Naprawy i konserwacja instalacji w wynajętym lokalu, obowiązek właściciela czy najemcy?• Data publikacji: 25-09-2023 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
Parterowy budynek z podpiwniczeniem jest wynajmowany. Kto odpowiada za bezpieczeństwo instalacji: gazowej, wodno-kanalizacyjnej w piwnicy – właściciel czy najemca? Przy czym właściciel budynku nie mieszka w tym obiekcie, a najemca oczywiście korzysta mediów i dysponuje swobodnym dostępem do piwnicy z instalacjami. Natomiast właściciel nie ma prawa wstępu bez zgody najemcy. Z najemcą są różne problemy, włącznie z brakiem płatności i właściciela martwi fakt, że może dojść do jakiejś poważnej awarii. |
|
Prawa i obowiązki stron umowy najmuNiestety, nie załączył Pan umowy z najemcą, albowiem co do zasady – na podstawie przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego (K.c.) – za utrzymanie nieruchomości i instalacji odpowiada właściciel mieszkania – decyduje o tym art. 662 i 663 K.c. Zgodnie bowiem z art. 662 K.c.:
„§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. § 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. § 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.” Konieczne naprawy w wynajmowanym lokaluZgodnie natomiast z art. 663 K.c.: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.”.
Jak widać, najemcę obciążają jedynie naprawy drobne, związane z bieżącym użytkowaniem, natomiast to właściciel odpowiada za utrzymanie nieruchomości w stanie przydatnym do użytku oraz obciążają go wszelkie poważniejsze naprawy. Na wynajmującym ciąży także obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to np. konieczność dokonywania napraw, wymiany uszkodzonych lub zużytych części. Niewywiązywanie się wynajmującego z tego obowiązku prowadzić może do konsekwencji wskazanych w art. 663 i 664 K.c. Ponadto najemca może domagać się naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 471 i n. K.c.).
Wynajmującego obciążają tzw. naprawy konieczne. Są to naprawy, bez których dokonania rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Chodzi zatem o przywrócenie przeciętnego stanu rzeczy, a nie doprowadzenie do wysokiego standardu przedmiotu najmu (zob. wyr. SA w Krakowie z 19.1.2015 r., I ACa 1427/14, Legalis).
Komentowany artykuł dopełnia regulację art. 662 § 1 oraz art. 664 K.c. Konieczność naprawy rzeczy oznacza, że rzecz najęta ma wadę usuwalną (zob. komentarz do art. 664 K.c., Nt 1 i 4). Inne naprawy (tzw. drobne) obciążają najemcę (art. 662 § 2 K.c.), z kolei ulepszenia podlegają rozliczeniu na podstawie art. 676 K.c. Odmienny rozkład ciężarów związanych z utrzymaniem przedmiotu najmu określać może umowa stron (zob. wyr. SN z 12.1.2012 r., II CSK 283/11, Legalis). Nie ma przeszkód, aby najemca przejął obowiązek wykonania napraw koniecznych (zob. art. 662 Nt 13). Wymagałoby to jednak wskazania w umowie, że mimo złego stanu rzecz wydawana przez wynajmującego spełnia oczekiwania najemcy. Właściciel zobowiązany do napraw, chyba że umowa najmu stanowi inaczejJak więc Pan widzi, jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, to wszelkie naprawy, czyli konserwacja i utrzymanie przedmiotu najmu obciążają wynajmującego jako właściciela. Najemca obowiązany jest jedynie do dokonywania drobnych napraw eksploatacyjnych. Jeżeli zatem uszkodzenie nie powstało na skutek działania lub zaniechania najemcy, a związane jest okolicznościami, za które żadna ze stron umowy najmu nie ponosi odpowiedzialności, to wszelkie uszkodzenia obciążają właściciela.
Jeśli przedmiot najmu uległ zniszczeniu na skutek okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Wynajmujący nie udziela najemcy gwarancji istnienia przedmiotu najmu (tak J. Panowicz-Lipska, w: Gutowski, Komentarz, t. II, 2016, art. 662 KC, Nb 2). W takim przypadku najem ulega wygaśnięciu, chyba że najemca lub osoba trzecia (np. sprawca zniszczenia) przywrócą stan poprzedni i stanie się możliwe kontynuowanie najmu. Jeżeli zniszczenie rzeczy spowodowane zostało okolicznościami obciążającymi wynajmującego, to najemca żądać może przywrócenia stanu poprzedniego, a gdyby okazało się to niewykonalne, wypowiedzieć najem nie tracąc przy tym roszczenia o odszkodowanie (art. 662 K.c. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2022, wyd. 30/J. Górecki/G. Matusik).
Podsumowując: jeżeli umowa nie stanowi inaczej i jeżeli nie ma zawinienia po stronie najemcy na podstawie działania (zaniechania) w zakresie ingerencji w instalację gazową i wod.-kan., to na podstawie przepisów ogólnych, w szczególności art. 663 i 662 K.c., właściciel odpowiada za prawidłowe działanie tych instalacji. PrzykładyAwaria instalacji gazowej i spór o naprawę Pan Roman wynajął parterowy lokal użytkowy z piwnicą, w której znajdował się główny zawór gazowy i piec. Po kilku miesiącach najemca zauważył ulatniający się gaz. Natychmiast wezwał pogotowie gazowe, które stwierdziło nieszczelność instalacji. Najemca zażądał od właściciela pilnej naprawy. Właściciel próbował przerzucić obowiązek na najemcę, twierdząc, że ten ma dostęp do piwnicy i korzysta z mediów. Jednak brak wyraźnych zapisów w umowie oznaczał, że odpowiedzialność zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 K.c. spoczywała na właścicielu. Sprawa trafiła do sądu, który potwierdził, że chodziło o konieczną naprawę, bez której lokal nie nadawał się do użytkowania, a więc to właściciel ponosi koszt i odpowiedzialność.
Zalana piwnica i bierna postawa właściciela Pani Ewa wynajmowała niewielki lokal z dostępem do piwnicy, w której znajdowała się instalacja wodno-kanalizacyjna. Podczas intensywnych opadów deszczu rury w piwnicy pękły, a woda zaczęła zalewać pomieszczenia. Najemczyni zgłaszała problem właścicielowi kilkukrotnie, prosząc o naprawę. Po tygodniu braku reakcji samodzielnie wezwała hydraulika i naprawiła usterkę, zachowując rachunki. Następnie, zgodnie z art. 663 K.c., wystąpiła do właściciela o zwrot kosztów. Ten próbował odmówić, ale ostatecznie, po konsultacji prawnej, musiał je pokryć, ponieważ nie wywiązał się z obowiązku naprawy w odpowiednim terminie.
Samowolna ingerencja najemcy i uszkodzenie instalacji Pan Michał prowadził działalność gospodarczą w wynajmowanym budynku i zlecił wykonanie prac adaptacyjnych bez uzgodnienia z właścicielem. Podczas tych prac jego pracownicy przypadkowo uszkodzili fragment starej instalacji wodnej w piwnicy, co spowodowało przeciek do sąsiedniego lokalu. Właściciel, po uzyskaniu informacji o przyczynie awarii, odmówił pokrycia kosztów naprawy. Sprawa trafiła do mediacji, gdzie ustalono, że odpowiedzialność ponosi najemca, który samowolnie ingerował w strukturę budynku bez zgody właściciela – co było sprzeczne z art. 662 § 2 K.c. dotyczącym dopuszczalnych drobnych napraw eksploatacyjnych. PodsumowanieOdpowiedzialność za naprawy i konserwację instalacji w wynajmowanym lokalu w przeważającej mierze spoczywa na właścicielu, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Najemca ponosi jedynie koszty drobnych napraw wynikających ze zwykłego użytkowania. Właściciel zobowiązany jest do utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, co obejmuje również instalacje gazowe i wodno-kanalizacyjne. Brak reakcji właściciela na konieczne naprawy może skutkować roszczeniem ze strony najemcy o zwrot poniesionych kosztów lub nawet odpowiedzialnością odszkodowawczą. Kluczowe znaczenie ma także odpowiednie sformułowanie postanowień umowy najmu, które mogą doprecyzować zakres obowiązków obu stron. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy w sprawie umowy najmu lub wątpliwości co do obowiązków właściciela i najemcy? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy udzielą Ci rzetelnej i dostosowanej do Twojej sytuacji odpowiedzi, pomogą przygotować pisma, przeanalizują umowę lub wskażą możliwe kroki prawne. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Niepłacący najemca, jak właściciel może bronić się przed firmą, która nie płaci ani się nie wyprowadza?
Najem apartamentu przez pośrednika a ryczałt
Groźby, zniewagi i wypowiedzenie najmu, co może zrobić wynajmujący?
Najemca nie płaci pełnego czynszu, kiedy i jak można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?
Naprawa komina w wynajmowanym mieszkaniu, kto ponosi koszty?
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?
Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?
Najem okazjonalny z małżonkami, czy oboje muszą podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Waloryzacja czynszu dwa razy w roku, jak prawidłowo waloryzować czynsz?
Najemca nie chce się wyprowadzić, jak odzyskać mieszkanie?
