Budowa domu na nie swojej działce - odkupienie gruntu, czy zwrot nakładów?

Budowa domu na cudzym gruncie

W mojej ocenie ma Pani prawo powoływać się na art. 231 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której budynek lub urządzenia znacznie przewyższają wartość samego gruntu, na którym je wzniesiono.

Dom należący do brata

Z uwagi na obowiązującą w prawie cywilnym zasadę, iż wszystko, co jest częścią składową gruntu, dzieli jego los prawny (łac. superficies solo cedit), ustawodawca wprowadził wprost możliwość rozliczenia pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a właścicielem w przypadku wzniesienia budynku lub innych urządzeń na gruncie, który zgodnie z powyższą zasadą „wchłonie” prawo własności tych przedmiotów, jako części składowe. Roszczenie wynikające z art. 230 (tzw. roszczenie o wykup) jest roszczeniem odrębnym od uregulowanych we wcześniej omawianych przepisach (art. 226–227). Przysługuje ono zarówno posiadaczowi, który wzniósł budynek (urządzenie) (art. 231 § 1), jak i właścicielowi gruntu zajętego pod budowę (art. 231 § 2). W przypadku przeniesienia własności właściciel gruntu może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia.

Jak podkreśla Sąd Najwyższy w postanowieniu z 18 stycznia 2019 r., sygn. akt III CZP 67/18:

„Stosunek prawny, jaki powstaje między właścicielem nieruchomości a posiadaczem samoistnym, który na gruncie wzniósł budynek regulowany art. 231 k.c., kwalifikuje się, jako zobowiązanie realne. Tak określa się stosunki zobowiązaniowe, w których jedna ze stron wskazywana jest przez określoną sytuację prawnorzeczową, zwłaszcza przez prawo własności określonej rzeczy. Inaczej mówiąc, uprawnionym (wierzycielem) bądź obowiązanym (dłużnikiem) w takim zobowiązaniu jest osoba znajdująca się w danej sytuacji prawnorzeczowej (np. będąca właścicielem rzeczy) i zmiana tej sytuacji prawnorzeczowej (np. przeniesienie własności) powoduje jednocześnie zmianę podmiotu w stosunku zobowiązaniowym. Uprawnienia w takim stosunku prawnym nie zyskują cechy bezwzględności ani bezpośredniości, nadal są skuteczne wobec oznaczonej osoby i polegają na możliwości domagania się spełnienia świadczenia, zmienia się tylko sposób wyznaczenia osoby zobowiązanej. Roszczeniu z art. 231 § 1 k.c. (wynikającemu z takiego stosunku prawnego) nie można więc przypisać charakteru rzeczowego. Przyjmuje się jednak, z uwagi na jego związek z posiadaniem nieruchomości a także wymóg utrzymywania posiadania dla zachowania roszczenia, które kieruje się przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, że roszczenie takie, podobnie jak stan posiadania samoistnego in sucapiendo, stanowią obciążenie nieruchomości. Zważywszy, że art. 1000 k.p.c. dla ochrony nabycia własności wprowadza jako zasadę wygaśnięcie wszelkich praw i roszczeń, a wyjątki od tej zasady wynikają z wyraźnego przepisu prawa, nie trudno nie zauważyć, że przepisy nie przewidują zachowania roszczenia art. 231 k.c. Zwraca też uwagę, że nabycie własności w drodze egzekucji jest nabyciem pierwotnym, a więc takim, które nie pozostaje w żadnym związku z prawem, które przysługiwało osobie uprzednio uprawnionej, chodzi więc o nabycie nowego prawa”.