemcy w PKP, PKP S.A. oraz wskazanych podmiotach kolejowych, a także o 3% za każdy rok najmu mieszkania od PKP albo od PKP i PKP S.A. łącznie. Łączna obniżka nie może przekroczyć 95% ceny.

Zgodnie z art. 44 ust. 2a tej ustawy, jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista albo wdowa lub wdowiec po takiej osobie, korzysta on albo ona z obniżki 95% ceny. To szczególnie ważne w sprawach wieloletnich pracowników kolei i ich rodzin.

Art. 45 ust. 1 ustawy pozwala, na wniosek nabywcy, rozłożyć należność z tytułu nabycia lokalu na roczne raty uiszczane w okresie do 10 lat według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 45 ust. 2 wierzytelność PKP S.A. z tytułu rozłożenia ceny na raty podlega zabezpieczeniu, w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu. Natomiast art. 45 ust. 3 stanowi, że jednorazowa wpłata należności daje bonifikatę 25% tej należności.

Sprzedaż osobie zajmującej lokal bez prawa do bonifikaty

Art. 43 ust. 3 ustawy z dnia 8 września 2000 r. stanowi, że osobom zajmującym lokal, które nie spełniają warunków z art. 42 ust. 1 tej ustawy, lokal może być sprzedany bez możliwości zastosowania art. 44 ust. 2, czyli bez ustawowej preferencyjnej obniżki ceny. Słowo może jest istotne: przepis nie daje takiej osobie roszczenia o sprzedaż na tych samych zasadach, jakie ma uprawniony najemca.

Jeżeli więc córka faktycznie zajmowałaby lokal, ale nie byłaby najemcą ani osobą, która wstąpiła w najem po śmierci najemcy, ewentualna sprzedaż na jej rzecz zależałaby od decyzji PKP S.A. i nie obejmowałaby bonifikat przewidzianych dla osób uprawnionych w art. 44 ust. 2 ustawy.

Jak bezpiecznie ułożyć finansowanie zakupu przez dziecko?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od celu rodziny. Jeżeli rodzice mają pozostać właścicielami, dziecko może udzielić im pożyczki albo darowizny. Jeżeli mieszkanie ma ostatecznie trafić do dziecka, trzeba od razu zaplanować dalsze przeniesienie własności i uwzględnić interes pozostałych spadkobierców.

Przy darowiźnie pieniędzy od dziecka dla rodziców albo od rodziców dla dziecka należy pamiętać o art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten przewiduje zwolnienie podatkowe dla najbliższej rodziny, jeżeli spełnione są warunki ustawowe, w szczególności zgłoszenie nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy oraz udokumentowanie przekazania środków pieniężnych w sposób wymagany przez ustawę.

Jeżeli pieniądze mają być pożyczką, należy rozważyć skutki na gruncie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wysokość obciążeń i zwolnienia zależą od stopnia pokrewieństwa, kwoty i spełnienia wymogów dokumentacyjnych, dlatego przy większych kwotach warto przygotować pisemną umowę i zadbać o przelewy bankowe.

Co z bratem lub siostrą po późniejszym przekazaniu mieszkania?

Jeżeli rodzice wykupią mieszkanie z bonifikatą, a następnie przekażą je tylko jednemu dziecku, nie oznacza to automatycznie natychmiastowego obowiązku spłaty rodzeństwa. Roszczenia mogą jednak powstać po śmierci rodzica w ramach rozliczeń spadkowych.

Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, przysługuje zachowek. Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami przewidzianymi w dalszych przepisach. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego zachowku od spadkobiercy, art. 1000 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala dochodzić roszczenia od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczaną do spadku, w granicach jej wzbogacenia.

W praktyce przekazanie mieszkania tylko jednemu dziecku powinno być poprzedzone rozmową o rozliczeniach rodzinnych. Można rozważyć testament, umowę darowizny z poleceniem, umowę dożywocia, sprzedaż albo inne rozwiązanie, ale każdy wariant wymaga analizy skutków podatkowych i spadkowych.

FAQ

Czy córka najemcy może wykupić mieszkanie od PKP, gdy rodzice żyją?

Co do zasady nie na preferencyjnych zasadach przewidzianych dla najemcy. Jeżeli rodzice żyją i to oni są najemcami, uprawnienie z art. 42 ust. 1 ustawy kolejowej przysługuje im. Córka może pomagać w finansowaniu, ale nie przejmuje przez to prawa do bonifikaty.

Czy brak meldunku przekreśla prawo do lokalu po śmierci najemcy?

Nie zawsze. Art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci, a nie samego meldunku. Brak meldunku utrudnia dowodzenie, ale można przedstawić inne dowody faktycznego zamieszkiwania.

Czy dziecko może zostać współwłaścicielem mieszkania już przy wykupie?

To zależy od zgody sprzedającego i konstrukcji konkretnej transakcji. Jeżeli jednak preferencyjne prawo nabycia przysługuje wyłącznie najemcy, PKP S.A. może wymagać, aby nabywcą była osoba uprawniona. Sam udział dziecka w kredycie nie oznacza współwłasności.

Czy rodzice mogą po wykupie darować mieszkanie jednemu dziecku?

Mogą, jeżeli są właścicielami i nie ma ograniczeń wynikających z umowy lub innych okoliczności. Taka darowizna wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak uwzględnić podatek od spadków i darowizn oraz możliwe roszczenia o zachowek po śmierci rodziców.

Czy PKP musi sprzedać lokal osobie, która mieszka w nim bez statusu najemcy?

Nie na takich samych zasadach jak najemcy. Art. 43 ust. 3 ustawy kolejowej przewiduje, że osobie zajmującej lokal, ale niespełniającej warunków z art. 42 ust. 1, lokal może być sprzedany bez bonifikaty z art. 44 ust. 2. Jest to możliwość, a nie pełne roszczenie o preferencyjny wykup.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji pierwszeństwo do wykupu mieszkania od PKP przysługuje rodzicom jako żyjącym najemcom lokalu. Córka, nawet jeżeli chce wziąć kredyt i spłacać cenę razem z rodziną, nie uzyskuje z tego powodu prawa do preferencyjnego nabycia mieszkania. Może natomiast finansować zakup rodziców, ale powinna zadbać o jasną umowę i późniejsze rozliczenia rodzinne.

Jeżeli celem jest docelowe przeniesienie mieszkania na córkę, trzeba zaplanować dalszy krok: darowiznę, sprzedaż, testament albo inną formę przeniesienia praw. Warto przy tym uwzględnić podatki, relacje z rodzeństwem oraz przepisy o zachowku.

Źródła

• Art. 42-45 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe.
• Art. 158, art. 691 § 1-2, art. 991 § 1, art. 993 i art. 1000 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.