Budowa domu na nie swojej działce - odkupienie gruntu czy zwrot nakładów?

Dom wybudowany na cudzym gruncie - kto jest właścicielem?

Podstawowa zasada prawa cywilnego jest dla inwestora bardzo surowa. Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Konsekwencje zasady związania budynku z gruntem pokazuje także sprawa dotycząca połowy domu bez własności działki i sposobów uregulowania stanu prawnego.

Oznacza to, że dom wybudowany na działce rodziców, a następnie na działce przepisanej bratu, nie stał się odrębną własnością osoby, która go sfinansowała i wybudowała. Jeżeli nie mamy do czynienia z wyjątkiem ustawowym, takim jak użytkowanie wieczyste albo odrębna własność lokalu, właścicielem domu jest właściciel gruntu. Wynika to także z art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą połączoną z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. W tym kontekście znaczenie ma również własność działki a własność budynków.

W opisanej sytuacji brat, jako właściciel działki, jest więc co do zasady właścicielem gruntu i budynku posadowionego na tym gruncie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że osoba, która dom wybudowała, jest pozbawiona jakichkolwiek roszczeń. Trzeba odróżnić własność budynku od roszczeń o wykup gruntu albo o rozliczenie nakładów.

Czy można żądać przeniesienia własności działki pod domem?

Najważniejszym przepisem jest art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek albo inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ten przepis nie działa jednak automatycznie w każdej sprawie rodzinnej. Dla skutecznego roszczenia z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego trzeba wykazać łącznie kilka przesłanek:

• osoba budująca była posiadaczem samoistnym gruntu w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego, czyli władała gruntem jak właściciel, a nie tylko za zgodą właściciela jako korzystający, najemca, dzierżawca albo biorący w użyczenie,
• posiadanie samoistne było w dobrej wierze, czyli inwestor miał usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo do gruntu,
• na gruncie wzniesiono budynek lub inne urządzenie,
• wartość budynku lub urządzenia znacznie przewyższa wartość zajętej działki,
• roszczenie jest kierowane przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości.

W sprawach, w których dziecko buduje dom na działce rodziców za ich zgodą i z obietnicą późniejszego przepisania gruntu, największy problem zwykle dotyczy posiadania samoistnego i dobrej wiary. Jeżeli inwestor wiedział, że grunt należy do rodziców, a korzystał z niego tylko dlatego, że rodzice pozwolili na budowę, sąd może uznać, że nie był posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Wtedy art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego może nie dać podstawy do żądania przeniesienia własności działki.

Inaczej można oceniać stan faktyczny, gdy rodzice wydali część działki w faktyczne władanie, pozwolili traktować ją jak własną, zapewniali o definitywnym przeniesieniu własności, a inwestor przez lata samodzielnie władał wydzieloną częścią nieruchomości, ponosił ciężary, utrzymywał dom i zachowywał się jak właściciel. Ostateczna ocena zależy od dowodów: zeznań świadków, dokumentów budowlanych, rachunków, korespondencji, sposobu korzystania z nieruchomości oraz tego, kto płacił podatki i utrzymywał budynek.

Czy właściciel może żądać, aby inwestor kupił działkę?

Art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje roszczenie także po stronie właściciela. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek albo inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek albo urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jeżeli brat proponuje sprzedaż gruntu pod domem, może to być rozwiązanie praktyczne, ale trzeba je dobrze przygotować. W szczególności należy sprawdzić, czy możliwy jest geodezyjny i administracyjny podział nieruchomości, czy wydzielona działka będzie miała dostęp do drogi publicznej, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy nie blokują takiego podziału oraz czy księga wieczysta nie zawiera hipotek, służebności albo innych obciążeń.

Warto też pamiętać, że zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Ustne ustalenia z bratem nie przeniosą własności gruntu.

Czy brat może darować sam dom bez gruntu?

Co do zasady nie. Jeżeli dom jest trwale związany z gruntem i nie stanowi odrębnej nieruchomości, nie może być samodzielnym przedmiotem darowizny. Wynika to z art. 47 § 1 i art. 48 Kodeksu cywilnego. Właściciel gruntu może przenieść własność nieruchomości obejmującej grunt wraz z budynkiem albo, po spełnieniu wymogów prawnych, sprzedać wydzieloną działkę zabudowaną domem.

Dlatego propozycję w rodzaju: „sprzedam ci grunt, a dom dam ci w darowiźnie” należy traktować ostrożnie. W akcie notarialnym przedmiotem czynności będzie nieruchomość albo udział w nieruchomości, a nie sam dom oderwany od gruntu. Jeżeli strony chcą uwzględnić wartość nakładów poniesionych przez inwestora, można rozważyć odpowiednie ukształtowanie ceny sprzedaży, wzajemne oświadczenia o rozliczeniu nakładów albo ugodę, ale powinno to być opisane jednoznacznie.

Zwrot nakładów na budowę domu

Jeżeli nie da się skutecznie oprzeć sprawy na art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, trzeba przeanalizować roszczenia o rozliczenie nakładów. Podstawy prawne zależą od tego, jaki charakter miało korzystanie z działki.

Jeżeli inwestor był posiadaczem samoistnym, zastosowanie mogą mieć art. 226-229 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy, a zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Zgodnie z art. 226 § 2 Kodeksu cywilnego samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Jeżeli inwestor był posiadaczem zależnym, czyli korzystał z nieruchomości na podstawie zgody właściciela, użyczenia, najmu, dzierżawy albo innego podobnego stosunku, znaczenie ma art. 230 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o roszczeniach właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi oraz o roszczeniach samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile przepisy regulujące dany stosunek nie stanowią inaczej.

W rodzinnych stanach faktycznych sądy często badają także, czy doszło do użyczenia. Jeżeli tak, zastosowanie może mieć art. 713 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że biorący rzecz do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, a jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

W szczególnych przypadkach rozważa się również art. 405 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia nie powinno jednak zastępować szczególnych przepisów o posiadaniu i nakładach, jeżeli te przepisy wprost regulują daną sytuację.

Przedawnienie roszczeń o nakłady

Przedawnienie jest jednym z najważniejszych ryzyk w tego typu sprawach. Zgodnie z art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Na podstawie art. 230 Kodeksu cywilnego reguła ta może mieć odpowiednie zastosowanie także do posiadacza zależnego.

Kluczowe jest więc ustalenie, czy i kiedy doszło do zwrotu nieruchomości albo faktycznej utraty posiadania. Samo wyprowadzenie się do innego domu w 2016 r. nie zawsze oznacza zwrot rzeczy. Jeżeli inwestor nadal ma klucze, utrzymuje budynek, przechowuje w nim rzeczy, płaci opłaty, wykonuje naprawy albo realnie decyduje o korzystaniu z domu, można argumentować, że posiadanie nie ustało. Jeżeli jednak dom został wydany bratu albo brat przejął nad nim faktyczne władztwo, roczny termin z art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego mógł rozpocząć bieg.

Dodatkowo należy uwzględnić art. 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata; koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Dla bardzo dawnych nakładów trzeba też ocenić przepisy przejściowe nowelizacji z 2018 r. i moment wymagalności konkretnego roszczenia.

Co zrobić przy propozycji odkupienia gruntu od brata?

Propozycja odkupienia gruntu pod starym domem może być rozsądna, jeżeli cena uwzględnia fakt, że budynek został sfinansowany przez inwestora. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto jednak przejść przez kilka kroków.

Jeżeli celem jest późniejsza sprzedaż starego domu osobie trzeciej, trzeba ustalić, czy po nabyciu nieruchomości będzie ona atrakcyjna prawnie i faktycznie: czy ma dostęp do drogi, samodzielne media, zgodność zabudowy z dokumentacją i brak sporów granicznych. Kupowanie gruntu tylko po to, aby odsprzedać dom, może być ryzykowne, jeżeli nieruchomość będzie trudna do zbycia.

Ugoda z właścicielem zamiast procesu

Proces o art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego albo o zwrot nakładów może być długi, kosztowny i dowodowo trudny. W wielu sprawach korzystniejsza jest ugoda. Może ona polegać na sprzedaży wydzielonej działki po cenie pomniejszonej o wartość nakładów, zapłacie określonej kwoty tytułem rozliczenia budowy, ustanowieniu służebności, zawarciu umowy najmu albo dzierżawy, a w niektórych konfiguracjach na przeniesieniu udziału w nieruchomości i uregulowaniu sposobu korzystania.

Jeżeli strony wybierają ugodę, należy unikać ogólnych zapisów. Dobrze przygotowany dokument powinien wskazywać, jakie nakłady są rozliczane, jaka jest wartość świadczeń, czy rozliczenie obejmuje także nakłady poniesione przez małżonka, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń i czy ugoda obejmuje również ewentualne roszczenia spadkowe lub rodzinne. W razie przeniesienia własności nieruchomości konieczny będzie akt notarialny na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Wnioski dla opisanej sytuacji

Na obecnym etapie należy przyjąć, że brat jest właścicielem działki i co do zasady także domu posadowionego na tej działce. Nie można jednak przesądzić bez analizy dokumentów, czy przysługuje Pani roszczenie z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego albo roszczenie o zwrot nakładów. Kluczowe będzie ustalenie, czy władanie częścią działki miało charakter samoistny, czy zależny, czy istniała dobra wiara, czy dom nadal pozostaje w Pani posiadaniu oraz czy roszczenia nie są przedawnione.

Przed przyjęciem propozycji brata warto zlecić wycenę nieruchomości, sprawdzić księgę wieczystą, ocenić możliwość podziału działki i przygotować projekt ugody albo aktu notarialnego tak, aby jednoznacznie rozliczał nakłady na budowę. Jeżeli cena sprzedaży gruntu nie uwzględnia wartości domu sfinansowanego przez Panią i męża, należy negocjować albo rozważyć formalne dochodzenie roszczeń.

Źródła

• Art. 47 § 1, art. 48, art. 158, art. 191, art. 226 § 1-2, art. 229 § 1, art. 230, art. 231 § 1-2, art. 336, art. 405, art. 713 oraz art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2019 r., sygn. akt III CZP 67/18 - dotyczące charakteru roszczenia z art. 231 Kodeksu cywilnego i jego związku z posiadaniem nieruchomości.