Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?

Najem garażu po wygaśnięciu pisemnej umowy

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy najem nadal trwa. Sam fakt, że pierwotna pisemna umowa wygasła, nie musi oznaczać, że najemca zajmuje garaż bez żadnego tytułu prawnego. Jeżeli po upływie terminu umowy najemca nadal korzystał z garażu za zgodą właściciela, a właściciel przyjmował czynsz, zastosowanie może mieć art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Znaczenie ma także art. 660 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce, jeżeli strony przez kolejne lata kontynuowały najem ustnie, bez nowej pisemnej umowy, najbezpieczniej traktować tę relację jako najem na czas nieoznaczony i wypowiedzieć ją na piśmie.

Warto też wiedzieć, że sprzedaż garażu nie zawsze wymaga wcześniejszego usunięcia najemcy. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że garaż można sprzedać także z trwającym najmem, choć z praktycznego punktu widzenia lokal wolny od najemcy bywa łatwiejszy do sprzedaży.

Jaki termin wypowiedzenia zastosować przy najmie garażu?

Termin wypowiedzenia zależy przede wszystkim od tego, czy garaż jest traktowany jako lokal użytkowy, czy jako inna rzecz oddana w najem, oraz od tego, co wynikało z pierwotnej umowy. Jeżeli strony w umowie ustaliły własne terminy wypowiedzenia i nie są one sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami, należy je uwzględnić.

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, podstawą jest art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Dla najmu rzeczy innej niż lokal terminy ustawowe określa art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, wypowiedzenie można złożyć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli problemem jest także zaległy czynsz za garaż, warto sprawdzić jak wypowiedzieć najem garażu niepłacącemu najemcy i odzyskać dług.

Jeżeli jednak garaż jest samodzielnym lokalem użytkowym albo pomieszczeniem traktowanym jako lokal, bezpieczniejsze jest zastosowanie art. 688 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że gdy czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce przy najmie murowanego garażu najczęściej rekomenduje się zachowanie właśnie tego dłuższego, 3-miesięcznego terminu, aby ograniczyć ryzyko sporu o skuteczność wypowiedzenia.

Jak doręczyć wypowiedzenie najemcy, który unika kontaktu?

Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronnym oświadczeniem woli. Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Nie trzeba więc uzyskać podpisu najemcy pod wypowiedzeniem, ale trzeba móc wykazać, że pismo zostało wysłane na właściwy adres i realnie umożliwiało zapoznanie się z treścią.

W sprawach prywatnych nie należy automatycznie powoływać się na przepisy o doręczeniach administracyjnych z Kodeksu postępowania administracyjnego. Dla wypowiedzenia umowy najmu między osobami prywatnymi kluczowy jest art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego, a nie art. 44 Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli najemca celowo nie odbiera korespondencji wysłanej na adres wskazany w umowie albo adres faktycznego zamieszkania, nieodebrany list polecony może być ważnym dowodem, że miał możliwość zapoznania się z wypowiedzeniem. Ciężar wykazania faktu doręczenia lub umożliwienia zapoznania się z treścią spoczywa jednak na osobie, która wywodzi z tego skutki prawne, co wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego.

Praktycznie warto wysłać wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem nadania, najlepiej także za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Dobrze wysłać je równolegle na wszystkie znane adresy najemcy: adres z umowy, adres zamieszkania, ewentualnie adres do korespondencji, jeżeli był wskazany. Jeżeli strony używały poczty elektronicznej lub komunikatora, można dodatkowo przesłać skan wypowiedzenia tą drogą, ale podstawowym dowodem powinno być pismo wysłane w sposób możliwy do udokumentowania.

Co powinno zawierać wypowiedzenie najmu garażu?

Wypowiedzenie powinno być krótkie, jednoznaczne i możliwe do późniejszego okazania w sądzie. W piśmie należy wskazać strony umowy, oznaczyć garaż, podać podstawę wypowiedzenia, termin rozwiązania umowy oraz wezwać najemcę do wydania garażu i usunięcia rzeczy po zakończeniu najmu.

Jeżeli najem jest na czas nieoznaczony, co do zasady nie trzeba uzasadniać wypowiedzenia chęcią sprzedaży garażu. Wynika to z konstrukcji art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, który pozwala wypowiedzieć najem na czas nieoznaczony z zachowaniem właściwych terminów. Inaczej może być wtedy, gdy pierwotna umowa zawierała szczególne ograniczenia lub uzależniała wypowiedzenie od określonych przyczyn. W takiej sytuacji trzeba najpierw sprawdzić treść umowy.

Warto dodać, że po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, co wynika z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Zwykłe zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania nie obciąża najemcy, co również wynika z tego przepisu.

Czego właściciel garażu nie powinien robić samodzielnie?

Nawet jeżeli najemca unika kontaktu, nie należy wymieniać zamków, usuwać rzeczy najemcy ani uniemożliwiać mu wejścia do garażu przed zakończeniem umowy i bez odpowiedniej podstawy prawnej. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet jeżeli posiadacz działa w złej wierze. Z kolei art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego daje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń.

Oznacza to, że właściciel, który samowolnie odbierze najemcy dostęp do garażu, może narazić się na spór o naruszenie posiadania. W praktyce może to wydłużyć odzyskanie garażu, nawet jeśli właściciel ma rację co do zakończenia najmu. Bezpieczna kolejność działań to: pisemne wypowiedzenie, odczekanie terminu wypowiedzenia, pisemne wezwanie do wydania garażu, a następnie pozew, jeżeli najemca nadal nie współpracuje.

Wezwanie do wydania garażu po wypowiedzeniu umowy

Po upływie okresu wypowiedzenia warto wysłać najemcy osobne wezwanie do wydania garażu. W piśmie należy wskazać konkretny termin, miejsce przekazania kluczy oraz sposób odbioru rzeczy. Dobrze zapowiedzieć, że brak wydania garażu spowoduje skierowanie sprawy do sądu i dochodzenie kosztów dalszego zajmowania garażu.

Jeżeli najemca pozostawi w garażu swoje rzeczy, nie należy automatycznie uznawać ich za niczyje. Porzucenie rzeczy wymaga zamiaru wyzbycia się własności, o czym stanowi art. 180 Kodeksu cywilnego. Taki zamiar trudno wykazać tylko na podstawie braku kontaktu. Bezpieczniej sporządzić dokumentację fotograficzną, spis rzeczy, wezwać najemcę do odbioru w wyznaczonym terminie i nie wyrzucać przedmiotów, które mają jakąkolwiek wartość lub mogą należeć do najemcy.

Jeżeli rzeczy blokują korzystanie z garażu, właściciel może rozważyć dochodzenie kosztów ich przechowywania lub odszkodowania, jeżeli poniósł szkodę. Podstawą odpowiedzialności kontraktowej może być art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli niewydanie garażu lub pozostawienie rzeczy stanowi nienależyte wykonanie obowiązków po zakończeniu najmu.

Pozew o wydanie garażu

Jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu umowy i dodatkowym wezwaniu najemca nadal nie wydaje garażu, właściciel może skierować do sądu pozew o wydanie nieruchomości lub pomieszczenia. Podstawą żądania jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Po zakończeniu najmu takim dodatkowym przepisem jest także art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, nakładający na najemcę obowiązek zwrotu rzeczy.

W sprawach dotyczących nieruchomości istotna jest właściwość miejscowa sądu. Zgodnie z art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego powództwo o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości wytacza się wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Właściwość rzeczowa zależy od wartości przedmiotu sporu i rodzaju sprawy, zgodnie z art. 16 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Do pozwu warto dołączyć starą umowę, potwierdzenia płatności czynszu, kopię wypowiedzenia, dowody nadania korespondencji, zwrotki lub wydruki śledzenia przesyłki, wezwanie do wydania garażu oraz dokumentację zdjęciową. Im lepiej udokumentowany jest przebieg sprawy, tym łatwiej wykazać, że najem został skutecznie zakończony.

Opłaty za dalsze zajmowanie garażu

Jeżeli po zakończeniu najmu były najemca nadal korzysta z garażu, właściciel może żądać zapłaty za okres dalszego zajmowania. W zależności od okoliczności podstawą mogą być przepisy o odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania, w szczególności art. 471 Kodeksu cywilnego, albo przepisy o rozliczeniach z posiadaczem, w szczególności art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego, art. 225 Kodeksu cywilnego oraz art. 230 Kodeksu cywilnego.

Nie warto zwlekać z dochodzeniem należności. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata, przy czym koniec terminu przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego. Dodatkowo przy roszczeniach właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy trzeba uwzględnić art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 230 Kodeksu cywilnego, które przewidują roczny termin liczony od dnia zwrotu rzeczy dla określonych roszczeń uzupełniających.

FAQ

Czy mogę sprzedać garaż, jeżeli nadal jest wynajmowany?

Tak. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Trzeba jednak poinformować kupującego o istniejącym najmie, bo ma to znaczenie dla ceny, terminu wydania garażu i odpowiedzialności stron umowy sprzedaży.

Czy nieodebrany list z wypowiedzeniem zawsze jest skuteczny?

Nie zawsze. W sprawach cywilnych decyduje art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli to, czy oświadczenie dotarło do adresata tak, że mógł zapoznać się z treścią. Dlatego trzeba wysłać pismo na prawidłowy adres i zachować dowody nadania oraz przebiegu doręczenia.

Czy właściciel może wymienić zamek po wypowiedzeniu najmu?

Samodzielna wymiana zamka może być ryzykowna, jeżeli najemca nadal faktycznie posiada garaż lub ma w nim swoje rzeczy. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania. Bezpieczniej wezwać najemcę do wydania garażu, a w razie odmowy skierować sprawę do sądu.

Jaki termin wypowiedzenia wybrać, jeśli nie wiem, czy garaż jest lokalem?

Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, a garaż może być uznany za lokal użytkowy, praktycznie najbezpieczniej zastosować 3-miesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca z art. 688 Kodeksu cywilnego. Krótszy termin z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego może wywołać spór, jeżeli druga strona uzna, że garaż jest lokalem.

Co zrobić z rzeczami pozostawionymi w garażu?

Nie należy ich wyrzucać bez upewnienia się, że najemca rzeczywiście porzucił własność w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego. Najpierw trzeba wezwać najemcę do odbioru, sporządzić dokumentację i rozważyć dochodzenie kosztów przechowywania lub odszkodowania, jeżeli rzeczy blokują korzystanie z garażu.

Podsumowanie

Właściciel garażu, którego najemca unika kontaktu, powinien działać formalnie i dowodowo. Najpierw należy ustalić, czy najem nadal trwa, a jeżeli tak, wypowiedzieć go na piśmie z właściwym terminem. Przy murowanym garażu wynajmowanym jak lokal użytkowy najbezpieczniejszy jest 3-miesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca, wynikający z art. 688 Kodeksu cywilnego.

Po zakończeniu najmu trzeba wezwać najemcę do wydania garażu i odbioru rzeczy. Jeżeli najemca nadal nie współpracuje, właściwą drogą jest pozew o wydanie garażu, a nie samodzielna wymiana zamków lub usuwanie mienia. Takie uporządkowane działanie zmniejsza ryzyko sporu o naruszenie posiadania i ułatwia odzyskanie nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 6, art. 61 § 1, art. 118, art. 180, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 229 § 1, art. 230, art. 342, art. 344 § 1, art. 471, art. 660, art. 673, art. 674, art. 675 § 1, art. 678 i art. 688.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 16, art. 17 pkt 4 i art. 38 § 1.