Sprzedaż lub dzierżawa części firmy przed emeryturą – co wybrać?

Czy można przekazać tylko część firmy i nadal prowadzić resztę działalności?

Tak. Jeżeli prowadzi Pan działalność w dwóch lokalach i tylko jedna część ma zostać przekazana innej osobie, prawo co do zasady to dopuszcza. Możliwe są dwa podstawowe warianty: sprzedaż tej części albo jej dzierżawa. Kluczowe jest jednak prawidłowe ustalenie, co dokładnie jest przedmiotem umowy: pojedyncze składniki majątku, przedsiębiorstwo albo zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Z kolei art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce oznacza to, że można umownie wyodrębnić część aktywności – np. punkt usługowy z wyposażeniem, towarem, oznaczeniem, bazą klientów, umowami i personelem – i przenieść ją na inną osobę, jeśli da się jasno wskazać, jaki zespół składników jest przekazywany i do jakiej działalności służy.

Kiedy mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa?

Dla celów podatkowych definicję ZCP zawierają:

• art. 5a pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z tymi przepisami zorganizowana część przedsiębiorstwa to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W Pana sytuacji punkt usługowy może być ZCP, jeżeli jest rzeczywiście wyodrębniony, czyli przykładowo ma własne wyposażenie, zapasy, odrębny zakres usług, personel, da się ustalić jego przychody i koszty, a nabywca albo dzierżawca może na tej bazie od razu kontynuować działalność.

Jeżeli natomiast przekazywane mają być tylko wybrane rzeczy, np. same maszyny, lada, regały i część towaru, bez funkcjonalnej całości, organ podatkowy może uznać, że nie chodzi o ZCP, lecz o sprzedaż lub oddanie w używanie poszczególnych składników.

Zobacz również:

zbycie przedsiębiorstwa

Sprzedaż części firmy – najważniejsze skutki prawne i podatkowe

Jeżeli sprzedawana część spełnia warunki ZCP, to zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce oznacza to, że taka sprzedaż nie podlega VAT.

Nie oznacza to jednak braku wszystkich skutków podatkowych. Na gruncie PIT trzeba ocenić przychód i koszty zgodnie z charakterem sprzedawanych składników majątku firmowego. W działalności jednoosobowej przychód ze sprzedaży składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej co do zasady stanowi przychód z działalności na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, w związku z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

W praktyce dla rozliczenia PIT istotne będzie zwłaszcza:

• czy sprzedawane są środki trwałe, wyposażenie, towary handlowe, prawa, należności,
• jaka jest ich wartość początkowa i stopień amortyzacji,
• czy w skład transakcji wchodzi nieruchomość,
• jak określono cenę w umowie i czy można ją przypisać do poszczególnych składników.

Jeżeli przedmiot sprzedaży obejmuje pracowników, trzeba dodatkowo ocenić skutki na gruncie art. 23¹ § 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy, czyli przejście zakładu pracy lub jego części na innego pracodawcę. W takim przypadku nowy podmiot z mocy prawa staje się stroną w dotychczasowych stosunkach pracy.

Jeżeli w skład sprzedawanej części wchodzą umowy z kontrahentami, koncesje, zezwolenia albo licencje, nie zawsze przechodzą one automatycznie. Część z nich wymaga zgody drugiej strony umowy albo odrębnych formalności wynikających z przepisów szczególnych.

Dzierżawa części firmy – na czym polega i czym różni się od sprzedaży?

Dzierżawa nie przenosi własności. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

W orzecznictwie przyjmuje się dopuszczalność dzierżawy przedsiębiorstwa. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.03.2010 r., sygn. I ACa 954/09, wskazano, że umowa dzierżawy przedsiębiorstwa jest dopuszczalna, a do oceny takiego stosunku stosuje się przepisy właściwe dla dzierżawy.

Dla przedsiębiorcy planującego ograniczenie aktywności przed emeryturą dzierżawa ma tę zaletę, że pozwala zachować własność majątku i czerpać stały czynsz. Z drugiej strony wymaga precyzyjnego uregulowania odpowiedzialności za lokal, wyposażenie, naprawy, media, pracowników, zapasy, reklamacje, oznaczenie firmy, zakaz konkurencji i zasady zwrotu składników po zakończeniu umowy.

Na gruncie VAT dzierżawa nie korzysta z wyłączenia z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, bo nie dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP. Co do zasady jest to odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a więc podlega VAT, chyba że w konkretnej sytuacji znajduje zastosowanie zwolnienie albo podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 albo ust. 9 ustawy o VAT. To wymaga odrębnej oceny według obrotu i rodzaju świadczonych usług.

Jeżeli składniki pozostają w majątku firmowym, czynsz z dzierżawy zwykle stanowi przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT. Jeżeli jednak wcześniej majątek został skutecznie wycofany z działalności, kwalifikacja podatkowa może wyglądać inaczej – zależy to od sposobu wycofania i dalszego wykorzystania składników.

Zobacz również:

wydzielenie ZCP

Sprzedaż a dzierżawa – porównanie praktyczne

Jaka forma umowy jest wymagana?

Zgodnie z art. 75¹ § 1 Kodeksu cywilnego zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Jeżeli przedsiębiorstwo należy do osoby wpisanej do rejestru, zbycie powinno być wpisane do rejestru – art. 75¹ § 2 Kodeksu cywilnego, a § 3 nakazuje odpowiednie stosowanie tego przepisu do wydzierżawienia przedsiębiorstwa.

Trzeba jednak uwzględnić art. 75¹ § 4 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przepisy te nie uchybiają przepisom o formie czynności prawnych dotyczących nieruchomości. Dlatego:

• jeżeli sprzedawana część obejmuje nieruchomość lub udział w nieruchomości – zastosowanie ma art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność;
• jeżeli ustanawiane są inne prawa wymagające szczególnej formy – trzeba zachować formę przewidzianą dla tych praw;
• jeżeli przedmiotem jest jedynie dzierżawa lokalu lub zespołu składników bez przenoszenia własności nieruchomości – sam akt notarialny nie zawsze będzie konieczny, ale przy dzierżawie przedsiębiorstwa nadal trzeba respektować art. 75¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Przy działalności wpisanej do CEIDG nie ma rejestru przedsiębiorców KRS, ale i tak trzeba zadbać o aktualizację danych w CEIDG, jeżeli zmienia się przedmiot wykonywanej działalności, adres wykonywania działalności, kody PKD albo dane związane z zawieszeniem czy kontynuacją biznesu.

Czy przejście na emeryturę wymaga zamknięcia firmy?

Nie. Osiągnięcie wieku emerytalnego samo w sobie nie wymaga likwidacji działalności gospodarczej. Można pobierać emeryturę i jednocześnie prowadzić firmę albo ograniczyć ją do wybranej części. To, czy opłacalne będzie pozostawienie działalności handlowej i przekazanie części usługowej, zależy także od skutków w ZUS, podatkach i kosztach stałych.

Jeżeli rozważa Pan zmianę modelu działania na okres emerytury, warto porównać skutki z innymi wariantami, np. przekształceniem formy prowadzenia biznesu lub przekazaniem działalności do spółki. W tym kontekście pomocny może być materiał o emeryturze właściciela.

Na co uważać przed podpisaniem umowy?

Przed sprzedażą albo dzierżawą części firmy warto przygotować listę kontrolną. Najczęstsze problemy pojawiają się nie przy samej idei transakcji, lecz przy jej wykonaniu.

• Trzeba dokładnie opisać składniki przekazywane drugiej stronie: rzeczy, prawa, towary, dokumentację, oznaczenie przedsiębiorstwa, stronę internetową, numery telefonów, bazę klientów, know-how.
• Warto ustalić, czy na nabywcę lub dzierżawcę przejdą pracownicy i na jakiej podstawie.
• Należy sprawdzić umowę najmu lokalu, bo często wymaga zgody właściciela na podnajem, cesję albo zmianę sposobu korzystania z lokalu.
• Trzeba przeanalizować umowy z dostawcami mediów, leasingodawcami, operatorami terminali i kontrahentami – nie wszystkie można swobodnie przenieść.
• W przypadku sprzedaży trzeba prawidłowo ustalić cenę i sposób jej zapłaty, a w przypadku dzierżawy – czynsz, kaucję, rozliczenie mediów, serwisu, napraw i odpowiedzialności za zużycie.
• Jeżeli przekazywana część firmy ma zaległości lub zobowiązania, trzeba ocenić ryzyko odpowiedzialności nabywcy oraz skutki wynikające z przepisów podatkowych i cywilnych.

Co w praktyce wydaje się najbezpieczniejsze?

Jeżeli celem jest definitywne wyjście z danej części działalności i uzyskanie jednorazowej ceny – praktycznie częściej wybiera się sprzedaż. Jeżeli celem jest zachowanie własności majątku, stały dochód i możliwość powrotu do biznesu albo późniejszej sprzedaży – częściej korzystna okazuje się dzierżawa.

Nie da się jednak wskazać jednej odpowiedzi dobrej dla wszystkich. Jeżeli punkt usługowy jest silnie związany z lokalem, personelem i marką, a Pan chce dalej prowadzić handel w sąsiednim lokalu, trzeba szczególnie uważać na rozdzielenie składników, klientów, kosztów wspólnych i umów. To właśnie te elementy decydują, czy transakcja będzie spójna prawnie i podatkowo.

FAQ

Czy mogę sprzedać tylko jedną gałąź działalności, a drugą zostawić sobie?

Tak, jeżeli da się jasno wydzielić tę część organizacyjnie i majątkowo. Najbezpieczniej opisać w umowie wszystkie składniki i funkcje przekazywanej części.

Czy sprzedaż ZCP zawsze jest bez VAT?

Wyłączenie z VAT wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jeżeli sprzedawane są jedynie pojedyncze składniki, zasady mogą być inne.

Czy dzierżawa części firmy wymaga zamknięcia działalności?

Nie. Można nadal prowadzić działalność gospodarczą, ale w zmienionym zakresie. Często potrzebna jest aktualizacja wpisu w CEIDG i sposobu rozliczeń podatkowych.

Czy przy sprzedaży lub dzierżawie potrzebny jest notariusz?

Przy przedsiębiorstwie co najmniej wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi zgodnie z art. 75¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli transakcja obejmuje przeniesienie własności nieruchomości, potrzebny jest akt notarialny zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy pracownicy przechodzą automatycznie na nabywcę?

Może dojść do przejścia zakładu pracy lub jego części na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy, ale wymaga to oceny konkretnego stanu faktycznego. Nie w każdej transakcji skutek będzie identyczny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535

4. Ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy – Dz.U. 1974 nr 24 poz. 141

5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.03.2010 r., sygn. I ACa 954/09.