Sieć kanalizacyjna w drodze prywatnej – czy trzeba płacić za podłączenie?

Od czego zacząć ocenę takiej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym najpierw trzeba rozróżnić dwie kwestie: prawo do korzystania z urządzenia kanalizacyjnego oraz rozliczenie kosztów jego budowy. To nie jest to samo. Ktoś może być uprawniony do żądania zwrotu części nakładów, ale nie oznacza to jeszcze, że może samodzielnie narzucić wszystkim współwłaścicielom jednakową „opłatę za podłączenie”.

Istotne jest też, czy wykonany odcinek jest prawnie siecią kanalizacyjną, czy raczej przyłączem albo prywatnym odcinkiem służącym ograniczonej liczbie nieruchomości. To wymaga oceny dokumentacji technicznej, warunków wydanych przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne i sposobu włączenia urządzenia do istniejącego systemu.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy. Z kolei art. 15 ust. 1 tej ustawy przewiduje, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych ustalonych przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planach rozwoju i modernizacji.

Nie oznacza to jednak, że każdą sieć w praktyce buduje wyłącznie gmina albo przedsiębiorstwo. Często urządzenia powstają z inicjatywy prywatnych właścicieli, a potem pojawia się problem rozliczeń.

Czy inwestor prywatny może żądać zapłaty od pozostałych współwłaścicieli?

Tak, ale nie na dowolnych zasadach. Jeżeli droga jest przedmiotem współwłasności, to zastosowanie ma art. 207 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc jeden współwłaściciel poniósł nakłady konieczne albo użyteczne dotyczące rzeczy wspólnej, może co do zasady domagać się rozliczenia z pozostałymi współwłaścicielami. Jednak z art. 207 Kodeksu cywilnego nie wynika prawo do pobierania ryczałtowej opłaty ustalonej arbitralnie, bez wykazania realnych kosztów i bez odniesienia ich do udziałów lub rzeczywistego zakresu korzyści.

W praktyce oznacza to, że osoba, która żąda po 3 tys. zł od każdego, powinna umieć wykazać przynajmniej:

• jaki był dokładny zakres inwestycji,
• czy inwestycja dotyczyła rzeczy wspólnej,
• ile wyniosły faktycznie poniesione koszty,
• czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na tę inwestycję albo później ją zaakceptowali,
• według jakiego klucza wyliczono kwotę przypadającą na daną osobę.

Brak faktur nie przekreśla automatycznie roszczenia, ale bardzo je osłabia. Koszty można próbować wykazywać także innymi dowodami, np. umową z wykonawcą, przelewami, rachunkami uproszczonymi, korespondencją, protokołami odbioru czy opinią biegłego. Bez takich dowodów dochodzenie konkretnej kwoty w sporze sądowym jest znacznie trudniejsze.

Czy po wpłacie staje się Pan współwłaścicielem fragmentu sieci?

Nie automatycznie. Sama zapłata nie tworzy odrębnego tytułu własności, jeżeli strony wyraźnie tego nie uzgodniły. To bardzo ważne praktycznie.

Jeżeli urządzenie zostało wybudowane w gruncie stanowiącym współwłasność, to trzeba ocenić, jaki status prawny ma samo urządzenie. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z kolei art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jednak art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje wyjątek: urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania m.in. płynów nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z tego wynika praktyczny wniosek:

• jeżeli urządzenie nie weszło jeszcze w skład przedsiębiorstwa, jego status trzeba oceniać z uwzględnieniem gruntu, dokumentacji i sposobu realizacji inwestycji,
• jeżeli urządzenie weszło w skład przedsiębiorstwa, przestaje być częścią składową nieruchomości na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji zapłata 3 tys. zł najczęściej będzie miała znaczenie wyłącznie rozliczeniowe. Nie oznacza sama przez się, że nabywa Pan udział we własności urządzenia. Do powstania takiego skutku potrzebna byłaby wyraźna podstawa prawna lub umowna. Jeżeli takiej umowy nie ma, wpłata jest co najwyżej refundacją części nakładów.

Przy inwestycjach prowadzonych przez cudzy grunt lub przez grunt wspólny często pojawia się też problem tytułu prawnego do posadowienia urządzeń. Przy przyłączach przez cudzy grunt – służebność przesyłu (art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego) omawiamy szerzej w innym poradniku.

Czy można żądać zwrotu różnicy, jeśli 3 tys. zł to kwota zawyżona?

Co do zasady tak – jeżeli zapłata miała charakter rozliczenia kosztów, a nie bezzwrotnego świadczenia wynikającego z umowy. Jeżeli ktoś pobrał od współwłaścicieli więcej niż wynoszą rzeczywiste, uzasadnione koszty przypadające na daną osobę, można żądać odpowiedniego rozliczenia nadpłaty.

Podstawą może być:

• rozliczenie współwłaścicieli na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego,
• a w niektórych stanach faktycznych także przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, w tym art. 405 Kodeksu cywilnego, jeżeli ktoś uzyskał korzyść majątkową bez podstawy prawnej kosztem innej osoby.

To, która podstawa będzie właściwa, zależy od konkretnego stanu faktycznego: treści ustaleń stron, sposobu sformułowania żądania zapłaty oraz tego, czy była zawarta jakakolwiek umowa.

Czy właścicielem urządzenia nadal jest osoba, która je wybudowała?

Nie zawsze da się na to odpowiedzieć jednym zdaniem, bo zależy to od etapu inwestycji i statusu urządzenia.

W aktualnym stanie prawnym nie warto opierać odpowiedzi wyłącznie na ogólnym założeniu, że „wszyscy współwłaściciele drogi automatycznie stają się współwłaścicielami sieci”. Taki wniosek może być zbyt daleko idący bez analizy, czy urządzenie weszło do przedsiębiorstwa, jaki był jego status techniczny i prawny oraz jakie były ustalenia stron.

Szczególnie istotny jest art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Przepis ten ma duże znaczenie przy prywatnie finansowanych odcinkach sieci.

W orzecznictwie nadal istotna jest uchwała Sądu Najwyższego z 13 września 2007 r., sygn. III CZP 79/07, potwierdzająca możliwość dochodzenia odpłatnego przejęcia urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych przez przedsiębiorstwo. Dziś jednak najbezpieczniej wiązać takie roszczenie bezpośrednio z art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie zgody współwłaścicieli drogi

Jeżeli inwestycja została wykonana w nieruchomości wspólnej, trzeba jeszcze uwzględnić przepisy o współwłasności. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów.

Budowa odcinka kanalizacji w drodze prywatnej zwykle będzie traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd albo co najmniej jako inwestycja wymagająca odpowiedniej zgody. Jeżeli takiej zgody nie było, to nie zawsze przekreśla późniejsze rozliczenia, ale może mieć znaczenie dla zakresu roszczeń inwestora prywatnego wobec pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce warto więc ustalić:

• czy była uchwała albo pisemna zgoda współwłaścicieli,
• czy inwestycja była uzgodniona z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym,
• czy budowa służy wszystkim, czy tylko części nieruchomości,
• czy żądana kwota odpowiada udziałom, czy jest jednakowo narzucona wszystkim bez podstawy.

Co zrobić przed zapłatą?

Najbezpieczniej wystąpić do inwestora na piśmie o przedstawienie:

• podstawy prawnej żądania,
• zestawienia kosztów z dokumentami,
• informacji, czy urządzenie zostało przekazane przedsiębiorstwu,
• kopii uzgodnień projektowych i odbiorów,
• wskazania, czy żądana kwota jest rozliczeniem nakładów z art. 207 Kodeksu cywilnego, czy opłatą umowną.

Równolegle warto zwrócić się do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego z pytaniem:

• jaki status ma wykonany odcinek,
• czy jest to sieć, czy przyłącze,
• czy i kiedy został przyjęty do eksploatacji,
• czy planowane jest jego przejęcie,
• jakie warunki trzeba spełnić, aby legalnie wykonać przyłącze do swojej nieruchomości.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko samej opłaty, ale też dalszych kosztów eksploatacyjnych, np. pompowni lub energii, to szczegółowo rozliczenie kosztów sieci kanalizacyjnej opisaliśmy szerzej w osobnym materiale.

Kiedy można odmówić zapłaty?

Odmowa może być uzasadniona zwłaszcza wtedy, gdy:

• żądanie nie jest poparte żadnym rozliczeniem,
• kwota została ustalona dowolnie, bez dokumentów i bez związku z udziałami,
• inwestor nie wykaże, że poniósł koszty w takim zakresie,
• żąda opłaty za coś, co już zostało przejęte przez przedsiębiorstwo na odrębnych zasadach,
• żąda zapłaty mimo wcześniejszego rozliczenia albo mimo braku podstawy prawnej.

Nie warto jednak ograniczać się do ustnej odmowy. Lepiej wysłać spokojne pismo z żądaniem dokumentów i zastrzeżeniem, że do czasu ich przedstawienia nie ma podstaw do uznania roszczenia co do wysokości.

FAQ

Czy brak faktur oznacza, że inwestor niczego nie może żądać?

Nie zawsze. Może próbować wykazywać koszty innymi dowodami. W praktyce jednak bez faktur, umów, przelewów lub podobnych dokumentów dużo trudniej udowodnić wysokość roszczenia.

Czy każdy współwłaściciel powinien zapłacić tyle samo?

Niekoniecznie. Art. 207 Kodeksu cywilnego wiąże rozliczenia co do zasady z wielkością udziałów w rzeczy wspólnej. Czasem znaczenie może mieć też rzeczywisty zakres korzystania z inwestycji, ale to zależy od konkretnego stanu faktycznego i ustaleń stron.

Czy po zapłacie mogę żądać dokumentu potwierdzającego rozliczenie?

Tak. Wręcz warto to zrobić. Najlepiej, aby zapłata nastąpiła po podpisaniu prostego porozumienia wskazującego, czego dotyczy wpłata, jaka jest jej podstawa i czy wyczerpuje wszystkie roszczenia między stronami.

Czy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ma obowiązek przejąć taki odcinek?

Sprawa zależy od tego, czy mamy do czynienia z urządzeniem objętym art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego, czy zostało ono przyłączone do sieci przedsiębiorstwa i jakie były ustalenia umowne. Nie każde prywatnie wykonane urządzenie będzie przejmowane automatycznie w tym samym trybie.

Czy można wykonać własne przyłącze bez płacenia sąsiadowi?

To zależy od przebiegu urządzeń, tytułu do gruntu, warunków technicznych i statusu istniejącej instalacji. Czasem jest to możliwe, a czasem konieczne będzie wcześniejsze uregulowanie korzystania z istniejącego odcinka.

Źródła

• art. 3 ust. 1, art. 15 ust. 1 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków,
• art. 47 § 1, art. 48, art. 49 § 1 i § 2, art. 199, art. 201, art. 207, art. 405, art. 305¹–305⁴ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• uchwała Sądu Najwyższego z 13 września 2007 r., sygn. III CZP 79/07.