Zakup mieszkania z odroczonym terminem płatności

Zakup mieszkania z odroczoną płatnością - na czym polega?

Zakup mieszkania z odroczonym terminem płatności oznacza najczęściej, że strony podpisują umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a kupujący płaci tylko część ceny przy podpisaniu aktu, natomiast pozostałą część w uzgodnionym terminie, np. w ciągu kilku miesięcy albo 2 lat. Sama odroczona płatność nie blokuje przeniesienia własności.

W praktyce notarialnej trzeba odróżnić dwie sytuacje:

• umowa sprzedaży przenosząca własność od razu - kupujący staje się właścicielem z chwilą zawarcia aktu, a sprzedający ma roszczenie o zapłatę reszty ceny;
• umowa przedwstępna albo zobowiązująca - własność jeszcze nie przechodzi, a strony umawiają się, że po spełnieniu określonych warunków zawrą później właściwą umowę przenoszącą własność.

To rozróżnienie jest kluczowe, bo od niego zależy, czy po podpisaniu aktu można bezpiecznie remontować mieszkanie, kto ponosi ryzyko związane z lokalem oraz co dzieje się, gdy jeden ze sprzedających umrze albo odmawia dalszej współpracy.

Kiedy przechodzi własność mieszkania przy odroczonej zapłacie ceny?

Zasadą wynikającą z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego jest to, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Dla nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego.

W przypadku mieszkania oznacza to, że jeżeli u notariusza zawierana jest właściwa umowa sprzedaży lokalu, to własność przechodzi na kupującego już w dniu podpisania aktu notarialnego. Nie trzeba czekać na wpis w księdze wieczystej ani na zapłatę ostatniej raty, choć wpis w księdze wieczystej porządkuje stan ujawniony publicznie i ma bardzo duże znaczenie dowodowe oraz praktyczne.

Sprzedający nie pozostaje jednak bez ochrony. Jeżeli cena jest rozłożona na raty, w akcie notarialnym należy dokładnie zapisać kwoty, terminy płatności, rachunki bankowe, konsekwencje opóźnienia oraz zabezpieczenia zapłaty.

Czy można zastrzec, że własność przejdzie dopiero po zapłacie całej ceny?

Przy nieruchomościach trzeba zachować szczególną ostrożność. Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie można więc w zwykłej umowie sprzedaży skutecznie zapisać, że własność mieszkania przejdzie automatycznie dopiero po zapłacie ostatniej raty.

Jeżeli strony chcą, aby kupujący stał się właścicielem dopiero po zapłacie całej ceny, należy rozważyć inną konstrukcję, np. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego albo umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, a następnie drugi akt notarialny - już bezwarunkowo przenoszący własność. Taki model daje sprzedającym większą kontrolę, ale jest mniej wygodny dla kupującego i zwykle zwiększa koszty oraz ryzyko organizacyjne.

Warto pamiętać, że finalizacja nie następuje automatycznie po zapłacie ceny. Jeżeli własność ma przejść dopiero później, potrzebne będzie ponowne złożenie oświadczeń w formie aktu notarialnego albo - w razie odmowy jednej ze stron - dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, o ile umowa daje do tego podstawy.

Jak zabezpieczyć zapłatę pozostałej ceny?

Jeżeli własność ma przejść od razu, najważniejsze jest zabezpieczenie sprzedających. Standardowym rozwiązaniem jest oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym, najczęściej na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce pozwala to sprzedającym szybciej skierować sprawę do egzekucji po uzyskaniu klauzuli wykonalności, bez typowego procesu o zapłatę.

W akcie można też przewidzieć dodatkowe zabezpieczenia, zwłaszcza gdy odroczona kwota jest wysoka albo termin płatności długi:

• hipotekę na sprzedawanym lokalu albo innej nieruchomości kupującego,
• odsetki za opóźnienie i precyzyjny harmonogram rat,
• obowiązek dokonywania płatności przelewem na wskazane rachunki,
• kary umowne w zakresie dopuszczalnym dla danego zobowiązania,
• depozyt notarialny, rachunek escrow albo inne rozwiązanie rozliczeniowe, jeżeli strony chcą ograniczyć ryzyko płatności.

Nie każde zabezpieczenie będzie pasowało do każdej transakcji. Przy sprzedaży przez kilku współwłaścicieli trzeba też jasno wskazać, jaka część ceny przypada każdemu z nich i na jaki rachunek ma zostać zapłacona.

Co grozi kupującemu za brak zapłaty raty?

Jeżeli kupujący nie zapłaci pozostałej części ceny w terminie, sprzedający może dochodzić zapłaty wraz z odsetkami i korzystać z przewidzianych w akcie zabezpieczeń. Jeżeli w akcie znajduje się skuteczne poddanie się egzekucji, droga do komornika może być znacznie krótsza niż przy zwykłym pozwie o zapłatę.

W określonych sytuacjach sprzedający może też rozważać odstąpienie od umowy na podstawie art. 491 Kodeksu cywilnego, po wyznaczeniu kupującemu odpowiedniego dodatkowego terminu do zapłaty z zagrożeniem odstąpienia. Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2015 r., sygn. III CZP 83/15, potwierdził dopuszczalność odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości z powodu zwłoki w zapłacie części ceny.

Trzeba jednak podkreślić ważną rzecz: odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego powrotnego wpisania własności na sprzedającego. Co do zasady powstaje obowiązek zwrotnego przeniesienia własności, a gdy kupujący odmawia współpracy, sprawa może wymagać postępowania sądowego.

Czy sprzedający może wycofać się po zapłacie całej ceny?

Jeżeli została zawarta ważna umowa sprzedaży przenosząca własność, a kupujący zapłacił całą cenę zgodnie z umową, sprzedający nie może po prostu stwierdzić, że się rozmyślił. Sama zmiana decyzji nie jest podstawą do cofnięcia sprzedaży.

Inaczej może być tylko w szczególnych przypadkach, np. gdy w umowie przewidziano skuteczne umowne prawo odstąpienia, gdy wystąpiła wada oświadczenia woli, taka jak istotny błąd, podstęp albo groźba, albo gdy sama umowa jest nieważna z innej przyczyny. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i wymagają konkretnych podstaw prawnych oraz dowodów.

Jeżeli strony zawarły tylko umowę przedwstępną, a sprzedający po zapłacie uzgodnionej kwoty odmawia podpisania umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić swoich praw z umowy przedwstępnej. Przy umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego możliwe jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, ale trzeba pilnować terminów - roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Kilku sprzedających, śmierć albo niedostępność jednego z nich

Jeżeli lokal ma kilku współwłaścicieli, sprzedaż wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z art. 199 Kodeksu cywilnego, ponieważ rozporządzenie rzeczą wspólną przekracza zwykły zarząd. Każdy współwłaściciel powinien złożyć oświadczenie w akcie notarialnym albo działać przez należycie umocowanego pełnomocnika.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę wymaganą dla czynności, której dotyczy, czyli w praktyce formę aktu notarialnego. Jeżeli ktoś przebywa za granicą, trzeba wcześniej ustalić z notariuszem, czy dokument pełnomocnictwa będzie wystarczający oraz czy wymaga legalizacji, apostille albo tłumaczenia przysięgłego.

Jeżeli jeden ze sprzedających umrze przed zawarciem umowy przenoszącej własność, w jego miejsce wchodzą spadkobiercy. Zwykle konieczne będzie wykazanie następstwa prawnego prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Dopiero wtedy można bezpiecznie kontynuować transakcję.

Jeżeli natomiast właściwa umowa sprzedaży została już podpisana, a własność przeszła na kupującego, późniejsza śmierć sprzedającego nie cofa sprzedaży. Może natomiast wpłynąć na to, komu należy zapłacić pozostałą część ceny - w razie śmierci wierzyciela trzeba ustalić jego spadkobierców.

Czy kupujący może remontować mieszkanie przed spłatą całej ceny?

Jeżeli strony zawarły właściwą umowę sprzedaży i własność przeszła na kupującego, kupujący może co do zasady wykonywać remont jako właściciel. Nadal powinien jednak uwzględnić przepisy dotyczące wspólnoty mieszkaniowej, prawa budowlanego, regulaminu budynku oraz ewentualne ograniczenia wynikające z charakteru prac.

Ryzyko jest znacznie większe, gdy strony podpisały tylko umowę przedwstępną albo zobowiązującą, a kupujący nie jest jeszcze właścicielem. Wtedy remont powinien być wyraźnie uzgodniony w umowie: trzeba określić zakres prac, dostęp do lokalu, odpowiedzialność za szkody, możliwość wycofania się z transakcji i rozliczenie nakładów, jeżeli do sprzedaży ostatecznie nie dojdzie.

Przy większym remoncie przed nabyciem własności warto unikać nieformalnych ustaleń. Bez pisemnego albo notarialnego uregulowania nakładów kupujący może mieć później trudności z odzyskaniem poniesionych kosztów.

Koszty, podatek i praktyczne formalności

Przy zakupie mieszkania trzeba uwzględnić taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, ewentualne opłaty za ustanowienie hipoteki oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży z rynku wtórnego podstawowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej, chyba że transakcja jest opodatkowana VAT albo ma zastosowanie szczególne zwolnienie, np. dotyczące pierwszego mieszkania przy spełnieniu ustawowych warunków.

Przed podpisaniem aktu warto też sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia przez sprzedających, zaświadczenia wymagane przez notariusza, stan zadłużenia lokalu, opłaty do wspólnoty lub spółdzielni oraz to, czy w lokalu nikt nie jest zameldowany albo faktycznie nie mieszka. Odroczona płatność ceny nie zastępuje standardowej weryfikacji nieruchomości.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny - w szczególności art. 84, 155, 157, 158, 199, 389, 390, 491 i 494.
• Kodeks postępowania cywilnego - w szczególności art. 64 i art. 777.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r., III CZP 83/15.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych - w zakresie stawki i zwolnień PCC przy nabyciu nieruchomości.