.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Użytkowanie gruntu przez osobę trzecią a możliwe zasiedzenie

• Data: 14-11-2024 • Autor: Radca prawny Wioletta Dyl

Mam pytanie odnośnie pola gruntu, do którego pewien pan rości sobie prawa, ponieważ twierdzi, że kupił je, a nie widnieje na akcie notarialnym. Upływa prawie 30 lat, przez które zmienili się już spadkobiercy, i chcielibyśmy podzielić na równe części. Czy zacząć od wytoczenia przeciwko niemu powództwa o wydanie gruntu, czy jest jakoś inny sposób, aby przerwać ten proces użytkowania? Dodam, że ten pan ma w posiadaniu nasze pole od 1995 roku (po śmierci babci, która była właścicielką tego pola).


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Użytkowanie gruntu przez osobę trzecią a możliwe zasiedzenie

Zasiedzenie gruntu przez osobę trzecią

Z opisanego problemu wynika, że trzecia osoba użytkuje nie swój grunt od 1995 r. Nic wiadomo, na jakiej podstawie to robi, czy ma jakąś umowę, czy też może ów pan kupił (jak twierdzi) ten grunt. A może być nawet i taka sytuacja, że rzeczony pan wystąpił do sądu o zasiedzenie użytkowanego przez niego gruntu. Przypomnę tylko, że zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności na skutek długotrwałego posiadania rzeczy przez osobę, która nią faktycznie włada jak właściciel (tzw. posiadacz samoistny).

 

Instytucja zasiedzenia uregulowana jest w art. 172–176 Kodeksu cywilnego. Przesłanki zasiedzenie zamieszczone w art. 172 § 1 jednoznacznie wskazują, że do nabycia własności w drodze zasiedzenie wymagane jest: 

 

  1. samoistne, nieprzerwane posiadanie, 
  2. upływ czasu,
  3. dobra lub zła wiara – jako dodatkowa przesłanka rzutująca na upływ czasu wymagany do zasiedzenia.

Dobra lub zła wiara

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ww. Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od dwudziestu lat. Należy przy tym wskazać, że dobra wiara posiadacza samoistnego występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Natomiast jeżeli posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze (tzn. wiedział, że ta nieruchomość jest własnością innej osoby, czyli w niniejszej sprawie jest to własność Pana i innych spadkobierców, lub nie wiedział o tym fakcie wskutek swojego niedbalstwa), do nabycia jej własności przez zasiedzenie konieczny jest upływ trzydziestu lat. Dla oceny dobrej lub złej wiary decydujące znaczenie ma zatem świadomość samoistnego posiadacza.

 

Dla tego, czy zachodzą przesłanki nabycia nieruchomości (gruntu rolnego) przez zasiedzenie w dobrej albo złej wierze, decydujące znaczenie ma ocena świadomości samoistnego posiadacza odnosząca się do jego przekonania czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. O dobrej, jak i złe wierze posiadacza decyduje jedynie chwila w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie. Późniejsza wiedza o tym, że są jeszcze inni uprawnieni nie niweczy jego dobrej wiary. Nie ma zatem znaczenia, że np. po roku od objęcia nieruchomości ktoś dowie, że nie jest ona jego własnością. 

 

Z kolei posiadacz samoistny:

 

Samoistne posiadanie gruntu

Z przedstawionego opisu sytuacji wynika, że przedmiotowe pole objęła osoba trzecia. Stała się ona samoistnym posiadaczem i włada nieruchomością, tak jak wymaga tego Kodeks cywilny, tj. tak jak właściciel. Ważnym elementem tego władania byłoby coroczne regulowanie należności podatkowych. Z opisu stanu faktycznego można sądzić, że rzeczona osoba trzecia włada gruntem rolnym w sposób nieprzerwany.

 

Ponieważ udzielił Pan dość skąpych informacji, skoro brak jest umowy pomiędzy Panem i innymi spadkobiercami a obecnym posiadaczem samoistnym, to zapewne mielibyśmy tu do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ponieważ obecny posiadacz pola bez większego trudu mógł się dowiedzieć się, kto jest wpisany do księgi wieczystej przedmiotowego gruntu. Zatem jeżeli będziemy odnosili liczenie zasiedzenia, to należy liczyć okres 30 lat w złej wierze.

 

Dla celów wykazania nieprzerwanego władania nieruchomością obecny posiadacz gruntu musiałby zebrać następujące dokumenty:

 

zaświadczenia od urzędu skarbowego o wpłacanym podatku od nieruchomości (lub gruntowym lub leśnym),

ewentualne zaświadczenia od płatnika podatków – np. sołtysa,

np. umowy ubezpieczenia budynków znajdujących się na nieruchomości (o ile takie tam się znajdują).

 

Przydatni okazują się w tej sytuacji świadkowie tj. osoby, które mogą poświadczyć, że posiadacz samoistny posiadał nieruchomość odpowiednio długo.

 

Zasadniczo w przypadku zasiedzenia sąd każdorazowo ocenia całokształt dokonanych ustaleń faktycznych w sprawie, oceniając, czy w konkretnym przypadku można zakwalifikować posiadanie jako samoistne oraz czy miało ono charakter nieprzerwany. Jeżeli nie chce Pan, aby doszło do zasiedzenia nieruchomości przez obecnego posiadacza samoistnego, musi Pan podjąć wszelkie czynności związane z faktycznym korzystaniem z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a więc dotyczy to pobierania pożytków lub rozporządzania rzeczą, czyli rzeczone pole należy wydzierżawić.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Powództwo windykacyjne

Ponadto jeżeli Pana życzeniem jest przerwanie biegu zasiedzenia, mógłby Pan zwrócić się do posiadacza samoistnego, aby dobrowolnie zrezygnował w używania Pana działek, a w sytuacji jego odmowy wnieść do sądu powództwo windykacyjne na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który brzmi:

 

Art. 222. [Roszczenie windykacyjne; roszczenie negatoryjne]

§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

 

Roszczenie windykacyjne przewidziane w art. 222 § 1 jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Do uwzględnienia powództwa konieczne jest zatem stwierdzenie po stronie powodowej (tutaj: Pana i innych spadkobierców) statusu właściciela rzeczy, władania tymi rzeczami przez pozwanego – posiadacza samoistnego, a także braku przesłanki negatywnej, jaką jest istnienie po stronie pozwanego skutecznych względem właściciela uprawnień do władania nimi. Ciężar dowodu rozkłada się tak, że Pan i inni spadkobiercy występując z roszczeniem z art. 222 § 1 musi wykazać, że przysługuje mu prawo własności rzeczy, których wydania się domaga, albowiem to Pan z tego faktu wywodzi skutki prawne (art. 6). Ponadto zobowiązany jest Pan  udowodnić, że strona pozwana – posiadacz samoistny faktycznie włada, będąc nieuprawnionym, przedmiotowym gruntem. 

 

Oczywiście wybór postępowania zależy od Pana i pozostałych spadkobierców w zależności od zachowania się w tej sytuacji przez posiadacza samoistnego .

 

Ponieważ okres zasiedzenia upłynie w 2025 r., pozostało Panu mało czasu. Zatem w pierwszej kolejności rekomendowałabym wysłanie wezwania.

 

Wysłanie takiego wezwania jest celowe, ponieważ zajęcie przedmiotowego gruntu może wynikać z nieświadomości użytkownika, że narusza już nie swoją własność. Punktem wyjścia zawsze powinna być próba załatwienia sprawy między stronami. To prostsze rozwiązanie, a nawet jeśli okaże się bezskuteczne, sąd w ewentualnym procesie będzie to brał pod uwagę. Od momentu jednak kiedy ta osoba trzecia zostanie poinformowana o obowiązującym stanie prawnym i otrzyma żądania od Pana i innych spadkobierców, działa w złej wierze. Sąd będzie jednak domniemywał dobrą wiarę korzystającego, dlatego każde działanie, które ją podważa, ma znaczenie.

Jeżeli Pana wezwanie pozostanie bez odpowiedzi, to pozostaje Panu wówczas żądanie na drodze sądowej:

 

  • przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w efekcie czego pozwany nie może dłużej użytkować nieruchomości w dotychczasowy sposób;
  • zaniechania naruszeń, czyli uszanowania prawa własności nieruchomości.

 

Ponadto przysługuje Panu roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jest to roszczenie uzupełniające. Można go dochodzić niezależnie  od ww.  lub równocześnie z nim. Pismo mogłoby wyglądać np. tak:

 

WEZWANIE DO WYDANIA NIERUCHOMOŚCI

 

W związku z tym, iż korzysta Pan bez tytułu prawnego z mojej nieruchomości położonej w ....... składającej się z działki nr ..... o obszarze ...... mkw, wyznaczam Panu dwutygodniowy termin od daty niniejszego pisma do wydania nieruchomości i jej opuszczenia.

 

UZASADNIENIE

 

Jako podstawę prawną żądania do wydania gruntu podaję, że zgodnie z przepisem art. 222 § 1 K.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Według posiadanej wiedzy nie ma Pan żadnego tytułu prawnego do władania nieruchomością. Jest to wezwanie ostateczne. Po upływie tego terminu będę zmuszony podjąć kolejne kroki postępowania, a mianowicie skierować sprawę do sądu. Narazi to Pana na dalsze zbędne koszty zwrot opłat sądowych, koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu, a w przypadku dalszej zwłoki koszty postępowania egzekucyjnego przed komornikiem.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przejęcie działki rolnej przez sąsiada

Pan Janek od lat uprawia ziemię przylegającą do jego pola, myśląc, że to jego własność. W rzeczywistości działka należy do pana Marka, który o tym nie wiedział. Pan Janek regularnie płaci podatki od tej ziemi, ogrodził ją, a także korzysta z jej plonów. Ponieważ upłynęło już ponad 30 lat od momentu, gdy pan Janek zaczął użytkować tę działkę, mógłby wystąpić o zasiedzenie tego gruntu.

 

Działka rekreacyjna nad jeziorem

Pani Anna od 25 lat korzysta z działki rekreacyjnej nad jeziorem, która formalnie należy do innej osoby. Kiedyś znajomy pozwolił jej korzystać z tego terenu, jednak nie doszło do żadnej pisemnej umowy. Pani Anna ogrodziła teren, zbudowała altankę, a także regularnie opłaca podatek gruntowy. Nie wiedziała, że teren jest własnością innej osoby, więc działała w dobrej wierze. W tej sytuacji może starać się o zasiedzenie tej działki, ponieważ działała w dobrej wierze przez ponad 20 lat.

 

Przejęcie opuszczonego domu w mieście

Pan Tomasz odkrył przed 28 laty opuszczony dom w mieście i postanowił się tam wprowadzić. Remontował dom na własny koszt, mieszkał tam i płacił za media oraz podatek od nieruchomości. Właściciel domu nie interesował się nieruchomością przez lata, a Pan Tomasz wiedział, że dom formalnie do niego nie należy, jednak uznał, że nikt się nim już nie zajmie. Ponieważ Pan Tomasz mieszkał tam przez ponad 30 lat w złej wierze, może on starać się o zasiedzenie tej nieruchomości.

Podsumowanie

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności nieruchomości przez osobę, która włada nią jak właściciel przez określony czas bez tytułu prawnego. Kodeks cywilny wymaga, aby posiadanie było samoistne, nieprzerwane oraz odbywało się w dobrej lub złej wierze. Dobra wiara pozwala na zasiedzenie po 20 latach, a zła wiara po 30 latach. Sąd, rozpatrując wniosek o zasiedzenie, ocenia, czy użytkownik faktycznie spełnia warunki samoistnego posiadania. Właściciel nieruchomości może przerwać bieg zasiedzenia, żądając zaprzestania użytkowania gruntu lub podejmując kroki prawne, takie jak powództwo windykacyjne.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne on-line dotyczące zasiedzenia nieruchomości, które pomogą Państwu zrozumieć przysługujące prawa oraz możliwe działania w takich sprawach. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną analizę swojej sytuacji i wsparcie w ochronie własności przed zasiedzeniem lub przygotowaniu wniosku o zasiedzenie.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu