Mieszkanie w domu po teściach – spadek, udziały i nakłady

Od czego zacząć po śmierci właściciela domu?

W opisanej sytuacji pierwszym krokiem jest ustalenie, kto był właścicielem domu w chwili śmierci teścia oraz czy teść pozostawił testament. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny spadek obejmuje prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na spadkobierców. Zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą.

Jeżeli teść zmarł w 1980 r. i nie zostawił testamentu, zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 spadku. Przy żonie i trzech córkach każdy z tych spadkobierców dziedziczył po teściu po 1/4 jego spadku.

Trzeba jednak odróżnić spadek po teściu od całej nieruchomości. Jeżeli dom był objęty wspólnością majątkową małżeńską teściów, to zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowił majątek wspólny małżonków. Po ustaniu wspólności wskutek śmierci jednego z małżonków udziały małżonków są co do zasady równe, co wynika z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W takim wariancie do spadku po teściu wchodziłby najczęściej tylko jego udział 1/2 w domu, a nie cały dom.

Przykładowe udziały w domu po teściu

Jeżeli dom był majątkiem wspólnym teścia i teściowej, a po teściu dziedziczyła żona oraz trzy córki, podział udziałów wyglądałby zwykle następująco:

Jeżeli natomiast dom był wyłączną własnością teścia, cały dom wchodziłby do spadku po nim. Wtedy żona teścia i trzy córki dziedziczyłyby po 1/4 całej nieruchomości. Dlatego przed rozmowami o dziale spadku trzeba sprawdzić księgę wieczystą, dokument nabycia nieruchomości oraz ewentualne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy zięć dziedziczy po teściu?

Zięć nie należy do kręgu spadkobierców ustawowych po teściu. Art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego wymienia w pierwszej kolejności dzieci spadkodawcy i jego małżonka, a nie małżonków dzieci. Zięć mógłby dziedziczyć po teściu tylko wtedy, gdy zostałby powołany do spadku w testamencie na podstawie art. 941 Kodeksu cywilnego. Szerzej tę regułę omawiamy w materiale o dziedziczeniu synowej po teściach.

Inaczej wygląda sytuacja po śmierci żony. Jeżeli żona była współwłaścicielką udziału w domu odziedziczonego po ojcu, ten udział wchodzi do spadku po niej zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Mąż może więc nabyć udział w domu nie po teściu bezpośrednio, lecz po swojej żonie.

Zakres udziału męża zależy od tego, kto dziedziczy po żonie. Jeżeli żona pozostawiła dzieci, mąż i dzieci dziedziczą w częściach równych, ale udział męża nie może być mniejszy niż 1/4 spadku, co wynika z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli żona nie miała dzieci, zastosowanie mogą mieć art. 932 i art. 933 Kodeksu cywilnego, które określają dziedziczenie małżonka razem z rodzicami, rodzeństwem albo dalszymi krewnymi. W praktyce bez ustalenia, czy żona miała dzieci, czy żyli jej rodzice i czy pozostawiła testament, nie da się obliczyć udziału męża w domu.

Czy meldunek daje prawo do domu?

Nie. Zameldowanie nie tworzy prawa własności, udziału w nieruchomości ani prawa dożywotniego zamieszkiwania. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

Oznacza to, że osoba zameldowana w domu może mieć określone prawa tylko wtedy, gdy wynikają one z innej podstawy prawnej, na przykład ze współwłasności, umowy najmu, użyczenia, służebności mieszkania, dożywocia albo dziedziczenia po małżonku. Sam meldunek jest dowodem zamieszkiwania, ale nie dowodem własności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności

Jeżeli po teściu lub po żonie nie przeprowadzono jeszcze formalnego postępowania spadkowego, należy najpierw potwierdzić krąg spadkobierców. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Alternatywnie, jeżeli między spadkobiercami nie ma sporu i spełnione są warunki ustawowe, notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia na podstawie art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Po ustaleniu spadkobierców można przeprowadzić dział spadku. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić na podstawie umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku wymaga aktu notarialnego, co wynika z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

W sprawie o dział spadku sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku spadkobiercom ze spłatą pozostałych, zarządzić sprzedaż albo podzielić majątek w inny sposób, jeżeli jest to prawnie i faktycznie możliwe. W postępowaniu działowym warto zgłosić także roszczenia o rozliczenie nakładów, jeżeli zostały poniesione na dom.

Remonty domu – czy można żądać zwrotu nakładów?

Remonty, modernizacje i inne wydatki na cudzą albo wspólną nieruchomość nie powodują automatycznie nabycia udziału we własności. Mogą jednak uzasadniać roszczenie o rozliczenie nakładów. Jeżeli osoba ponosząca nakłady jest współwłaścicielem, znaczenie ma art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli nakłady ponosiła osoba, która nie była właścicielem albo współwłaścicielem, podstawą rozliczeń mogą być w zależności od okoliczności art. 224–226 Kodeksu cywilnego dotyczące rozliczeń między właścicielem a posiadaczem. W szczególności art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego reguluje zwrot nakładów koniecznych i innych nakładów w zależności od dobrej albo złej wiary posiadacza oraz od tego, czy zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.

W praktyce trzeba zebrać faktury, rachunki, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów, zdjęcia, zeznania świadków oraz dokumenty pokazujące, kto finansował prace. Jeżeli nakłady były znaczne, zwykle potrzebna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który ustali, czy i o ile remonty zwiększyły aktualną wartość nieruchomości.

Czy można zasiedzieć dom po teściach?

Zasiedzenie może być rozważane, ale w sprawach rodzinnych i spadkowych jest trudne do wykazania. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Kluczowe jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Nie wystarczy więc samo mieszkanie w domu, płacenie rachunków, wykonywanie remontów albo bycie zameldowanym. Trzeba wykazać, że dana osoba zachowywała się jak właściciel, a jej zachowanie było widoczne dla pozostałych współwłaścicieli i otoczenia.

W relacjach między spadkobiercami i współwłaścicielami sądy wymagają szczególnie wyraźnego zamanifestowania posiadania wyłącznego. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Dlatego korzystanie z domu przez jednego członka rodziny często jest traktowane jako korzystanie w ramach relacji rodzinnych albo współwłasności, a nie jako posiadanie prowadzące do zasiedzenia udziałów innych osób.

W orzecznictwie podkreśla się, że spadkobierca władający nieruchomością spadkową co do zasady jest posiadaczem samoistnym w zakresie własnego udziału, a w zakresie udziałów pozostałych spadkobierców musi w sposób jednoznaczny ujawnić wolę posiadania dla siebie. Tak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt II CKN 770/97. W sprawach o zasiedzenie udziałów rodzinnych samo wieloletnie zamieszkiwanie zwykle nie wystarcza.

Co zrobić praktycznie?

Najbezpieczniej działać w uporządkowanej kolejności. Najpierw trzeba ustalić stan prawny nieruchomości, potem krąg spadkobierców po teściu i po żonie, a dopiero później rozmawiać o spłatach, dziale spadku albo rozliczeniu nakładów.

Jeżeli spadek po teściach nie został jeszcze formalnie uregulowany, osobno wyjaśniamy, czy można mieszkać w mieszkaniu po zmarłych teściach bez sprawy spadkowej.

1. Sprawdź księgę wieczystą – ustal, kto widnieje jako właściciel i czy nieruchomość była majątkiem wspólnym teściów.
2. Ustal dokumenty spadkowe – potrzebne będą akty zgonu, akty małżeństwa, akty urodzenia, ewentualne testamenty, postanowienia sądu albo akty poświadczenia dziedziczenia.
3. Oblicz udziały – osobno po teściu, osobno po żonie, z uwzględnieniem dzieci i innych spadkobierców.
4. Zbierz dowody nakładów – faktury, rachunki, przelewy, zdjęcia, świadków i informacje, kto finansował remonty.
5. Spróbuj ugody – jeżeli wszyscy spadkobiercy się zgadzają, dział spadku z nieruchomością można przeprowadzić u notariusza w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.
6. W razie sporu złóż wniosek do sądu – sądowy dział spadku i ewentualne zniesienie współwłasności pozwalają rozstrzygnąć spór o udziały, spłaty oraz rozliczenie nakładów.

FAQ

Podsumowanie

Osoba mieszkająca w domu po teściach powinna oddzielić trzy kwestie: dziedziczenie po teściu, dziedziczenie po zmarłej żonie oraz rozliczenie nakładów na dom. Zięć nie dziedziczy po teściu z ustawy, ale może mieć udział w nieruchomości jako spadkobierca żony. Meldunek nie daje własności, a zasiedzenie udziałów innych spadkobierców wymaga mocnych dowodów posiadania samoistnego. W praktyce najważniejsze jest ustalenie księgi wieczystej, przeprowadzenie spraw spadkowych i zgłoszenie roszczeń o nakłady w dziale spadku lub w odpowiednim postępowaniu cywilnym.

Źródła

• Art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 931 § 1, art. 932, art. 933, art. 941, art. 1025 § 1, art. 1035, art. 1037 § 1–2, art. 158, art. 172 § 1–2, art. 206, art. 207, art. 224–226, art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 31 § 1 i art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt II CKN 770/97.