.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Podatek od najmu mieszkania użyczonego: kto płaci - właściciel czy osoba użytkująca?

• Data: 23-05-2024 • Autor: Marcin Sądej

Jeżeli siostra, która jest współwłascielką budynku mieszkalnego, zawarła ze mną umowę użyczenia (opieka nad tym domem) z klauzulą, że mogę ten dom wynajmować, to czy w przypadku wynajmu podatnikiem zryczałtowanego podatku będę ja czy moja siostra? Drugi współwłaściciel, mój brat przebywa, od lat za granicą i z nim takiej umowy nie mam, ale nie ma nic przeciwko temu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Podatek od najmu mieszkania użyczonego: kto płaci - właściciel czy osoba użytkująca?

Umowa użyczenia mieszkania

W zakresie odpowiedzi na pierwsze pytanie na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotna jest treść art. 712 Kodeksu cywilnego, gdzie czytamy, że jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wynajem użyczonego mieszkania

W konsekwencji możliwa jest sytuacja, w której właściciel użyczy nieruchomość innej osobie, a ta następnie wynajmie nieruchomość osobom trzecim. W tym zakresie należy sporządzić umowę użyczenia, w której należy wskazać, iż użyczający daje prawo biorącemu w używanie do wynajmowania nieruchomości.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że sama umowa użyczenia pomiędzy członkami najbliższej rodziny jest neutralna podatkowo. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT zwalania się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Dochód z najmu mieszkania i podatki

W kwestii natomiast dochodu z wynajmu należy odnieść się do przepisów podatkowych. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jak zatem widać przychód powstaje u tej osoby, która otrzymuje określone środki pieniężne.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Osoba zobowiązana do opłacania podatku od najmu mieszkania

Jeżeli zatem właściciel odda nieruchomości w użyczenie z możliwością wynajmu tychże nieruchomości, to osoba biorąca nieruchomość w użyczenie, a nie właściciel, będzie stroną zawartych umów najmu. Skoro tak, to ona będzie podmiotem, który otrzymuje przychód podatkowy, a więc to Pan będzie podatnikiem zobowiązanym do rozliczenia podatku. To Pana będzie wiązał z najemcą stosunek prawny wynikający z umowy najmu ze wszelkimi konsekwencjami podatkowymi. Natomiast właścicieli (siostra i brat) będzie wiązała jedynie z Panem umowa użyczenia, która, jak już wspomniałem, w tych okolicznościach jest neutralna podatkowo.

Dopuszczalność wynajmu nieruchomości, która została oddana w używanie, potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 18.04.2008 r., nr ILPB2/415-39/08-2/JK:

Czy osoba bliska, która korzysta z użyczenia może pobierać korzyści z używania obiektu w celu pokrycia kosztów utrzymania i rozliczać przychody z najmu ryczałtem 8,5% na własne nazwisko, bez prowadzenia działalności gospodarczej na własny NIP?

W świetle powyższego stwierdzić należy, że wyrażone przez Wnioskodawcę stanowisko, co do możliwości opodatkowania uzyskanych z tytułu najmu przychodów zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% przychodów jest prawidłowe, jednakże po spełnieniu przez Wnioskodawcę zastrzeżeń wynikających z treści ww. przepisów”.

Podobnie również interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 09.03.2015 r., nr IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM:

W tym miejscu należy wskazać, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych regulujących zasady używania rzeczy. Zgodnie z art. 710 ustawy - Kodeks cywilny - przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy w zakresie przewidzianym umową i przepisami prawa. Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z uwagi na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu notarialnego, czynności konkludentnych (dorozumianych).

Umowa użyczenia może przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba jest wynajmującym wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w użyczenie”.

Odpowiadając zatem na postawione pytanie: w tych okolicznościach to Pan będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od najmu, ponieważ nieruchomości zostaną Panu oddane w używanie i to Pan będzie stroną umowy najmu z potencjalnymi najemcami.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład 1 - Wynajem mieszkania od siostry

Anna i jej brat Marek są współwłaścicielami mieszkania po rodzicach. Marek od lat mieszka za granicą, a Anna użyczyła mieszkanie swojemu kuzynowi Piotrowi, który ma zgodę na wynajem tego lokalu. Piotr zawarł umowę najmu z rodziną, która płaci mu czynsz. Dzięki temu Piotr pokrywa koszty utrzymania mieszkania, a dochód z najmu jest opodatkowany przez niego, nie przez Annę czy Marka.

 

Przykład 2 - Umowa użyczenia z prawem do wynajmu

Janina posiada połowę domu w rodzinnej miejscowości, drugą połowę ma jej brat Krzysztof, który pracuje za granicą. Janina użyczyła dom swojemu znajomemu, Pawłowi, który może wynajmować go studentom. Paweł zawiera umowy najmu, otrzymuje czynsz i z tych dochodów rozlicza podatek. Janina nie musi się martwić o podatki z najmu, ponieważ zgodnie z umową, to Paweł jest odpowiedzialny za wszelkie opłaty i formalności.

 

Przykład 3 - Rozliczenie podatku od wynajmu przez biorącego w użyczenie

Magda i jej brat Michał odziedziczyli mieszkanie po dziadkach. Michał mieszka na stałe w innym kraju, więc Magda zdecydowała się użyczyć mieszkanie swojej przyjaciółce Kasi. Kasia ma prawo wynajmować mieszkanie turystom. Wszystkie przychody z wynajmu trafiają do Kasi, która regularnie rozlicza podatek z tego tytułu. Magda nie musi się martwić o podatki z wynajmu, ponieważ w umowie użyczenia wyraźnie zaznaczono, że Kasia jest odpowiedzialna za wszelkie formalności podatkowe.

Podsumowanie

Podsumowując, w sytuacji gdy współwłaścicielka budynku użycza go osobie trzeciej z prawem do wynajmu, to osoba biorąca w użyczenie, a nie właścicielka, jest zobowiązana do rozliczenia podatku od dochodów z najmu. Umowa użyczenia, zawarta między bliskimi członkami rodziny, jest neutralna podatkowo, a dochody z wynajmu stanowią przychód osoby korzystającej z nieruchomości.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism, aby zapewnić Ci wsparcie w każdej sytuacji prawnej, szybko i wygodnie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc dostosowaną do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 09.03.2015 r., nr IBPBII/2/415-1064/12/14/MZM
4. Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 18.04.2008 r., nr ILPB2/415-39/08-2/JK

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu