Sprzedaż majątku spółdzielni – czy trzeba robić przetarg i wycenę

Kto decyduje o sprzedaży majątku spółdzielni

Przy sprzedaży majątku spółdzielni trzeba najpierw rozróżnić, jaki składnik majątku ma zostać zbyty. Najistotniejsze znaczenie ma to, czy chodzi o nieruchomość, zakład albo inną wyodrębnioną jednostkę organizacyjną, czy o zwykły składnik ruchomy.

Zgodnie z art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej. Oznacza to, że sama decyzja rady nadzorczej nie wystarcza, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość spółdzielni.

Rada nadzorcza ma kompetencje określone przede wszystkim w art. 46 ustawy – Prawo spółdzielcze. Przepis ten nie przyznaje jej ustawowo uprawnienia do samodzielnego decydowania o zbyciu nieruchomości. Rada może natomiast wykonywać inne kompetencje przewidziane w statucie, kontrolować zarząd albo opiniować transakcję, ale nie zastąpi uchwały walnego zgromadzenia tam, gdzie ustawa wymaga właśnie uchwały walnego.

Jeżeli więc spółdzielnia zamierza sprzedać nieruchomość, trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić:

• czy przedmiot sprzedaży jest nieruchomością w rozumieniu prawa cywilnego,
• czy statut przewiduje dodatkowe wymogi proceduralne,
• czy walne zgromadzenie podjęło uchwałę w wymaganym zakresie,
• czy zarząd został prawidłowo umocowany do wykonania uchwały i zawarcia umowy.

Czy sprzedaż majątku spółdzielni podlega Prawu zamówień publicznych

Co do zasady nie. Ustawa z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych reguluje udzielanie zamówień przez zamawiających, a więc nabywanie dostaw, usług lub robót budowlanych. Sprzedaż własnej nieruchomości albo innego własnego składnika majątku przez spółdzielnię nie jest zamówieniem publicznym.

Krótko mówiąc: zbycie majątku przez spółdzielnię to nie to samo co zakup przez podmiot publiczny. Dlatego sama ustawa PZP nie nakłada na spółdzielnię obowiązku ogłaszania przetargu na sprzedaż jej majątku.

Wyjątkowo analizę trzeba pogłębić, jeżeli dana spółdzielnia miałaby nietypowy status organizacyjny, szczególny sposób finansowania albo szczególne regulacje statutowe. W typowej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez spółdzielnię opiera się jednak na:

• ustawie – Prawo spółdzielcze,
• statucie spółdzielni,
• uchwałach właściwych organów,
• przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zwłaszcza o składaniu oświadczeń woli i zawieraniu umów.

Czy ogłoszenie i przetarg są obowiązkowe

Nie zawsze. Samo Prawo spółdzielcze nie wprowadza ogólnej zasady, że każda sprzedaż nieruchomości spółdzielni musi odbyć się po publicznym ogłoszeniu i w trybie przetargowym. O obowiązku przetargu mogą jednak przesądzać:

• postanowienia statutu spółdzielni,
• uchwała walnego zgromadzenia wyrażająca zgodę na sprzedaż,
• wewnętrzny regulamin sprzedaży lub przetargu,
• szczególne okoliczności sprawy, gdy organ spółdzielni chce zapewnić maksymalną transparentność.

W praktyce przetarg jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem, zwłaszcza przy sprzedaży nieruchomości o większej wartości albo wtedy, gdy istnieje ryzyko konfliktu interesów, sporu wśród członków albo zarzutu zaniżenia ceny. Taki tryb pozwala wykazać, że zarząd dążył do uzyskania najlepszych warunków ekonomicznych dla spółdzielni.

Jeżeli statut nie wymaga przetargu, a uchwała walnego zgromadzenia również tego nie przewiduje, sprzedaż może dojść do skutku także w drodze negocjacji z wybranym nabywcą. Trzeba jednak pamiętać, że brak przetargu zwiększa ryzyko podważania gospodarności i przejrzystości działania organów.

Warto też sprawdzić, czy w danej spółdzielni obowiązuje wewnętrzny regulamin albo dotychczasowa praktyka. Jeżeli przez lata przyjmowano, że zbycie nieruchomości odbywa się przetargowo, odejście od tej praktyki powinno być dobrze uzasadnione i udokumentowane.

Czy trzeba robić wycenę nieruchomości

Ustawowy, powszechny obowiązek wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego nie wynika wprost z Prawa spółdzielczego dla każdej sprzedaży nieruchomości przez spółdzielnię. Mimo to w praktyce profesjonalna wycena jest bardzo często konieczna, jeżeli zarząd chce działać bezpiecznie.

Wartość rynkową nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na zasadach wynikających z art. 149 ust. 1 oraz art. 150 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy jest sporządzany na piśmie zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy.

Dlaczego wycena jest tak istotna?

• pozwala ustalić realną cenę wywoławczą albo minimalną cenę negocjacyjną,
• chroni zarząd przed zarzutem sprzedaży poniżej wartości rynkowej,
• ułatwia walnemu zgromadzeniu podjęcie świadomej uchwały,
• zmniejsza ryzyko sporów między członkami spółdzielni,
• stanowi ważny dowód staranności organów, gdyby doszło do kontroli albo sporu sądowego.

W praktyce brak wyceny może być później oceniany jako działanie nierzetelne, zwłaszcza jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana szybko, jednemu zainteresowanemu i bez konkurencji ofertowej.

Jak przygotować bezpieczną sprzedaż

Bezpieczna sprzedaż majątku spółdzielni powinna być udokumentowana od początku do końca. W praktyce warto przejść przez następujące etapy:

Przy sprzedaży nieruchomości trzeba pamiętać, że umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego – wynika to wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli forma ta nie zostanie zachowana, czynność jest nieważna.

Trzeba również upewnić się, kto reprezentuje spółdzielnię przy podpisaniu umowy. Zasady reprezentacji wynikają ze statutu, wpisu do KRS i przepisów Prawa spółdzielczego. Błąd na tym etapie może prowadzić do poważnych sporów co do ważności czynności.

Jakie ryzyka grożą przy sprzedaży bez właściwej procedury

Najczęstsze problemy pojawiają się wtedy, gdy organy spółdzielni utożsamiają zgodę rady nadzorczej z pełną podstawą do sprzedaży. Tymczasem przy nieruchomości konieczna jest analiza ustawowych kompetencji walnego zgromadzenia.

Ryzyka są przede wszystkim następujące:

• zarzut naruszenia art. 38 § 1 pkt 5 Prawa spółdzielczego, jeżeli nie było wymaganej uchwały walnego zgromadzenia,
• spór o ważność albo skuteczność czynności prawnej,
• zarzut działania na szkodę spółdzielni przez sprzedaż po cenie rażąco zaniżonej,
• odpowiedzialność wewnętrzna członków zarządu wobec spółdzielni na zasadach wynikających z Prawa spółdzielczego i statutu,
• konflikty członkowskie oraz ryzyko zaskarżenia uchwał.

To, jakie dokładnie konsekwencje wystąpią, zależy od konkretnego stanu faktycznego: treści statutu, sposobu podjęcia uchwał, rodzaju sprzedawanego mienia, ceny, zakresu umocowania zarządu i tego, czy doszło już do zawarcia aktu notarialnego.

Kiedy można sprzedać bez przetargu

Sprzedaż bez przetargu jest co do zasady możliwa wtedy, gdy:

• ustawa nie wymaga przetargu,
• statut nie nakłada obowiązku przetargowego,
• uchwała walnego zgromadzenia nie uzależnia sprzedaży od przetargu,
• organy spółdzielni są prawidłowo umocowane do dokonania czynności,
• warunki sprzedaży są należycie udokumentowane i ekonomicznie uzasadnione.

W takiej sytuacji szczególnie ważne jest przygotowanie dokumentów uzasadniających wybór nabywcy i cenę. Im mniej konkurencyjny tryb sprzedaży, tym większa potrzeba rzetelnego uzasadnienia decyzji.

Podsumowanie

Jeżeli spółdzielnia sprzedaje nieruchomość, najważniejsze są nie przepisy o zamówieniach publicznych, lecz art. 38 § 1 pkt 5 ustawy – Prawo spółdzielcze, statut i prawidłowa reprezentacja przy zawieraniu umowy. Sam fakt, że rada nadzorcza podjęła decyzję, zwykle nie wystarcza do skutecznego zbycia nieruchomości.

Przetarg i publiczne ogłoszenie nie są automatycznie obowiązkowe, ale często są najlepszą praktyką. Z kolei wycena przez rzeczoznawcę majątkowego, choć nie zawsze literalnie wymagana, jest zwykle najrozsądniejszym zabezpieczeniem interesu spółdzielni oraz członków zarządu.

FAQ

Czy rada nadzorcza sama może sprzedać nieruchomość spółdzielni?

Co do zasady nie. Przy zbyciu nieruchomości decydujące znaczenie ma art. 38 § 1 pkt 5 ustawy – Prawo spółdzielcze, który przyznaje tę kompetencję walnemu zgromadzeniu.

Czy spółdzielnia musi organizować przetarg?

Nie zawsze. Obowiązek przetargu może wynikać ze statutu, uchwały walnego zgromadzenia albo regulaminu wewnętrznego. Jeżeli takich wymogów nie ma, sprzedaż może nastąpić także w drodze negocjacji.

Czy operat szacunkowy jest obowiązkowy?

Nie w każdej sprawie jako bezwzględny wymóg ustawowy, ale przy sprzedaży nieruchomości jest to zwykle najbezpieczniejsza praktyka. Operat pomaga wykazać, że cena odpowiada wartości rynkowej.

Czy sprzedaż nieruchomości spółdzielni wymaga aktu notarialnego?

Tak. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Bez aktu notarialnego umowa przenosząca własność nieruchomości jest nieważna.

Czy brak wyceny unieważnia sprzedaż?

Nie automatycznie. Może jednak prowadzić do sporów i zarzutów, że organy spółdzielni działały nierzetelnie albo sprzedały majątek poniżej wartości rynkowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, w szczególności art. 38 § 1 pkt 5 oraz art. 46 – ISAP

2. Ustawa z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych – ISAP

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158 – ISAP

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 149, art. 150 i art. 156 – ISAP