Wynajem użyczonego mieszkania a podatek od najmu

Kto płaci podatek od najmu użyczonego mieszkania?

Jeżeli właściciel albo współwłaściciele użyczają nieruchomość innej osobie i jednocześnie zgadzają się, aby ta osoba wynajmowała ją dalej, to podatnikiem z tytułu najmu będzie zasadniczo osoba biorąca lokal w użyczenie. Warunek jest praktyczny i formalny: to ona powinna zawierać umowy z najemcami, pobierać czynsz i występować jako wynajmujący.

W opisanej sytuacji oznacza to, że jeżeli to Pan podpisze umowę najmu z lokatorem i to na Pana rachunek albo do Pana rąk będzie wpływał czynsz, przychód z najmu powstanie u Pana. Siostra i brat jako współwłaściciele nie rozliczają podatku od czynszu, którego nie otrzymują i którego nie mają postawionego do dyspozycji.

Inaczej byłoby, gdyby umowę najmu zawierali właściciele albo czynsz wpływał do nich, a Pan jedynie administrował domem. Wtedy przychód mógłby powstać po stronie właścicieli, a nie po stronie osoby opiekującej się nieruchomością.

Umowa użyczenia a prawo do dalszego wynajmu

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Z kolei art. 712 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może używać jej w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu, ale bez zgody użyczającego nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Wynajem mieszkania albo domu lokatorowi jest właśnie oddaniem rzeczy osobie trzeciej do używania. Dlatego sama ogólna umowa użyczenia, w której zapisano tylko prawo do mieszkania albo opieki nad domem, może nie wystarczyć. W umowie warto wyraźnie wpisać, że biorący w użyczenie ma prawo zawierać umowy najmu, pobierać czynsz, rozliczać opłaty eksploatacyjne i wykonywać obowiązki wynajmującego wobec najemców.

Dobrze przygotowana umowa powinna też regulować, kto ponosi zwykłe koszty utrzymania nieruchomości, kto opłaca media, podatki lokalne, drobne naprawy i ubezpieczenie oraz czy właściciele mogą kontrolować sposób korzystania z domu.

Współwłasność domu i zgoda drugiego współwłaściciela

Przy współwłasności problem nie kończy się na zgodzie jednej osoby. Jeżeli dom należy do siostry i brata, bezpieczne rozwiązanie polega na tym, aby zgodę na użyczenie oraz dalszy wynajem wyrazili oboje współwłaściciele. Sama informacja, że brat „nie ma nic przeciwko”, może być wystarczająca w relacjach rodzinnych, ale przy sporze dowodowym jest słabsza niż pisemna zgoda albo aneks do umowy.

Wynajęcie całej nieruchomości może być w konkretnych okolicznościach potraktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną, zwłaszcza gdy umowa ma być długoterminowa, dotyczy całego domu albo istotnie ogranicza możliwość korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. Wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku rozstrzygnięcia może wymagać sąd.

Czy użyczenie od siostry albo brata powoduje podatek?

Samo nieodpłatne użyczenie domu może oznaczać dla biorącego w użyczenie przysporzenie majątkowe, bo korzysta z cudzej rzeczy bez płacenia czynszu. W relacjach rodzinnych działa jednak ważne zwolnienie. Art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT zwalnia z podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Rodzeństwo należy do I grupy podatkowej, dlatego użyczenie domu przez siostrę albo brata co do zasady nie powinno powodować po stronie biorącego w użyczenie podatku od samego nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. To zwolnienie nie oznacza jednak zwolnienia z podatku od czynszu najmu otrzymywanego od lokatorów. Czynsz najmu jest odrębnym przychodem.

Jeżeli użyczającym byłaby osoba spoza I albo II grupy podatkowej, trzeba byłoby oddzielnie ocenić, czy po stronie korzystającego powstaje przychód z nieodpłatnego świadczenia. Również użyczenie związane z działalnością gospodarczą może wymagać odrębnej analizy podatkowej.

Jak rozliczyć przychód z najmu użyczonego mieszkania?

Przychodem z najmu jest co do zasady umówiony czynsz, który najemca płaci wynajmującemu. Przychód powstaje wtedy, gdy pieniądze są faktycznie otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika. Jeżeli więc czynsz trafia do osoby biorącej lokal w użyczenie, ta osoba rozpoznaje przychód podatkowy.

Najem prywatny jest obecnie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt liczy się od przychodu, a nie od dochodu, więc przy zwykłym najmie prywatnym nie odlicza się kosztów remontu, wyposażenia czy amortyzacji tak jak przy dawnym rozliczaniu według skali.

Ryczałt wpłaca się miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Przy spełnieniu warunków możliwe jest rozliczanie kwartalne. Po zakończeniu roku należy złożyć PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Jeżeli najem ma charakter zorganizowany, ciągły, zarobkowy i profesjonalny, zwłaszcza przy większej liczbie lokali albo usługach podobnych do hotelowych, trzeba dodatkowo ocenić, czy nie powstaje działalność gospodarcza oraz ewentualne obowiązki w VAT. W typowym przypadku najmu prywatnego jednego użyczonego mieszkania podstawową formą rozliczenia będzie jednak ryczałt w PIT-28.

Umowa z najemcą i odpowiedzialność wobec lokatora

Osoba, która wynajmuje użyczone mieszkanie we własnym imieniu, jest dla lokatora wynajmującym. To ona powinna zadbać o treść umowy najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, zasady rozliczania opłat, kaucję, odpowiedzialność za szkody oraz tryb wypowiedzenia. W praktyce właściciel nieruchomości może pozostawać poza umową najmu, ale skutki błędnie zawartej umowy i tak mogą dotknąć całą rodzinę, zwłaszcza gdy pojawi się problem z opuszczeniem lokalu.

Warto też odróżnić najem od meldunku. Zameldowanie lokatora nie tworzy samo w sobie prawa do lokalu, ale może mieć znaczenie administracyjne i dowodowe. Więcej o praktycznych konsekwencjach meldunku omawiają kwestie meldunkowe lokatora.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniej przygotować krótką pisemną umowę albo aneks podpisany przez siostrę, brata i osobę biorącą dom w użyczenie. Dokument powinien wskazywać nieruchomość, czas trwania użyczenia, prawo do dalszego wynajmu, prawo pobierania czynszu, sposób ponoszenia kosztów oraz zasady zakończenia współpracy.

Następnie umowę najmu z lokatorem powinna podpisać osoba biorąca dom w użyczenie, jeżeli to ona ma być podatnikiem. Czynsz powinien wpływać na jej rachunek, a w tytule przelewu warto wskazywać czynsz za konkretny miesiąc. Taka dokumentacja ułatwia wykazanie, kto faktycznie uzyskuje przychód.

W opisanym stanie faktycznym odpowiedź brzmi więc: podatnikiem ryczałtu od najmu będzie Pan, jeżeli to Pan będzie wynajmującym wobec lokatorów i to Pan będzie otrzymywał czynsz. Właściciele powinni jednak wyraźnie upoważnić Pana do takiego działania, najlepiej w formie pisemnej.

FAQ

Czy osoba, która dostała mieszkanie w użyczenie, może je wynająć?

Tak, ale tylko za zgodą użyczającego. Najlepiej, aby zgoda była wpisana w umowie użyczenia i obejmowała wprost prawo zawierania umów najmu oraz pobierania czynszu.

Kto płaci podatek, gdy czynsz trafia do biorącego w użyczenie?

Podatek płaci biorący w użyczenie, jeżeli to on jest wynajmującym wobec lokatora i to on otrzymuje czynsz. Właściciel nie rozlicza przychodu, którego nie otrzymał.

Czy zgoda jednego współwłaściciela wystarczy?

To zależy od zakresu wynajmu, czasu trwania umowy i sposobu korzystania z nieruchomości. Przy wynajmie całego domu najbezpieczniej uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli na piśmie.

Czy użyczenie od rodzeństwa jest opodatkowane?

Co do zasady wartość nieodpłatnego świadczenia od rodzeństwa korzysta ze zwolnienia z PIT, ponieważ rodzeństwo należy do I grupy podatkowej. Zwolnienie dotyczy jednak samego użyczenia, a nie czynszu uzyskanego później od najemcy.

Czy od najmu prywatnego można odliczyć koszty remontu?

Przy ryczałcie od najmu prywatnego podatek liczy się od przychodu. Oznacza to, że typowych kosztów remontu, wyposażenia czy amortyzacji nie odlicza się tak jak przy dawnym rozliczeniu według skali.

Podsumowanie

Wynajem użyczonego mieszkania jest dopuszczalny, jeżeli właściciel albo współwłaściciele wyrazili na to zgodę. Podatek od najmu rozlicza ta osoba, która zawiera umowę najmu i otrzymuje czynsz. W opisanej sprawie będzie to osoba biorąca dom w użyczenie, pod warunkiem że działa we własnym imieniu wobec najemców.

Najważniejsze jest uporządkowanie dokumentów: umowy użyczenia, zgody wszystkich współwłaścicieli i umowy najmu. Wtedy łatwiej wykazać zarówno prawo do wynajmu, jak i prawidłowe rozliczenie przychodu z najmu w PIT-28.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
5. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 18.04.2008 r., nr ILPB2/415-39/08-2/JK
6. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 09.03.2015 r., nr IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM