.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę w trybie pilnym

• Data: 11-11-2023 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

W przypadku konieczności pilnego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez najemcę, ważne jest zapoznanie się z warunkami obowiązującej między stronami umowy. Prawo zazwyczaj przewiduje określone okresy wypowiedzenia i wymogi formalne, które muszą być spełnione. Jednak istnieją sytuacje wyjątkowe, które mogą uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu bez konieczności przestrzegania standardowych okresów wypowiedzenia. W tym artykule omówimy, jakie kroki należy podjąć, aby w trybie pilnym wypowiedzieć najem okazjonalny, uwzględniając przy tym obowiązujące przepisy i możliwość negocjacji z wynajmującym. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Marioli.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę w trybie pilnym

Pani Mariola zawarła umowę najmu okazjonalnego mieszkania. Chciałaby jako najemca wypowiedzieć tę umowę natychmiast, w trybie pilnym. Wynika to z sytuacji rodzinnej. Pyta, co może zrobić, żeby anulować miesięczny okres wypowiedzenia i co za tym idzie – płacenia czynszu, odstępnego i rachunków. Chciałaby, aby obowiązywał tylko tygodniowy okres wypowiedzenia i płatność tylko do końca tygodnia. Do analizy przedłożyła umowę.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu

Umowa najmu okazjonalnego wiążąca panią Mariolę z wynajmującym została zawarta na czas oznaczony z możliwością jej wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Paragraf 4 pkt 5 umowy daje prawo do wypowiedzenia owej umowy ze skutkiem natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale tylko wynajmującemu z przyczyn tam wskazanych. Umowa nie przewiduje dla najemcy, czyli pani Marioli, prawa do wypowiedzenia umowy w inny sposób niż z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ponoszenie opłat do końca trwania umowy

Umowę na czas określony, jaką jest najem w trybie okazjonalnym, pani Mariola może wypowiedzieć przed terminem, tylko jeżeli umowa taką możliwość przewiduje lub w sytuacjach szczególnych (wady lokalu uniemożliwiające korzystanie lub zagrażające zdrowiu najemcy). To, że pani Mariola wyprowadzi się z lokalu, nie ma żadnego znaczenia. Dalej musi płacić czynsz i opłaty do końca okresu wypowiedzenia. Nie może więc rozwiązać tej umowy w inny sposób niż z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca (czyli np. wypowiedzenie z 8 sierpnia ma skutek dopiero z końcem września, a zatem za cały sierpień i cały wrzesień należy się wynajmującemu czynsz).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Porozumienie z właścicielem mieszkania

Zatem pozostaje Pani wyłącznie dogadać się z właścicielem i rozwiązać umowę za porozumieniem stron z dniem wybranym. Wiadomo, że właściciel wynajmuje lokal dla zysku, więc przemówią do niego raczej tylko argumenty finansowe. Zatem zapewne porozumienie będzie możliwe za rekompensatą: np. przepadek kaucji, może zapłata czynszu za cały sierpień (bez września), co i tak jest dla Pani korzystne w porównaniu z płatnością czynszu za sierpień i wrzesień. Wynajmujący może, ale nie musi się godzić. To wyłącznie jego dobra wola.

Najem na czas określony

W przypadku bowiem umów najmu zawartych na czas oznaczony (czyli zwykły najem na czas oznaczony, najem okazjonalny) nie ma możliwości ich swobodnego wypowiadania w każdym czasie, bez podawania przyczyny. Jest to bowiem sprzeczne z istotą stosunku prawnego, jakim jest umowa zawierana na czas oznaczony. Zgodnie jednak z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Oznacza to, że strony mogą wyraźnie wskazać w umowie przypadki, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony. Nie może to być jednak zapis o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny. Muszą być wskazane w umowie konkretne przyczyny, w razie wystąpienia których strony będą miały prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Dopuszcza się możliwość zawarcia w umowie postanowienia, zgodnie z którym strony mogą wypowiedzieć umowę „z ważnych przyczyn”. W umowie łączącej panią Mariolę z wynajmującym jest zaś wyłącznie zapis o możliwości jej rozwiązania z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca, co i tak jest korzystne, bo z mocy prawa umowa winna trwać i opłaty byłyby należne aż do końca okresu, na jaki została zawarta, niezależnie czy pani Mariola tam mieszka, czy nie.

 

Tak naprawdę ten zapis jest nieważny, bowiem, jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, możliwe jest wprowadzanie do umowy najmu na czas określony klauzul zastrzegających możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. W tej konkretnej umowie nie ma wskazanych żadnych wypadków, a zatem gdyby sprawa trafiła do sądu (bo np. pani Mariola nie zapłaci za sierpień i wrzesień), to wynajmujący co do zasady miałby prawo nawet do pobierania czynszu za cały okres trwania umowy (gdyby sąd stwierdził nieważność tego zapisu umownego). Zastrzec więc należy, że strony stosunku prawnego nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas określony klauzuli sformułowanej ogólnie, umożliwiającej wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony. To umowa musi określać w sposób ścisły przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony.

 

Podsumowując rozważania co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony: możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu w wypadkach określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, iż strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia. Niezbędne jest jednak wskazanie tych przyczyn.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Sprawa w sądzie

Przenosząc nasze rozważania na grunt sprawy pani Marioli, należy wskazać, że w umowie brak wyraźnie wskazanych przypadków, w których mogłaby ona wypowiedzieć umowę przed zakończenie jej obowiązywania. Umowa daje jej takie prawo bez wskazywania powodów z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Zapis ten nie jest zgodny z przepisami prawa, ale jest dla pani Marioli korzystny. Uchylanie się bowiem od zapłaty za sierpień i wrzesień może spowodować wniesienie przez wynajmującego pozwu o zapłatę. Wówczas sąd, uznając ów zapis za niedozwolony, może zobowiązać panią Mariolę do płatności za cały okres trwania umowy w niej określony.

 

Tym samy, jeśli wynajmujący nie zgodzi się na pisemne porozumienie przewidujące np. płatność tylko do końca sierpnia, to prawo nie zezwala na zerwanie umowy z dniem określonym przez najemcę, nawet z ważnych powodów. Tylko bowiem wpisanie tych powodów w treść umowy i wskazanie, że w przypadku ich zaistnienia najemca ma prawo rozwiązać umowę wcześniej (np. natychmiastowo lub z tygodniowym okresem wypowiedzenia), pozwala na powoływanie się na ten tryb rozwiązania umowy przez najemcę.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Sytuacja zdrowotna: Pan Janusz, wynajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego, doświadczył nagłego pogorszenia stanu zdrowia, które wymaga stałej opieki w specjalistycznym ośrodku zdrowia poza miastem. W obliczu tej sytuacji konieczne stało się pilne wypowiedzenie umowy najmu, aby uniknąć dodatkowych kosztów związanych z wynajmowanym lokalem, niemożliwym do użytkowania ze względów zdrowotnych. Wynajmujący miał na tyle empatii, że panowie zawarli porozumienie i rozwiązali umowę z tygodniowym okresem wypowiedzenia.

 

Zmiana warunków pracy: Pani Katarzyna, pracująca w centrum miasta, otrzymała niespodziewaną propozycję pracy za granicą, zdecydowanie lepiej płatną i z możliwościami rozwoju kariery. Miała zaledwie tydzień na podjęcie decyzji i do tego zaistniała konieczność szybkiej przeprowadzki. To skłoniło ją do pilnego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, mimo braku takiej możliwości w standardowych warunkach umowy. Wynajmujący poszedł jej na rękę, bo zaproponowała, że „od zaraz” to mieszkanie wynajmie jej koleżanka, więc nie był stratny.

 

Awaria techniczna: Po kilku miesiącach spokojnego zamieszkiwania w mieszkaniu wynajmowanym przez pana Michała doszło do poważnej awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej. Woda zalała nie tylko jego mieszkanie, ale również sąsiadów. Właściciel mieszkania nie był w stanie szybko zaradzić problemowi, co sprawiło, że lokal stał się niezdatny do użytkowania. Pan Michał zmuszony był pilnie wypowiedzieć umowę najmu, aby znaleźć nowe, bezpieczne lokum dla siebie i swojej rodziny.

Podsumowanie

Podsumowując, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego w trybie pilnym przez najemcę jest możliwe, o ile taką możliwość z podaniem konkretnych powodów uwzględnia zawarta umowa i jest ona zgodna z obowiązującym prawem. W niektórych sytuacjach życiowych, takich jak nagłe zmiany zdrowotne, zawodowe czy techniczne awarie lokalu, konieczność szybkiego działania może skłonić do negocjacji warunków z wynajmującym. Kluczowe jest zatem poznanie swoich praw i obowiązków oraz ewentualne szukanie porozumienia, które może pozwolić na skrócenie okresu wypowiedzenia i zmniejszenie związanych z najmem kosztów.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej? Skorzystaj z naszych usług doradztwa online i otrzymaj spersonalizowaną pomoc w przygotowaniu pism, w tym wypowiedzeń umów najmu. Nasz zespół doświadczonych prawników jest do Twojej dyspozycji 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu, aby wesprzeć Cię w każdej, nawet nagłej sytuacji prawnej. Skontaktuj się z nami za pomocą formularza pod tekstem.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.


Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć plus 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu