Brak przedłużenia na piśmie umowy najmu

Brak przedłużenia umowy najmu na piśmie – czy umowa dalej obowiązuje?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma nie tylko to, czy strony podpisały kolejny aneks, ale także to, jak zachowywały się po upływie pierwotnego okresu najmu. Jeżeli umowa była zawarta na rok, a po tym terminie najemcy nadal mieszkali w lokalu, wynajmujący temu nie sprzeciwiał się i przyjmował czynsz, zastosowanie może mieć art. 674 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W praktyce oznacza to, że brak podpisanego aneksu nie musi oznaczać braku jakiejkolwiek umowy. Najczęściej powstaje najem na czas nieoznaczony, oparty na dotychczasowych warunkach w zakresie, w jakim da się je pogodzić z takim charakterem umowy.

Trzeba jednak sprawdzić samą umowę. Jeżeli przewidywała ona szczególną procedurę przedłużenia, zastrzeżenie formy pisemnej pod rygorem nieważności albo inne postanowienia dotyczące zakończenia najmu, mogą one mieć znaczenie dla oceny sprawy. Samo dalsze używanie lokalu i płacenie czynszu jest jednak bardzo silnym argumentem za tym, że stosunek najmu trwał nadal.

Jaki termin wypowiedzenia obowiązuje po dorozumianym przedłużeniu najmu?

Ogólna zasada wynika z art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ma – z zachowaniem terminów ustawowych.

Przy najmie lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma jednak art. 688 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Ten termin jest istotny zwłaszcza wtedy, gdy po zakończeniu umowy rocznej strony kontynuowały najem bez pisemnego oznaczenia nowego końcowego terminu.

Jeżeli w pierwotnej umowie wpisano dwumiesięczny okres wypowiedzenia, trzeba ocenić, czy postanowienie to nadal obowiązuje po przekształceniu najmu w najem na czas nieoznaczony i czy nie jest mniej korzystne niż rozwiązanie wynikające z art. 688 Kodeksu cywilnego. W sporach dotyczących lokali mieszkalnych bezpieczne jest przyjęcie, że przy miesięcznym czynszu najemca powinien liczyć się z wypowiedzeniem trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że strony zawarły ważne porozumienie o wcześniejszym zakończeniu najmu.

Przykładowo, jeżeli najemca składa wypowiedzenie 14 marca, a stosujemy art. 688 Kodeksu cywilnego, najem zakończy się zasadniczo 30 czerwca, a nie 14 marca ani 30 kwietnia. Dlatego tak ważne są prawidłowe zasady wypowiedzenia umowy najmu i ustalenie, od kiedy liczy się złożone oświadczenie.

Czy najemca mógł zrezygnować z najmu z dnia na dzień?

Co do zasady – nie. Sama decyzja o wyprowadzce, zmiana planów życiowych, znalezienie innego mieszkania czy konflikt między współlokatorami nie powodują automatycznie natychmiastowego rozwiązania umowy najmu. Najemca może oczywiście oddać klucze wcześniej, ale samo oddanie kluczy nie zawsze kończy jego obowiązek zapłaty czynszu za okres wypowiedzenia.

Natychmiastowe wypowiedzenie przez najemcę może być uzasadnione w szczególnych przypadkach. Przykładowo art. 682 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Chodzi o sytuacje poważne, takie jak zagrzybienie zagrażające zdrowiu, toksyczne substancje, niebezpieczeństwo konstrukcyjne czy inne istotne zagrożenia, a nie o zwykłe niedogodności.

W grę może wchodzić także art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli lokal ma wady uniemożliwiające używanie go zgodnie z umową, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie albo wady nie dają się usunąć. Również tutaj trzeba mieć dowody: korespondencję, zdjęcia, protokoły, zgłoszenia do właściciela, ewentualnie opinie specjalistów.

Co z czynszem za ostatni miesiąc?

Jeżeli najemca zapłacił czynsz za cały miesiąc, a następnie wyprowadził się w połowie miesiąca bez skutecznego wypowiedzenia albo bez porozumienia z wynajmującym, nie ma automatycznego prawa do zwrotu połowy czynszu. Czynsz jest należny za trwający stosunek najmu, a nie wyłącznie za faktyczną liczbę dni spędzonych w lokalu.

Inaczej może być wtedy, gdy strony wyraźnie uzgodniły wcześniejsze zakończenie najmu i rozliczenie proporcjonalne. Takie porozumienie najlepiej sporządzić pisemnie: wskazać datę zakończenia najmu, datę wydania lokalu, stan liczników, stan lokalu, sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji.

Jeżeli porozumienia nie było, wynajmujący może co do zasady zaliczyć wpłacone środki na należny czynsz i inne wymagalne należności wynikające z umowy. Nie powinien jednak traktować całej kwoty dowolnie jako sankcji. Rozliczenie powinno odpowiadać rzeczywistym roszczeniom: czynszowi, opłatom, mediom, szkodom w lokalu albo innym należnościom przewidzianym w umowie i przepisach.

Kaucja, media i protokół zdawczo-odbiorczy

Kaucja przy najmie lokalu mieszkalnego służy zabezpieczeniu należności z tytułu najmu, w tym zaległego czynszu, opłat, kosztów naprawy szkód albo innych roszczeń wynajmującego związanych z używaniem lokalu. Nie jest ona z góry dodatkowym wynagrodzeniem właściciela.

Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczająca należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Co do zasady powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.

Dlatego po wyprowadzce warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien obejmować datę wydania lokalu, liczbę przekazanych kluczy, stan liczników, stan wyposażenia, widoczne uszkodzenia oraz informację, które należności pozostają do rozliczenia. W sporach o rozliczenie kaucji najmu taki dokument często ma większe znaczenie niż późniejsza korespondencja.

Wypowiedzenie przez wynajmującego a ochrona lokatora

Jeżeli lokal jest lokalem mieszkalnym, trzeba pamiętać, że wynajmujący nie ma takiej samej swobody wypowiedzenia jak najemca. Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela. Zasadą jest, że wypowiedzenie przez właściciela powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Najczęstsze ustawowe podstawy wypowiedzenia przez właściciela dotyczą m.in. zaległości czynszowych za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używania lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem, rażącego albo uporczywego naruszania porządku domowego czy podnajęcia lokalu bez wymaganej zgody. Przy zaległościach czynszowych zwykle konieczne jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie najemcy i wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

Te ograniczenia mają znaczenie głównie wtedy, gdy to właściciel chce zakończyć najem. W opisanym przypadku problem dotyczy przede wszystkim zachowania najemców, którzy opuścili lokal nagle. Nie zmienia to jednak faktu, że przy lokalach mieszkalnych zawsze trzeba analizować zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawę o ochronie praw lokatorów.

Jak bezpiecznie zakończyć najem po upływie pierwotnej umowy?

Najbezpieczniej nie opierać się na ustnych ustaleniach. Jeżeli strony chcą kontynuować najem po upływie pierwotnej umowy, powinny podpisać aneks albo nową umowę. Jeżeli chcą najem zakończyć, powinny sporządzić wypowiedzenie albo porozumienie o rozwiązaniu umowy.

W porozumieniu warto wskazać, czy najem kończy się natychmiast, czy w określonym dniu, czy wynajmujący rezygnuje z czynszu za okres wypowiedzenia, jak strony rozliczą media, czy są zastrzeżenia co do stanu lokalu oraz kiedy zostanie zwrócona kaucja. Jeżeli przy okazji zakończenia najmu pojawia się spór o naprawy, remonty lub zużycie lokalu, pomocne może być wcześniejsze ustalenie, jaki był zakres obowiązków remontowych stron.

Dla wynajmującego szczególnie ważne jest zachowanie dowodów: umowy, potwierdzeń przelewów, korespondencji, wypowiedzenia, protokołu, zdjęć lokalu i rozliczenia kaucji. Dla najemcy ważne jest z kolei udokumentowanie daty złożenia wypowiedzenia, daty wydania lokalu i ewentualnych wad, na które się powołuje.

FAQ

Czy brak aneksu oznacza, że umowa najmu wygasła?

Nie zawsze. Jeżeli po upływie umowy najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, a właściciel przyjmuje czynsz, najem może zostać uznany za przedłużony na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego.

Czy najemca może wyprowadzić się z dnia na dzień?

Zwykle nie. Najemca może tak zrobić skutecznie tylko wtedy, gdy ma podstawę w umowie, w przepisach albo gdy strony zawarły porozumienie o natychmiastowym rozwiązaniu najmu. Sama wyprowadzka nie przesądza jeszcze o zakończeniu obowiązku zapłaty czynszu.

Ile wynosi okres wypowiedzenia najmu lokalu po dorozumianym przedłużeniu?

Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony i czynszu płatnym miesięcznie art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje termin trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Treść umowy trzeba jednak zawsze sprawdzić, bo może zawierać postanowienia wymagające indywidualnej oceny.

Czy właściciel musi oddać połowę czynszu za miesiąc, w którym najemca się wyprowadził?

Nie ma takiej automatycznej zasady. Jeżeli najem nie zakończył się skutecznie w połowie miesiąca, czynsz może być należny za cały miesiąc albo nawet za dalszy okres wypowiedzenia. Zwrot części czynszu zależy przede wszystkim od skutecznego zakończenia najmu albo porozumienia stron.

Czy kaucję można zatrzymać na poczet czynszu?

Kaucję można rozliczyć z wymagalnymi należnościami wynajmującego, np. zaległym czynszem, opłatami, mediami lub kosztami napraw szkód. Potrącenie powinno być jednak konkretne i możliwe do wykazania. Pozostałą część kaucji należy zwrócić w ustawowym terminie.

Czy wypowiedzenie najmu powinno być pisemne?

Dla celów dowodowych zdecydowanie tak. Wypowiedzenie ustne, SMS albo wiadomość w komunikatorze mogą wywołać spór o datę, treść i skuteczność oświadczenia. Przy wypowiedzeniu przez właściciela lokalu mieszkalnego ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny.

Co zrobić, gdy strony chcą zakończyć najem wcześniej?

Najlepszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie. Powinno wskazywać datę zakończenia najmu, sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji, datę przekazania lokalu oraz ewentualne zrzeczenie się dalszych roszczeń w określonym zakresie.

Podsumowanie

Jeżeli roczna umowa najmu nie została przedłużona na piśmie, ale najemcy nadal mieszkali w lokalu za zgodą wynajmującego i płacili czynsz, najem mógł przekształcić się w najem na czas nieoznaczony. W takiej sytuacji najemca co do zasady nie powinien kończyć umowy z dnia na dzień bez podstawy prawnej albo porozumienia z właścicielem.

Przy czynszu płatnym miesięcznie trzeba brać pod uwagę przede wszystkim art. 688 Kodeksu cywilnego, czyli termin trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli najemca opuści lokal wcześniej, nie oznacza to automatycznie obowiązku zwrotu części czynszu. Rozliczenie powinno obejmować czynsz, media, ewentualne szkody, kaucję i treść ustaleń stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 660, art. 664, art. 673, art. 674, art. 682 i art. 688 – ISAP
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jedn. Dz.U. 2023 poz. 725, w szczególności art. 6 i art. 11 – ISAP
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 r., II CKN 264/00 – dotyczący charakteru terminu wypowiedzenia z art. 688 Kodeksu cywilnego.