Naprawa komina w wynajmowanym mieszkaniu – kto płaci?

Kto ponosi koszty naprawy komina – najemca czy wynajmujący?

W typowej sytuacji koszt naprawy komina obciąża wynajmującego. Wynika to z art. 662 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Jeżeli więc uszkodzenie dotyczy komina, przewodu dymowego, spalinowego albo wentylacyjnego jako części budynku lub instalacji, mamy do czynienia z naprawą wykraczającą poza zwykłe, drobne obowiązki lokatora. Tego rodzaju prace służą zachowaniu przydatności lokalu do korzystania zgodnie z umową i zasadniczo należą do właściciela.

Potwierdza to także art. 6a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z ogrzewania, wentylacji oraz innych instalacji przewidzianych dla lokalu.

W praktyce oznacza to, że gdy administracja żąda wykonania naprawy komina z powodu uszkodzonego wywietrznika, nieszczelności przewodu, złego ciągu albo zagrożenia bezpieczeństwa, pierwszym adresatem tego obowiązku jest właściciel lokalu, a nie najemca.

Jakie naprawy obciążają najemcę?

Najemca nie odpowiada za cały stan techniczny lokalu. Jego obowiązki dotyczą głównie drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy. Wprost stanowi o tym art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych katalog obowiązków najemcy doprecyzowuje art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem najemca naprawia i konserwuje m.in. podłogi, posadzki, wykładziny, okna i drzwi, wbudowane meble, piece grzewcze i trzon kuchenny w zakresie określonym w ustawie, a także osprzęt i zabezpieczenia instalacji oraz urządzeń technicznych lokalu, w tym drobne naprawy instalacji i urządzeń sanitarnych.

Podobnie art. 681 Kodeksu cywilnego zalicza do drobnych nakładów obciążających najemcę m.in. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian od wewnątrz oraz drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Naprawa komina nie mieści się zwykle w tym katalogu. To nie jest typowa „drobna naprawa” porównywalna z wymianą uszczelki, klamki czy głowicy baterii. Jeżeli prace dotyczą części konstrukcyjnej budynku albo przewodów kominowych, ich ciężar prawny spoczywa z reguły na właścicielu.

Znaczenie ma też rodzaj usterki

W sprawach takich jak ta kluczowy jest konkretny stan faktyczny. Inaczej należy ocenić naprawę pękniętego przewodu kominowego, inaczej obowiązkowe czyszczenie przewodów, a jeszcze inaczej usunięcie szkody spowodowanej zawinionym działaniem lokatora.

Jeżeli więc wywietrznik w kominie był elementem istniejącym od początku najmu i uległ zużyciu z upływem czasu, to bardzo trudno uznać, że koszt jego naprawy ma obciążyć lokatora. Co innego, gdyby uszkodzenie powstało wskutek działań najemcy, np. nieuprawnionej ingerencji w przewód lub instalację.

Czy administracja może żądać zapłaty bezpośrednio od najemcy?

Zwykle nie powinna. Jeżeli lokal jest wynajmowany, to relacja administracji, wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni co do obowiązków właścicielskich dotyczy przede wszystkim właściciela lokalu. To właściciel odpowiada wobec wspólnoty lub zarządcy za stan lokalu i elementy związane z nieruchomością.

Dla najemcy podstawowe znaczenie ma umowa najmu oraz przepisy regulujące stosunek najmu. Jeżeli więc administracja kieruje żądanie do lokatora, warto zażądać podstawy prawnej i jednocześnie niezwłocznie przekazać sprawę wynajmującemu na piśmie. W praktyce to właściciel powinien podjąć działania wobec zarządcy budynku.

W podobnych sprawach pomocne bywa także ustalenie zakres obowiązków remontowych wynikających z ustawy i umowy.

Co zrobić, gdy właściciel odmawia naprawy?

Jeżeli wynajmujący nie reaguje, najlepiej działać etapami:

1. zgłosić usterkę na piśmie lub e-mailem i opisać problem możliwie konkretnie,
2. załączyć dokumenty, np. pismo administracji, opinię kominiarską, zdjęcia, protokół przeglądu,
3. wyznaczyć termin na usunięcie usterki,
4. zaznaczyć, że chodzi o naprawę obciążającą wynajmującego na podstawie art. 662 § 1 oraz art. 663 Kodeksu cywilnego i art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, a bez tych napraw rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

W sprawach pilnych znaczenie mogą mieć też przepisy bezpieczeństwa budowlanego. Art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, a także utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Z kolei art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego przewiduje okresowe kontrole przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Czy umowa najmu może przerzucić taki koszt na najemcę?

Umowa może modyfikować część ustawowych zasad, ale nie oznacza to automatycznie, że każdy zapis o „wszystkich naprawach po stronie najemcy” będzie skuteczny i jednoznaczny. Przy lokalach mieszkalnych trzeba czytać umowę łącznie z przepisami Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli zapis jest nieprecyzyjny i mówi jedynie o „drobnych naprawach” lub „bieżącej konserwacji”, to trudno na tej podstawie obciążać najemcę kosztowną naprawą komina. Co innego, gdy umowa bardzo wyraźnie i indywidualnie reguluje określone obowiązki, ale także wtedy należy ocenić, czy zapis nie narusza przepisów ochronnych i jaki jest charakter najmu.

Jeżeli problem dotyczy także zwrotu kosztów już wykonanych prac, przydatny może być materiał o tym, jak rozlicza się zakres obowiązków remontowych i nakłady poniesione przez najemcę.

Czy najemca odpowiada po zakończeniu najmu?

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie wynikającym z prawidłowego używania. Wynika to z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie odpowiada jednak za normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego korzystania.

Jeżeli więc po wielu latach eksploatacji pojawiła się konieczność naprawy komina z powodu zużycia technicznego, korozji lub pogorszenia stanu budynku, nie jest to automatycznie szkoda po stronie najemcy. Odpowiedzialność odszkodowawcza najemcy może wchodzić w grę wtedy, gdy uszkodzenie pozostaje w związku z jego zawinionym działaniem lub nienależytym wykonaniem umowy, na co wskazują art. 471 Kodeksu cywilnego oraz ogólne zasady odpowiedzialności deliktowej z art. 415 Kodeksu cywilnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że wynajmującemu może przysługiwać roszczenie o odszkodowanie za pogorszenie stanu rzeczy najętej, jeżeli przekracza ono normalne zużycie. W tym kontekście nadal przywoływany jest wyrok Sądu Najwyższego z 13 listopada 1987 r., sygn. IV CR 313/87.

Jak odpowiedzieć administracji lub właścicielowi?

Najbezpieczniej odpowiedzieć na piśmie, że:

• nie uznaje Pani/Pan obowiązku pokrycia kosztów naprawy komina,
• usterka dotyczy elementu budynku lub instalacji obciążającej właściciela lokalu,
• podstawą jest art. 662 § 1 i art. 663 Kodeksu cywilnego oraz art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• sprawa została przekazana wynajmującemu do realizacji.

Jeżeli administracja grozi odcięciem możliwości korzystania z lokalu albo wymaga pilnego usunięcia zagrożenia, warto zachować całą korespondencję i dokumenty techniczne. W razie sporu będą one istotne dla wykazania, że zgłoszenie nastąpiło terminowo i że wada nie powstała z winy najemcy.

FAQ

Czy czyszczenie komina też zawsze płaci właściciel?

Nie zawsze trzeba używać słowa „zawsze”. Regularne obowiązki związane z utrzymaniem przewodów kominowych co do zasady obciążają właściciela lub zarządcę budynku, ale w konkretnym stosunku najmu znaczenie może mieć umowa oraz to, czy chodzi o zwykłą eksploatację urządzenia należącego do najemcy.

Czy mogę odmówić zapłaty administracji?

Jeżeli nie jest Pani/Pan właścicielem lokalu i usterka dotyczy komina jako elementu budynku, można zakwestionować żądanie i wskazać, że obowiązek powinien zostać skierowany do wynajmującego. Warto zrobić to pisemnie i równocześnie zawiadomić właściciela.

Czy mogę samodzielnie zlecić naprawę i żądać zwrotu?

Tak, ale ostrożnie. Art. 663 Kodeksu cywilnego pozwala na dokonanie koniecznych napraw na koszt wynajmującego po wcześniejszym wyznaczeniu mu odpowiedniego terminu, jeśli bez tych napraw lokal nie jest przydatny do umówionego użytku. Dla bezpieczeństwa warto wcześniej zgromadzić dowody i udokumentować pilność sprawy.

Czy właściciel może potrącić taki koszt z kaucji?

Tylko wtedy, gdy wykaże, że najemca rzeczywiście odpowiada za szkodę albo miał obowiązek poniesienia konkretnego kosztu. Sama okoliczność, że naprawa została wykonana w czasie trwania najmu, nie wystarcza do obciążenia kaucji.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najemca co do zasady nie powinien ponosić kosztów naprawy komina lub wywietrznika w kominie, jeśli problem wynika ze stanu technicznego budynku albo normalnego zużycia. Obowiązek utrzymania lokalu i instalacji w stanie przydatnym do umówionego użytku spoczywa na wynajmującym na podstawie art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca odpowiada głównie za drobne nakłady oraz szkody spowodowane własnym działaniem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ISAP.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – ISAP.

4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1987 r., sygn. akt IV CR 313/87.