Warunki uznania garażu za odrębną nieruchomość

Status prawny garażu

Status prawny garażu nie jest jednoznaczny. Oczywiście może on stanowić także odrębną własność lokalu pod pewnymi warunkami. Odrębną nieruchomość stanowić może tylko lokal samodzielny. W świetle przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali – lokalem samodzielnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb jego właściciela (współwłaścicieli). Lokalem mieszkalnym jest lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Samodzielność lokalu – cechy

Samodzielność lokali powinna polegać też na nieskrępowanym dostępie do nich ich właścicieli i zamieszkujących z nimi osób. Zasadniczo problem swobodnego dostępu do nieruchomości lokalowej rozstrzygać należy na gruncie przepisów ustawy o prawach i obowiązkach właścicieli lokali (rozdział 3 ustawy o własności lokali) i o zarządzie nieruchomością wspólną (rozdział 4 ustawy o własności lokali); zob. zwłaszcza art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewiduje żadnego kryterium samodzielności, stąd też organ administracji architektoniczno-budowlanej sam decyduje o samodzielności lokalu zarówno mieszkalnego, jak i lokalu o innym przeznaczeniu, a także lokalu niewyodrębnionego, jeżeli taka konieczność w stosunku do tego ostatniego zachodzi (zob. E. Drozd, Lokal, s. 45). Z tym, że „za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej”; zob. wyrok WSA w Gdańsku z 10.06.2010 r. (III SA/GD 142/10, Legalis).

Przesłanka funkcjonalna samodzielności lokalu

„Norma zawarta w przepisie art. 2 ust. 2 (…) wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania, jako samodzielnego, lokalu mieszkalnego. Analiza normatywna treści postanowień art. 2 ust. 2 (…) prowadzi do rezultatu wskazującego, że ustawodawca wyraźnie powiązał w konstrukcji tego przepisu pewien stan techniczny budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne z ich przeznaczeniem, czyli funkcją, którą mają spełniać w sposób docelowy, polegającą na zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z lokali. Tylko taki lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi, służący, wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (nadający się do zamieszkania) – zapewniają cel wskazany w ustawie, jakim jest samodzielność lokalu mieszkalnego. Te normatywne właściwości architektoniczno-funkcjonalne lokalu determinują ocenę samodzielności lokalu mieszkalnego”; zob. wyrok WSA we Wrocławiu z 07.02.2013 r. (II SA/WR 867/12, Legalis).

Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela, mieszkańca”; zob. wyrok WSA w Bydgoszczy z 09.07.2013 r. (II SA/BD 522/13, Legalis).

Garaż jako pomieszczenie przynależne

Obecnie nie jest dopuszczalne, aby czynność prawna lub orzeczenie sądu wyłączyło ze składu nieruchomości lokalowej jego pomieszczenia przynależne. Dzielą one, według zasady określonej w przepisie art. 47 § 1 K.c., los prawny lokalu. Garaż (inne pomieszczenie przynależne) zatem nie może być sprzedany, jeżeli nie zostanie uprzednio wyodrębniona jego własność, może natomiast być przedmiotem stosunku obligacyjnego (najmu, dzierżawy); tak SN w orzeczeniu z 10.11.1960 r. (4 CR 1079/59, RPEiS 1961, Nr 4, s. 300).

Zasadniczo garaż jest częścią składową nieruchomości lokalowej (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Wówczas nabyć na własność garaż może tylko właściciel lokalu znajdującego się w budynku wzniesionym na nieruchomości, na której garaż się znajduje (jednocześnie z nabyciem własności wyodrębnionego właśnie lokalu lub później; ostatnia sytuacja spowoduje konieczność zmiany wysokości przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej), przez co stanie się on częścią składową konkretnego lokalu. Powyższe wynika wprost z przepisu art. 47 § 1 K.c., w świetle którego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Garaż jako odrębna nieruchomość

Garaż może stanowić także, jeśli jest lokalem samodzielnym, odrębną nieruchomość. Sytuacja taka występuje dość często w dużych budynkach mieszkalnych, gdzie garaże umiejscowione są w ciągu (stanowiącym element konstrukcyjny budynku lub położonym na działce obok budynku) jedno- lub wielopoziomowym, z odrębnym wjazdem zamkniętym bramą, a pomieszczenia garażowe są samodzielne, zamknięte i oddzielone od siebie trwałymi ścianami. W sytuacji gdy garaż stanowi odrębną nieruchomość lokalową i jest położony na gruncie wspólnym w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, to właściciel garażu, jako właściciel lokalu o innym niż mieszkalne przeznaczeniu, lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości w rozumieniu art. 6, wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej. Nabycie garażu musi być wtedy połączone z nabyciem ułamkowego prawa (udziału) do gruntu; udziału we współwłasności albo w użytkowaniu wieczystym (w zależności od tego, czy nieruchomość wspólna stanowi współwłasność, czy współużytkowanie wieczyste członków wspólnoty).

Garaż może stanowić również odrębną nieruchomość, w sytuacji uregulowanej w art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wówczas nabycie garażu na własność następuje łącznie z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu (art. 211 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jak rozstrzygnął to TK w uchwale z 29.01.1997 r. (W 6/96, OTK 1997, Nr 1, poz. 14), w odniesieniu do garażu mającego stanowić odrębną nieruchomość stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności chodziło o to, iż wymóg stwierdzenia w formie zaświadczenia przez organ właściwy w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali), że garaż spełnia wymogi samodzielności, jest niezbędny. Nieruchomość lokalowa powinna być bowiem dokładnie oznaczona.

Na gruncie prawnym nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że garaż nie może być uznany za odrębny lokal, pod warunkiem uzyskania przymiotu samodzielności garażu. O samodzielności lokalu decyduje starosta.