Naprawy i konserwacja instalacji w wynajętym lokalu

Kto odpowiada za instalacje w wynajętym budynku?

Podstawową zasadę określa art. 662 i art. 663 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Obejmuje to także takie elementy jak instalacja gazowa, wodno-kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza czy elementy techniczne budynku, jeżeli są niezbędne do normalnego korzystania z lokalu lub budynku.

Art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W praktyce najemca wymienia więc drobne elementy eksploatacyjne, usuwa niewielkie usterki wynikające ze zwykłego używania i korzysta z lokalu w sposób zgodny z umową oraz przeznaczeniem rzeczy.

Jeżeli wynajęty jest lokal mieszkalny, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 6a i art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Art. 6a ust. 1 tej ustawy nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie między innymi z wody, paliw gazowych, ciepła i energii elektrycznej. Art. 6b tej ustawy określa natomiast obowiązki lokatora w zakresie utrzymywania lokalu i drobnych napraw.

Obowiązki właściciela z Prawa budowlanego

Niezależnie od postanowień umowy najmu właściciel albo zarządca obiektu budowlanego ma obowiązki publicznoprawne wynikające z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy, czyli między innymi z zachowaniem wymagań bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania i ochrony środowiska.

Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego nakazuje co najmniej raz w roku kontrolować stan techniczny instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przewiduje z kolei co najmniej raz na 5 lat kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, w tym badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń.

Oznacza to, że nawet jeżeli najemca ma swobodny dostęp do piwnicy z instalacjami i korzysta z mediów, sam ten fakt nie przenosi na niego ustawowego obowiązku organizowania przeglądów budynku. Umowa może powierzać najemcy określone czynności techniczne lub koszty, ale wobec organów nadzoru budowlanego podstawowym adresatem obowiązków z art. 61 i art. 62 Prawa budowlanego pozostaje właściciel albo zarządca.

Jak odróżnić naprawę konieczną od drobnej naprawy?

Naprawą konieczną jest taka naprawa, bez której lokal lub budynek nie nadaje się do umówionego użytku. Wynika to z art. 663 Kodeksu cywilnego, który dotyczy napraw obciążających wynajmującego i niezbędnych do przydatności rzeczy. Przykładem będzie nieszczelna instalacja gazowa, poważna awaria pionu wodno-kanalizacyjnego, niesprawny główny zawór, brak bezpiecznej wentylacji czy awaria ogrzewania, jeżeli lokal miał być używany w warunkach wymagających ogrzewania.

Drobne nakłady obciążające najemcę to typowe koszty eksploatacyjne. W przypadku najmu lokalu art. 681 Kodeksu cywilnego wskazuje przykładowo drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, dopływu i odpływu wody.

Granica między naprawą drobną a konieczną zależy od konkretnego stanu faktycznego: zakresu usterki, przyczyny awarii, treści umowy, rodzaju lokalu i tego, czy problem uniemożliwia normalne korzystanie z przedmiotu najmu. Inaczej ocenia się wymianę uszczelki w baterii, a inaczej pęknięcie głównej rury w piwnicy albo nieszczelność instalacji gazowej.

Co może zrobić właściciel, gdy obawia się awarii?

Właściciel powinien przede wszystkim działać pisemnie i dokumentować swoje czynności. Warto wezwać najemcę do umożliwienia przeglądu lub usunięcia awarii, wskazać podstawę prawną i zaproponować konkretne terminy. Najemca ma obowiązek używać rzeczy w sposób określony w umowie i odpowiadający jej przeznaczeniu zgodnie z art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w czasie najmu rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić go o potrzebie naprawy na podstawie art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego. Ten przepis może mieć znaczenie na przykład wtedy, gdy najemca samowolnie ingeruje w instalację gazową, zrywa zabezpieczenia, odmawia dostępu koniecznego do usunięcia zagrożenia albo używa piwnicy w sposób zwiększający ryzyko awarii.

W przypadku lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 10 ust. 1 tej ustawy w razie awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio grożącej powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. Z czynności sporządza się protokół, co wynika z art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Czy umowa może przenieść naprawy na najemcę?

Umowa najmu może modyfikować rozkład kosztów między stronami, zwłaszcza w najmie lokalu użytkowego. Potwierdza to między innymi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 r., II CSK 283/11, w którym wskazano, że strony mogą inaczej ukształtować ciężary związane z utrzymaniem przedmiotu najmu. Nie oznacza to jednak, że każdy zapis jest bezpieczny i skuteczny w każdej sytuacji.

W najmie mieszkalnym ograniczenia wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów. Art. 6a tej ustawy określa obowiązki wynajmującego, a art. 6b obowiązki lokatora. Postanowienia mniej korzystne dla lokatora niż przepisy tej ustawy mogą być kwestionowane, w szczególności gdy przerzucają na lokatora obowiązki, które ustawowo obciążają wynajmującego.

Trzeba też odróżnić rozliczenie kosztów między stronami od obowiązków wobec organów administracji. Nawet jeżeli najemca umownie zobowiąże się do organizowania pewnych przeglądów, nie zwalnia to automatycznie właściciela lub zarządcy z odpowiedzialności wynikającej z art. 61 i art. 62 Prawa budowlanego.

Skutki zaniedbania przeglądów i napraw

Zaniedbanie obowiązków technicznych może mieć kilka konsekwencji. Po pierwsze, najemca może powołać się na art. 663 Kodeksu cywilnego: wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po jego bezskutecznym upływie wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego. Po drugie, jeżeli wada ogranicza przydatność rzeczy do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy albo zagraża zdrowiu, w określonych przypadkach najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego.

Po stronie właściciela skutki mogą wynikać także z Prawa budowlanego. Naruszenie obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym może prowadzić do odpowiedzialności z art. 91a Prawa budowlanego. Brak wymaganych kontroli okresowych może skutkować odpowiedzialnością wykroczeniową na podstawie art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego może również podejmować działania w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu.

Jeżeli szkoda powstała z winy najemcy, na przykład wskutek samowolnej ingerencji w instalację, niewłaściwego używania urządzeń albo zaniechania zgłoszenia awarii, wynajmujący może dochodzić odszkodowania. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego, gdy chodzi o nienależyte wykonanie umowy, albo art. 415 Kodeksu cywilnego, gdy szkoda wynika z czynu niedozwolonego. Po zakończeniu najmu znaczenie ma także art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

FAQ

Podsumowanie

W typowej sytuacji właściciel jako wynajmujący odpowiada za sprawność podstawowych instalacji i naprawy konieczne, a najemca za drobne naprawy eksploatacyjne oraz prawidłowe korzystanie z lokalu. Przeglądy instalacji gazowej, przewodów kominowych i wymagane kontrole techniczne budynku wynikają z Prawa budowlanego i obciążają właściciela albo zarządcę obiektu. Umowa najmu może doprecyzować podział obowiązków, ale nie powinna być oceniana w oderwaniu od rodzaju najmu, przepisów szczególnych i rzeczywistej przyczyny awarii.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 662, art. 663, art. 664, art. 666, art. 667, art. 675 i art. 681.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – w szczególności art. 61, art. 62, art. 91a i art. 93 pkt 8.
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 6a, art. 6b i art. 10.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2015 r., I ACa 1427/14.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 r., II CSK 283/11.