Betonowe ogrodzenie sąsiada bez zgody – co można zrobić?

Czy sąsiad może postawić betonowe ogrodzenie bez zgody?

Tak, ale tylko w granicach przysługującego mu prawa własności. Właściciel może ogrodzić swoją działkę bez uzyskiwania zgody sąsiada, o ile ogrodzenie znajduje się w całości na jego gruncie, nie narusza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przepisów szczególnych oraz zasad prawa sąsiedzkiego.

Jeżeli płot stoi w osi granicy, sprawa jest bardziej delikatna. Art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów. Z tego przepisu wynika także obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania takich urządzeń przez osoby z nich korzystające. Nie oznacza to jednak automatycznie, że jeden sąsiad może bez porozumienia z drugim zająć część jego gruntu pod nową podmurówkę lub słupki.

Jeżeli problemem jest ogrodzenie przy granicy działki i elementy ogrodzenia ją przekraczają, właściciel może korzystać z ochrony przewidzianej m.in. w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przy fizycznym przekroczeniu granicy podczas wznoszenia ogrodzenia trzeba jednak dodatkowo zbadać art. 151 Kodeksu cywilnego. Jeżeli granicę przekroczono bez winy umyślnej, właściciel gruntu sąsiedniego co do zasady nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W pozostałych przypadkach ustawa przewiduje m.in. odpowiednie wynagrodzenie w zamian za ustanowienie służebności albo wykup zajętej części gruntu. Dlatego najpierw warto ustalić dokładny przebieg granicy: sprawdzić dokumentację geodezyjną, mapę ewidencyjną i znaki graniczne, a w razie sporu rozważyć postępowanie rozgraniczeniowe.

Kiedy ogrodzenie wymaga pozwolenia albo zgłoszenia?

Aktualnie ogrodzenie co do zasady nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę. Prawo budowlane rozróżnia jednak ogrodzenia według wysokości:

• ogrodzenie o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia;
• ogrodzenie o wysokości powyżej 2,20 m nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia;
• jeżeli ogrodzenie ma powstać przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków albo na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, mogą dojść dodatkowe wymogi konserwatorskie;
• jeżeli inwestycja narusza plan miejscowy, decyzję o warunkach zabudowy, przepisy techniczno-budowlane lub przepisy szczególne, organ może wnieść sprzeciw albo sprawą może zająć się nadzór budowlany.

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót. Trzeba określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia, a w zależności od sprawy dołączyć szkice, rysunki, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz wymagane uzgodnienia. Organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli sprzeciw nie zostanie wniesiony, można rozpocząć roboty. Organ może też wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.

Jeżeli betonowy płot ma ok. 2 m wysokości i stoi na gruncie sąsiada, sama budowa takiego ogrodzenia zwykle nie będzie samowolą budowlaną. Nie zamyka to jednak drogi do roszczeń cywilnych, jeżeli płot powoduje ponadprzeciętne zakłócenia albo narusza własność przez wejście na cudzy teren.

Wymogi techniczne dla ogrodzeń

Warunki techniczne nie nakazują, aby ogrodzenie między prywatnymi działkami było ażurowe. Dawny zakaz pełnych ogrodzeń między działkami utracił znaczenie po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego dotyczącym braku podstawy ustawowej dla takiego ograniczenia prawa własności. Oznacza to, że samo zastosowanie betonowych płyt nie przesądza jeszcze o bezprawności ogrodzenia.

Ogrodzenie musi jednak spełniać wymagania bezpieczeństwa. Nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi i zwierząt. Nie wolno umieszczać na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz podobnych materiałów. Bramy i furtki nie mogą otwierać się na zewnątrz działki, a szerokość bramy powinna wynosić w świetle co najmniej 2,4 m, zaś furtki co najmniej 0,9 m, z zastrzeżeniem przepisów dotyczących drogi pożarowej.

Przed budową pełnego betonowego ogrodzenia warto sprawdzić także, czy gmina przyjęła uchwałę krajobrazową. Na podstawie art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rada gminy może określać dla ogrodzeń m.in. zasady sytuowania, gabaryty, standardy jakościowe i rodzaje materiałów, a także wprowadzić zakaz sytuowania określonych ogrodzeń.

W niektórych lokalizacjach znaczenie mają przepisy szczególne. Inaczej ocenia się ogrodzenie w pobliżu drogi publicznej, przy urządzeniach wodnych, rowie melioracyjnym albo na terenie objętym ochroną konserwatorską. Przykładowo ogrodzenie wchodzące w pas drogowy może wymagać odrębnej zgody zarządcy drogi, a ogrodzenie nad rowem melioracyjnym lub nad urządzeniem melioracyjnym może kolidować z obowiązkiem utrzymania jego drożności.

Ogrodzenie w granicy działek a koszty i własność

W praktyce wiele sporów bierze się stąd, że jeden z właścicieli samodzielnie wymienia stare ogrodzenie na nowe, pełne i cięższe, a następnie oczekuje partycypacji w kosztach. Art. 154 Kodeksu cywilnego mówi o wspólnym korzystaniu i kosztach utrzymania urządzeń granicznych, ale nie daje podstawy do jednostronnego obciążenia sąsiada kosztami budowy nowego, droższego ogrodzenia, na które ten nie wyraził zgody.

Jeżeli sąsiad postawił płot w całości po swojej stronie, zasadniczo sam ponosi koszt jego budowy. Jeżeli ogrodzenie znajduje się dokładnie na granicy i obie strony z niego korzystają, mogą wspólnie ponosić koszty utrzymania, napraw i konserwacji. Jeżeli jednak zajęto pas cudzego gruntu, punktem wyjścia jest ochrona własności z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Gdy przekroczenie nastąpiło przy wznoszeniu ogrodzenia, trzeba zarazem zbadać art. 151 Kodeksu cywilnego: przy braku winy umyślnej możliwość żądania przywrócenia stanu poprzedniego jest ograniczona, chyba że właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki się sprzeciwił albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W innych przypadkach w grę może wchodzić odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności albo wykup zajętej części gruntu.

Podobne problemy pojawiają się przy innych obiektach stawianych tuż przy granicy, np. gdy sąsiad chce ustawić garaż blaszany przy granicy działki albo wiatę. Wtedy trzeba odrębnie sprawdzać przepisy o usytuowaniu budynków i obiektów budowlanych, a nie tylko zasady dotyczące samych ogrodzeń.

Czy zacienienie przez betonowy płot może być naruszeniem prawa?

Tak, ale nie każde zacienienie będzie bezprawne. Podstawą oceny jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Tę przeciętną miarę ocenia się według społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Zacienienie przez pełny płot można traktować jako immisję pośrednią, a dokładniej jako immisję negatywną, bo polega na ograniczeniu dostępu światła, przewiewu albo widoku. Sąd nie bada jednak sprawy wyłącznie przez pryzmat subiektywnego dyskomfortu. Znaczenie mają konkretne okoliczności: wysokość i długość płotu, położenie względem stron świata, szerokość działki, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, charakter okolicy oraz faktyczny wpływ ogrodzenia na możliwość korzystania z gruntu lub budynku.

Jeżeli działka jest bardzo wąska, a pełny betonowy mur powoduje istotne zacienienie części użytkowej działki, ogrodu, okien albo upraw, roszczenie może być realne. W sporze sądowym trzeba jednak wykazać, że uciążliwość przekracza przeciętną miarę. Pomocne bywają zdjęcia robione o różnych porach dnia, pomiar wysokości ogrodzenia, opinia geodety, dokumentacja projektowa, opinia rzeczoznawcy majątkowego albo wniosek o dowód z opinii biegłego.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi działki?

Jeżeli ogrodzenie narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władania rzeczą, podstawowym roszczeniem jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W praktyce może to oznaczać żądanie przesunięcia ogrodzenia, usunięcia podmurówki z cudzego gruntu, obniżenia płotu albo zastosowania rozwiązań ograniczających uciążliwość.

Przy przekroczeniu granicy przez ogrodzenie nie można jednak pomijać art. 151 Kodeksu cywilnego. Jeżeli do przekroczenia doszło przy wznoszeniu ogrodzenia bez winy umyślnej, możliwość żądania przywrócenia stanu poprzedniego zależy od przesłanek wskazanych w tym przepisie, w tym od tego, czy właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu albo czy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Dlatego samo ustalenie, że fragment płotu znalazł się na cudzym gruncie, nie zawsze przesądza o nakazaniu jego usunięcia.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że w sprawach o immisje sąd może nie tylko nakazać całkowite zaprzestanie działań, lecz także nałożyć obowiązki, które sprowadzą zakłócenia do granic przeciętnej miary. Dlatego żądanie nie zawsze musi polegać na rozbiórce całego ogrodzenia. Czasem wystarczające może być obniżenie części płotu, zastąpienie pełnych przęseł ażurowymi albo usunięcie fragmentu, który faktycznie powoduje największą uciążliwość.

Jeżeli wskutek działania sąsiada powstała szkoda, np. obiektywnie obniżyła się wartość nieruchomości albo właściciel poniósł konkretne koszty, można rozważyć roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych, zwłaszcza na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. Wymaga to wykazania szkody, winy, bezprawności działania lub zaniechania oraz związku przyczynowego.

Co zrobić ze starą podmurówką pozostawioną na cudzej działce?

Jeżeli stara, zniszczona podmurówka znajduje się na działce właściciela, który nie wyraża na to zgody, można wezwać sąsiada do jej usunięcia i uporządkowania terenu. Najważniejsze jest jednak precyzyjne ustalenie, czy podmurówka faktycznie przekracza granicę. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy geodety, bo w sądzie samo przekonanie o przebiegu granicy zwykle nie wystarczy.

Jeżeli przebieg granicy jest sporny, właściwe może być postępowanie rozgraniczeniowe. Jeżeli granica jest jasna, a murek narusza cudzą własność, punktem wyjścia są roszczenia z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Gdy jednak naruszenie powstało wskutek przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, trzeba dodatkowo ocenić przesłanki art. 151 Kodeksu cywilnego. W zależności od okoliczności żądanie usunięcia może być ograniczone, a zamiast niego mogą wchodzić w grę roszczenia o wynagrodzenie za ustanowienie służebności albo o wykup zajętej części gruntu. Jeżeli powstała szkoda i spełnione są przesłanki odpowiedzialności, można także dochodzić jej naprawienia.

Kiedy interweniuje nadzór budowlany, a kiedy sąd cywilny?

Organ administracji architektoniczno-budowlanej albo nadzór budowlany zajmuje się przede wszystkim legalnością robót budowlanych: zgłoszeniem, pozwoleniem, bezpieczeństwem, zgodnością z przepisami techniczno-budowlanymi i przepisami szczególnymi. Jeżeli ogrodzenie ma ponad 2,20 m i zostało wykonane bez wymaganego zgłoszenia, warto rozważyć zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli natomiast ogrodzenie ma do 2,20 m, nie jest niebezpieczne i nie narusza przepisów budowlanych, ale powoduje zacienienie lub inne ponadprzeciętne zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości, spór zwykle ma charakter cywilny. Wtedy właściwą drogą jest wezwanie sąsiada do usunięcia naruszeń, próba ugody, mediacja, a w razie potrzeby pozew do sądu powszechnego.

Wójt, burmistrz ani prezydent miasta nie rozstrzygają cywilnych roszczeń z art. 144 lub art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Inaczej jest z formalnym rozgraniczeniem nieruchomości: zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym postępowanie prowadzi w pierwszym etapie wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadkach określonych w ustawie sprawa może trafić do sądu powszechnego. Trzeba więc odróżnić postępowanie o ustalenie przebiegu granicy od pozwu o usunięcie naruszeń lub immisje.

Jak przygotować się do sporu z sąsiadem?

Najpierw warto oddzielić trzy kwestie: legalność budowlaną ogrodzenia, przebieg granicy oraz uciążliwość korzystania z nieruchomości. Każda z nich wymaga innych dowodów i może prowadzić do innego postępowania.

• Zmierz wysokość ogrodzenia i sprawdź, czy przekracza 2,20 m.
• Ustal, czy płot, słupki, fundament albo podmurówka znajdują się w całości na gruncie sąsiada.
• Sprawdź plan miejscowy, ewentualną uchwałę krajobrazową, decyzję o warunkach zabudowy oraz ograniczenia konserwatorskie, drogowe, wodne lub melioracyjne.
• Zrób zdjęcia pokazujące zacienienie o różnych porach dnia i w różnych miesiącach.
• Zachowaj korespondencję z sąsiadem i wyślij pisemne wezwanie do usunięcia naruszeń lub uregulowania sytuacji.
• Jeżeli chodzi o obniżenie wartości nieruchomości, rozważ opinię rzeczoznawcy majątkowego.

W pozwie warto sformułować żądanie precyzyjnie. Samo stwierdzenie, że płot przeszkadza, może być niewystarczające. Trzeba wskazać, czego właściciel oczekuje: przesunięcia płotu, usunięcia podmurówki, obniżenia określonego odcinka, zaniechania dalszych naruszeń albo zapłaty konkretnej kwoty odszkodowania. Jeżeli spór dotyczy fizycznego przekroczenia granicy, treść żądania trzeba dostosować również do art. 151 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 29 i art. 30.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 144, art. 151, art. 154, art. 222 § 2 i art. 415.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 37a.
• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności art. 29–34.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 41–43.
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 6 marca 2000 r., sygn. P 10/99.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 2002 r., sygn. V CKN 1021/00.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2008 r., sygn. I CSK 191/08.