Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia gdy właściciel jest nieznany

Czy można złożyć wniosek o zasiedzenie, gdy właściciel jest nieznany?

Tak. Brak możliwości ustalenia właściciela nieruchomości, brak księgi wieczystej albo brak zbioru dokumentów nie oznacza, że wniosek o stwierdzenie zasiedzenia jest niedopuszczalny. W takiej sytuacji wnioskodawca powinien dokładnie opisać, skąd wynika jego posiadanie, jak długo trwa, na czym polega oraz jakie działania podjął, aby ustalić właściciela lub jego następców prawnych.

W sprawie o zasiedzenie sąd nie opiera się wyłącznie na wpisach w ewidencji gruntów. Wpis posiadacza samoistnego w ewidencji, płacenie podatku od nieruchomości czy faktyczne gospodarowanie gruntem są ważnymi dowodami, ale same nie zastępują przesłanek zasiedzenia. Sąd bada przede wszystkim, czy wnioskodawca władał nieruchomością jak właściciel, czy posiadanie było nieprzerwane oraz czy upłynął wymagany termin.

Jeżeli właściciel albo jego spadkobiercy są nieznani, trzeba liczyć się z tym, że sąd będzie wymagał dodatkowych ustaleń, np. zaświadczeń z sądu wieczystoksięgowego, starostwa, gminy, archiwum albo dokumentów z ewidencji gruntów i budynków. Sąd może także zarządzić wezwanie zainteresowanych przez ogłoszenie.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Przy złej wierze termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Posiadanie samoistne oznacza faktyczne władanie nieruchomością tak, jak robiłby to właściciel. Chodzi nie tylko o fizyczne korzystanie z gruntu, ale także o zachowanie widoczne dla otoczenia: ogrodzenie działki, uprawianie jej, wykonywanie remontów, ponoszenie ciężarów, płacenie podatków, zawieranie umów dotyczących gruntu albo sprzeciwianie się ingerencji innych osób.

Nie wystarczy samo korzystanie z nieruchomości za zgodą właściciela, np. jako dzierżawca, najemca, użytkownik grzecznościowy albo osoba dopuszczona do korzystania przez rodzinę. W takich przypadkach posiadanie najczęściej ma charakter zależny, a nie samoistny. Możliwa jest jednak zmiana charakteru posiadania, jeżeli posiadacz zaczął wyraźnie i na zewnątrz zachowywać się jak właściciel.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu

Dobra wiara występuje wtedy, gdy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie dana osoba pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje jej własność. W praktyce dotyczy to raczej wyjątkowych sytuacji, np. wadliwego stanu dokumentów lub szczególnych okoliczności nabycia.

Zła wiara oznacza, że posiadacz wie albo przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem. Typowym przykładem jest objęcie nieruchomości bez aktu notarialnego przenoszącego własność, korzystanie z cudzego gruntu na podstawie nieformalnych ustaleń albo wejście w posiadanie mimo świadomości, że właścicielem jest inna osoba.

Dobra lub zła wiara nie decyduje o tym, czy zasiedzenie w ogóle jest możliwe. Wpływa przede wszystkim na długość terminu: 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. Jeżeli właściciel, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może zakończyć się wcześniej niż po upływie 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Co powinien zawierać wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

Wniosek składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawcą może być każdy zainteresowany, czyli osoba mająca interes prawny w ustaleniu, że doszło do zasiedzenia.

We wniosku należy wskazać dokładne żądanie, czyli stwierdzenie, że konkretna osoba nabyła przez zasiedzenie własność oznaczonej nieruchomości z konkretną datą. Trzeba opisać nieruchomość, podać jej położenie, numer działki, powierzchnię, dane z ewidencji gruntów, a jeżeli istnieje księga wieczysta, także jej numer.

W uzasadnieniu należy przedstawić historię posiadania: kiedy i w jaki sposób nieruchomość została objęta, kto z niej korzystał, jakie czynności były wykonywane, czy posiadanie było jawne, spokojne i nieprzerwane, czy ktokolwiek kwestionował władanie oraz na czym polegało zachowanie wnioskodawcy jak właściciela.

Do wniosku trzeba dołączyć odpisy dla uczestników postępowania oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Obecnie opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł.

Jakie dokumenty dołączyć, gdy nie ma księgi wieczystej?

Jeżeli dla nieruchomości nie ma księgi wieczystej albo sąd nie może odnaleźć dawnej księgi lub zbioru dokumentów, do wniosku warto dołączyć wszystkie dokumenty pozwalające zidentyfikować nieruchomość i wykazać posiadanie. W praktyce będą to zwłaszcza:

• aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• mapa ewidencyjna albo mapa do celów prawnych, jeżeli potrzebne jest precyzyjne oznaczenie granic,
• zaświadczenie z sądu wieczystoksięgowego o braku księgi wieczystej lub braku możliwości jej odnalezienia,
• zaświadczenia z gminy lub miasta dotyczące płacenia podatku od nieruchomości, rolnego albo leśnego,
• decyzje administracyjne, pozwolenia, zgłoszenia budowlane, dokumenty związane z ogrodzeniem, mediami albo utrzymaniem nieruchomości,
• umowy dotyczące nieruchomości, np. oddanie części gruntu w dzierżawę, używanie budynku, ubezpieczenie lub ponoszenie nakładów,
• zdjęcia, korespondencję, rachunki, protokoły, dokumenty z urzędów oraz zeznania świadków.

Warto także opisać, gdzie sprawdzano stan prawny nieruchomości: w sądzie wieczystoksięgowym, starostwie, gminie, archiwum państwowym, dawnych rejestrach gruntowych albo dokumentacji podatkowej. Jeżeli ustalenie właściciela jest niemożliwe, trzeba to wprost wskazać i poprzeć dokumentami.

Nieznani właściciele i ogłoszenie w sprawie o zasiedzenie

W postępowaniu o zasiedzenie uczestnikami powinni być wszyscy zainteresowani, w szczególności właściciel nieruchomości, współwłaściciele, ich spadkobiercy, osoby ujawnione w dokumentach oraz osoby, których prawa mogą zostać dotknięte postanowieniem. Jeżeli wnioskodawca nie potrafi ich ustalić, powinien wyjaśnić, dlaczego nie jest to możliwe.

Na podstawie art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również wtedy, gdy uzna to za potrzebne z uwagi na niejasny stan prawny nieruchomości.

Ogłoszenie powinno zawierać dokładne oznaczenie nieruchomości oraz dane posiadacza. Zgodnie z art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli w terminie wskazanym w ogłoszeniu nikt się nie zgłosi albo zgłaszający się nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, o ile zostały udowodnione wszystkie przesłanki. W praktyce należy liczyć się z dodatkowymi kosztami ogłoszenia, które sąd może nałożyć na wnioskodawcę jako wydatki postępowania.

Co bada sąd w sprawie o zasiedzenie?

Sąd nie ogranicza się do sprawdzenia, czy minęło 20 albo 30 lat. Bada całokształt okoliczności, w tym charakter posiadania, jego ciągłość, dobrą albo złą wiarę, zachowanie poprzednich właścicieli, ewentualne przerwy w posiadaniu, spory graniczne, przeniesienie posiadania na następców oraz to, czy nieruchomość została właściwie oznaczona.

Można doliczyć czas posiadania poprzednika, jeżeli doszło do przeniesienia posiadania. Jeżeli poprzednik był posiadaczem w złej wierze, doliczenie jest możliwe tylko wtedy, gdy łączny czas posiadania poprzednika i obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.

W sprawach dotyczących granic szczególne znaczenie ma prawidłowe ustalenie, co dokładnie było przedmiotem posiadania. Inaczej ocenia się zasiedzenie całej działki, a inaczej pasa gruntu, części ogrodzonej działki, fragmentu łąki albo terenu zajętego przez budynek postawiony częściowo na gruncie sąsiada.

Skutki prawomocnego postanowienia o zasiedzeniu

Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza nabycie własności z dniem, w którym upłynął termin zasiedzenia. To nie dzień wydania postanowienia jest datą nabycia, lecz dzień wynikający z upływu 20 albo 30 lat posiadania samoistnego, z uwzględnieniem ewentualnych wyjątków.

Prawomocne postanowienie stanowi podstawę do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej albo do założenia księgi wieczystej, jeżeli jej wcześniej nie było. Może być także potrzebne w sprawach podatkowych, administracyjnych, spadkowych, przy sprzedaży nieruchomości albo przy porządkowaniu dokumentów geodezyjnych.

FAQ

Czy brak księgi wieczystej uniemożliwia zasiedzenie?

Nie. Brak księgi wieczystej nie wyklucza zasiedzenia, ale wymaga dokładniejszego udokumentowania nieruchomości. Najczęściej potrzebny będzie wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapa oraz zaświadczenie o braku księgi wieczystej lub braku możliwości jej odnalezienia.

Czy wpis w ewidencji jako posiadacz samoistny wystarczy do zasiedzenia?

Nie zawsze. Taki wpis jest istotnym dowodem, ale sąd musi zbadać faktyczne władanie nieruchomością. Trzeba wykazać, że posiadacz przez wymagany czas zachowywał się jak właściciel, a nie jedynie figurował w dokumentach urzędowych.

Co zrobić, jeżeli nie znam właściciela ani jego spadkobierców?

We wniosku należy opisać, że właściciel i jego następcy nie są znani, oraz wskazać, jakie czynności podjęto w celu ich ustalenia. Sąd może wtedy wezwać zainteresowanych przez ogłoszenie i dopiero po upływie wskazanego terminu rozstrzygnąć sprawę.

Ile wynosi opłata od wniosku o zasiedzenie nieruchomości?

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Dodatkowo mogą pojawić się wydatki, np. koszty ogłoszeń, opinii biegłego geodety albo odpisów dokumentów.

Czy sąd może oddalić wniosek mimo upływu 30 lat?

Tak, jeżeli nie zostanie wykazane posiadanie samoistne, ciągłość posiadania albo dokładny zakres nieruchomości objętej wnioskiem. Sam upływ czasu nie wystarcza, gdy posiadacz korzystał z nieruchomości jako dzierżawca, najemca albo za zgodą właściciela.

Źródła i podstawa prawna

• Kodeks cywilny - w szczególności art. 172, art. 173 i art. 176.
• Kodeks postępowania cywilnego - w szczególności art. 609 i art. 610 oraz odpowiednio przepisy o ogłoszeniu w sprawach spadkowych.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - art. 40 dotyczący opłaty od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 - dotycząca rozumienia dobrej i złej wiary w sprawach prawnorzeczowych.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00 - dotyczące oceny posiadania samoistnego.