Budowa domu na sprzedaż - jako osoba fizyczna, działalność gospodarcza czy spółka?

Kiedy sprzedaż nieruchomości nosi cechy prowadzenia działalności gospodarczej?

Istotne jest, czy sprzedaż domu byłaby jednorazowym incydentem, czy też w przyszłości miałby się Pani zajmować w ramach swojej działalności obrotem nieruchomościami. Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli jednak mamy do czynienia z sytuacją pierwszą (jednorazowym incydentem), to nie ma potrzeby ani zakładać spółki, ani poszerzać działalności o nowy kod PKD. Wtedy osiągnie Pani przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa PIT) i to niezależnie od tego, czy budynek stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez Panią pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności.

Zatem w mojej ocenie sprzedaż opisanych nieruchomości stanowi czynność zbycia majątku prywatnego, o ile nie wprowadzi Pani nieruchomości do środków trwałych swojej działalności.

Przychody z działalności gospodarczej

Aby przychody ze zbycia przedmiotów mogły być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej, muszą to być przedmioty, o których mowa w art. 15 ust. 2 pkt. 1 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem – do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku o wartości między 1500 zł a 10 000 zł, co do których podatnik podjął decyzję o ich nieamortyzowaniu,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przychody ze zbycia majątku prywatnego

Jeżeli ani budynek (z przeznaczeniem np. na siedzibę firmy), ani grunt, na którym posadowiony był ten budynek, nie będą amortyzowane dla potrzeb działalności gospodarczej podatnika, przychody z odpłatnego zbycia tych składników majątkowych będą przychodami ze zbycia majątku prywatnego. W związku z faktem, iż mówimy o nieruchomościach, zastosowanie znajdzie powołany powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT. Zgodnie z nim przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części powstaje, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości. Rozlicza Pani wtedy stosowny podatek w deklaracji rocznej PIT-39.

Może być tu taka sytuacja, że przychód ze zbycia gruntu będzie nieopodatkowany, zaś przychód ze zbycia budynku będzie opodatkowany. Dlatego warto zadbać, aby w umowie notarialnej zbycia nieruchomości znalazły się informacje o tym, jaka część ceny przypada na budynek, a jaka na grunt. Uniknie się wówczas wątpliwości co do tego, od jakiej części należy rozliczyć podatek ze zbycia budynku.

Forma działalności dla obrotu nieruchomościami

Natomiast jeżeli Pani działalność miałaby mieć charakter na stałe związany z nieruchomościami, to musimy sięgnąć do ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 1997 r. Nr 115, poz. 741), która określa kwestie obrotu nieruchomościami. Szukając hasła „obrót nieruchomościami definicja” w art. 13 przywołanej ustawy czytamy, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd. Gdy nieruchomości mieszkalne są nabywane na cele prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej i będą stanowiły towar handlowy w tej działalności, to ich późniejsza sprzedaż spowoduje powstanie przychodu z tej działalności. Zatem decydując się na inwestowanie w nieruchomości na pewno dobrym rozwiązaniem jest działalność gospodarcza. Plusem działalności jednoosobowej jest jej prostota. Łatwo i szybko da się ją uruchomić, a koszty obsługi księgowej są najniższe. Minusem działalności jednoosobowej jest odpowiedzialność za zobowiązania całym majątkiem – zarówno firmowym, jak i prywatnym. Forma ta jest odpowiednia dla małych firm, które rozpoczynają swoją działalność, jak również dla biznesów z małym ryzykiem.

Kiedy warto prowadzić działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością?

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to lubiana i często wybierana forma prowadzenia działalności. Pozwala ograniczyć odpowiedzialność za zobowiązania powstałe w trakcie prowadzenia działalności (po spełnieniu pewnych warunków) wyłącznie do majątku spółki. Oznacza to, że wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki swoim prywatnym majątkiem. Dodatkową korzyścią jest tutaj brak składek ZUS – zarówno dla wspólników, jak i członków zarządu (oczywiście pod pewnymi warunkami).

Wspólnicy rozgraniczają tutaj własny majątek od majątku spółki, dzięki czemu łatwiej można dokonywać szeregu analiz prowadzonej działalności. Minusem jest podwójne opodatkowanie dochodów – podatkowi podlega dochód spółki, a także wypłata zysku. Trzeba się liczyć także z większymi opłatami za księgowość – spółka musi prowadzić księgi rachunkowe, które są bardziej złożoną formą ewidencji.

Stawka podatkowa wynosi 9% dla tzw. małych podatników, to jest firm nieprzekraczających 2 mln euro przychodów (plus VAT). Tak opodatkowany dochód może podlegać wypłacie w formie dywidendy dla wspólników – wtedy opodatkowany jest drugi raz, stawką 19%. Zatem wszystko zależy od wielkości przedsięwzięcia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350