Garaż przy granicy na wąskiej działce 24MN1 i R2 – czy to możliwe?

Co trzeba sprawdzić najpierw

W opisanej sytuacji nie wystarczy sama szerokość działki. O możliwości budowy garażu albo pomieszczenia gospodarczego decydują łącznie:

• ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów 24MN1 i R2,
• przepisy o usytuowaniu budynków względem granicy działki,
• to, czy inwestycja ma stanąć na terenie budowlanym, czy na terenie rolnym,
• parametry projektowanego obiektu, w tym powierzchnia, wysokość i liczba kondygnacji,
• to, czy w danym przypadku wystarczy zgłoszenie, czy potrzebne jest pozwolenie na budowę.

W praktyce najważniejsze pytanie brzmi nie tylko: „czy działka ma 6 m szerokości?”, ale przede wszystkim: „na której części działki ma stanąć garaż i co dokładnie dopuszcza plan miejscowy?”.

Znaczenie oznaczeń 24MN1 i R2 w planie miejscowym

Jeżeli dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, organ administracji architektoniczno-budowlanej musi badać zgodność inwestycji z tym planem. Wynika to z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego m.in. z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy zgłoszeniu zgodność z MPZP również ma znaczenie, bo organ może wnieść sprzeciw, jeśli inwestycja narusza przepisy.

Co do zasady teren oznaczony symbolem MN lub podobnym przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, często z możliwością realizacji obiektów towarzyszących, takich jak garaż lub budynek gospodarczy. Z kolei teren oznaczony symbolem R zwykle ma przeznaczenie rolne. Oznacza to, że na części 24MN1 szansa na lokalizację garażu jest z reguły dużo większa niż na części R2.

Nie da się jednak udzielić stuprocentowo pewnej odpowiedzi bez odczytania konkretnej uchwały planistycznej i rysunku planu. Ten sam symbol w różnych gminach może mieć podobne, ale nie identyczne zasady szczegółowe, np. inne wskaźniki zabudowy, linie zabudowy czy zakazy lokalizacji budynków gospodarczych.

Czy garaż można postawić bezpośrednio przy granicy działki

Zasada ogólna wynika z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m – gdy ściana jest zwrócona do granicy oknami lub drzwiami,
• 3 m – gdy ściana nie ma okien ani drzwi.

Możliwość posadowienia budynku bliżej granicy albo bezpośrednio przy granicy jest wyjątkiem, a nie regułą. W praktyce trzeba analizować § 12 ust. 2–4 tego rozporządzenia, a nie tylko sam plan miejscowy.

W aktualnym stanie prawnym na wąskich działkach szczególne znaczenie ma § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy, jeżeli działka budowlana ma szerokość mniejszą niż 16 m. Jeżeli więc Pana działka budowlana ma 6 m szerokości, ten przepis może mieć zastosowanie.

To jednak nie oznacza automatycznie, że każdy garaż na takiej działce będzie dopuszczalny. Nadal trzeba zbadać:

• czy miejsce inwestycji znajduje się na części działki, na której plan dopuszcza taki obiekt,
• czy nie koliduje to z nieprzekraczalną albo obowiązującą linią zabudowy z rysunku MPZP,
• czy nie występują inne ograniczenia planistyczne, np. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, zakaz zabudowy na części rolnej albo ograniczenia wynikające ze stref ochronnych.

Orzecznictwo nadal potwierdza, że wyjątki od standardowych odległości trzeba interpretować ściśle, a inwestycja musi być zgodna zarówno z przepisami technicznymi, jak i z planem miejscowym. Dlatego samo powołanie się na „wąską działkę” nie wystarczy, jeśli obiekt miałby stanąć na terenie, na którym plan nie dopuszcza takiej zabudowy.

Czy potrzebna jest zgoda sąsiada

Co do zasady przepisy nie przewidują ogólnego obowiązku uzyskania „zgody sąsiada” na posadowienie garażu przy granicy. O dopuszczalności inwestycji rozstrzygają przepisy prawa i ustalenia planu, a nie prywatna zgoda właściciela działki obok.

Inaczej mówiąc: nawet jeśli sąsiad się zgadza, nie legalizuje to budowy sprzecznej z § 12 rozporządzenia albo z MPZP. Z drugiej strony brak zgody sąsiada sam w sobie nie blokuje inwestycji zgodnej z prawem. Sąsiad może jednak brać udział w postępowaniu o pozwolenie na budowę jako strona, jeżeli jego interes prawny jest dotknięty w rozumieniu art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane.

Czy część R2 wyklucza budowę garażu

Największe ryzyko dotyczy części oznaczonej jako R2. Jeżeli jest to teren rolniczy, garaż niezwiązany z dopuszczoną funkcją tego terenu może być niedopuszczalny. O tym rozstrzyga konkretny zapis uchwały planistycznej. W wielu planach na terenach rolnych dopuszcza się tylko ograniczone kategorie obiektów, np. związanych z gospodarstwem rolnym albo istniejącą zabudową zagrodową.

Jeżeli garaż ma służyć zwykłej funkcji pomocniczej dla zabudowy mieszkaniowej, organ może uznać, że powinien on być zlokalizowany wyłącznie na części budowlanej, a nie na części rolnej. Dlatego odpowiedź zależy od tego, gdzie przebiega granica pomiędzy 24MN1 a R2 i w jakim miejscu miałby stanąć obiekt.

Warto też pamiętać, że plan miejscowy może wskazywać nie tylko przeznaczenie terenu, ale również szczegółowe wymagania MPZP dotyczące lokalizacji zabudowy 1,5 m od granicy lub przy granicy, gabarytów obiektów albo rodzaju dopuszczalnej zabudowy pomocniczej.

Jak ustalić maksymalną szerokość garażu na działce 6 m

Nie ma jednego przepisu, który podaje „maksymalną szerokość garażu na działce 6 m”. Tę szerokość trzeba wyliczyć z kilku elementów:

• szerokości działki,
• wymaganych odległości od obu granic,
• ewentualnej możliwości zbliżenia do jednej granicy na 1,5 m albo w granicę,
• linii zabudowy z MPZP,
• parametrów samego obiektu wynikających z planu.

Przykładowo:

To są jednak wyliczenia czysto geometryczne. W realnej sprawie maksymalna szerokość może być jeszcze mniejsza, jeśli ogranicza ją linia zabudowy, strefa nieprzekraczalna, wymagane dojście, spadek dachu, odległość od innych obiektów albo usytuowanie względem drogi.

Czy garaż blaszany traktuje się jak budynek

W praktyce garaż blaszany przeznaczony do trwałego posadowienia na działce najczęściej jest traktowany jako obiekt budowlany, a nie „tymczasowy przedmiot”, który można postawić dowolnie. O tym, czy mamy do czynienia z budynkiem albo innym obiektem budowlanym, decydują cechy obiektu i sposób jego związania z gruntem, a nie sama nazwa używana przez inwestora.

Dlatego garaż blaszany również trzeba oceniać pod kątem zgodności z art. 3 ustawy – Prawo budowlane, z MPZP oraz z warunkami technicznymi dotyczącymi usytuowania.

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę

Aktualnie część wolno stojących garaży i budynków gospodarczych może być realizowana bez decyzji o pozwoleniu na budowę, ale nie zawsze bez formalności. Kluczowe znaczenie ma art. 29 ustawy – Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 14 ustawy – Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat, przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Natomiast zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane taka budowa co do zasady wymaga zgłoszenia, chyba że dany przypadek mieści się w innym wyraźnym zwolnieniu ustawowym. Organ ma wtedy prawo ocenić zgodność zamierzenia z przepisami. Jeżeli inwestycja narusza plan miejscowy albo warunki techniczne, może wnieść sprzeciw.

Jeżeli garaż przekracza dopuszczalne parametry z art. 29 albo nie spełnia ustawowych warunków zwolnienia, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Trzeba też pamiętać, że zwolnienie z pozwolenia nie zwalnia z obowiązku zgodności z MPZP oraz z § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych.

Czy można oprzeć się na tym, że obok jest teren niezabudowany

Sam fakt, że po jednej stronie znajduje się działka niezabudowana, nie znosi obowiązujących odległości od granicy. Przepisy odnoszą się do granicy działki, a nie do tego, czy sąsiad już coś wybudował.

Znaczenie może mieć natomiast to, czy po stronie sąsiedniej istnieje już budynek usytuowany przy granicy albo czy plan miejscowy przewiduje określony sposób zabudowy. W niektórych konfiguracjach zabudowy bliźniaczej lub „doklejanej” ma to znaczenie, ale wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego i dokumentacji projektowej.

Praktyczny wniosek w opisanej sprawie

Na podstawie przedstawionych danych można ostrożnie przyjąć, że:

• na części 24MN1 garaż albo budynek gospodarczy może być co do zasady dopuszczalny, jeżeli MPZP przewiduje zabudowę towarzyszącą,
• na części R2 możliwość budowy jest znacznie bardziej wątpliwa i zależy od tego, czy plan dopuszcza tam taki obiekt,
• przy szerokości działki 6 m można analizować wyjątek dla działki o szerokości mniejszej niż 16 m z § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia,
• nie oznacza to jednak automatycznie prawa do budowy w granicy – trzeba jeszcze zbadać dokładne ustalenia planu i przebieg linii zabudowy,
• maksymalnej szerokości garażu nie da się ustalić wyłącznie „z ustawy”, bez naniesienia obiektu na mapę i sprawdzenia, na której części działki ma stanąć.

Jeżeli planowany obiekt ma częściowo wejść na teren R2 albo ma stanąć dokładnie w granicy, bezpiecznym rozwiązaniem jest wcześniejsze sprawdzenie projektu zagospodarowania działki przez architekta oraz analiza prawna zapisów MPZP.

FAQ

Czy na działce szerokiej 6 m można postawić garaż w samej granicy?

Można to analizować na podstawie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia o warunkach technicznych, ale tylko wtedy, gdy obiekt spełnia pozostałe wymagania i jest zgodny z MPZP. Sama szerokość działki nie wystarcza.

Czy garaż blaszany zawsze wymaga pozwolenia na budowę?

Nie. Część garaży wolno stojących o powierzchni zabudowy do 35 m2 mieści się w zwolnieniu z pozwolenia na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 14 ustawy – Prawo budowlane, ale zwykle wymaga zgłoszenia zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Czy zgoda sąsiada pozwala postawić garaż przy granicy?

Nie. Zgoda sąsiada nie zastępuje zgodności z MPZP ani z § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Czy na części R2 można postawić zwykły garaż prywatny?

Tylko wtedy, gdy dopuszcza to konkretny plan miejscowy. W wielu przypadkach teren rolny R2 nie pozwala na lokalizację takiego garażu niezwiązanego z dopuszczoną funkcją terenu.

Jak ustalić maksymalną szerokość garażu?

Trzeba zestawić szerokość działki z wymaganymi odległościami od granic, linią zabudowy i parametrami z MPZP. Bez mapy i analizy planu nie da się podać jednej pewnej wartości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1457/15
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 479/16