Podatek od najmu mieszkania użyczonego: kto płaci - właściciel czy osoba użytkująca?

Umowa użyczenia mieszkania

W zakresie odpowiedzi na pierwsze pytanie na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotna jest treść art. 712 Kodeksu cywilnego, gdzie czytamy, że jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Wynajem użyczonego mieszkania

W konsekwencji możliwa jest sytuacja, w której właściciel użyczy nieruchomość innej osobie, a ta następnie wynajmie nieruchomość osobom trzecim. W tym zakresie należy sporządzić umowę użyczenia, w której należy wskazać, iż użyczający daje prawo biorącemu w używanie do wynajmowania nieruchomości.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że sama umowa użyczenia pomiędzy członkami najbliższej rodziny jest neutralna podatkowo. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT zwalania się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Dochód z najmu mieszkania i podatki

W kwestii natomiast dochodu z wynajmu należy odnieść się do przepisów podatkowych. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jak zatem widać przychód powstaje u tej osoby, która otrzymuje określone środki pieniężne.

Osoba zobowiązana do opłacania podatku od najmu mieszkania

Jeżeli zatem właściciel odda nieruchomości w użyczenie z możliwością wynajmu tychże nieruchomości, to osoba biorąca nieruchomość w użyczenie, a nie właściciel, będzie stroną zawartych umów najmu. Skoro tak, to ona będzie podmiotem, który otrzymuje przychód podatkowy, a więc to Pan będzie podatnikiem zobowiązanym do rozliczenia podatku. To Pana będzie wiązał z najemcą stosunek prawny wynikający z umowy najmu ze wszelkimi konsekwencjami podatkowymi. Natomiast właścicieli (siostra i brat) będzie wiązała jedynie z Panem umowa użyczenia, która, jak już wspomniałem, w tych okolicznościach jest neutralna podatkowo.

Dopuszczalność wynajmu nieruchomości, która została oddana w używanie, potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 18.04.2008 r., nr ILPB2/415-39/08-2/JK:

„Czy osoba bliska, która korzysta z użyczenia może pobierać korzyści z używania obiektu w celu pokrycia kosztów utrzymania i rozliczać przychody z najmu ryczałtem 8,5% na własne nazwisko, bez prowadzenia działalności gospodarczej na własny NIP?

W świetle powyższego stwierdzić należy, że wyrażone przez Wnioskodawcę stanowisko, co do możliwości opodatkowania uzyskanych z tytułu najmu przychodów zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% przychodów jest prawidłowe, jednakże po spełnieniu przez Wnioskodawcę zastrzeżeń wynikających z treści ww. przepisów”.

Podobnie również interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 09.03.2015 r., nr IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM:

„W tym miejscu należy wskazać, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych regulujących zasady używania rzeczy. Zgodnie z art. 710 ustawy - Kodeks cywilny - przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy w zakresie przewidzianym umową i przepisami prawa. Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z uwagi na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu notarialnego, czynności konkludentnych (dorozumianych).

Umowa użyczenia może przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba jest wynajmującym wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w użyczenie”.

Odpowiadając zatem na postawione pytanie: w tych okolicznościach to Pan będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od najmu, ponieważ nieruchomości zostaną Panu oddane w używanie i to Pan będzie stroną umowy najmu z potencjalnymi najemcami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 09.03.2015 r., nr IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM
4. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 18.04.2008 r., nr ILPB2/415-39/08-2/JK