Niski komin sąsiada skierowany w stronę domu – co robić?

Krótka odpowiedź: czy taki komin może być zgodny z prawem?

Sam fakt, że przewód spalinowy wychodzi przez ścianę budynku, nie oznacza jeszcze naruszenia prawa. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dopuszcza takie rozwiązanie dla urządzeń gazowych z zamkniętą komorą spalania, ale tylko przy zachowaniu warunków z § 142 ust. 3 i § 175 rozporządzenia. Kluczowe są: rodzaj budynku, nominalna moc cieplna urządzenia, położenie wylotu, odległość od okien, liczba i odległości innych wylotów oraz to, czy instalacja została wykonana zgodnie z instrukcją producenta i zasadami wiedzy technicznej.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, że komin znajduje się nisko, blisko granicy i jest skierowany w stronę sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli po otwarciu okien lub drzwi spaliny dostają się do domu, a rośliny są narażone na stałe oddziaływanie gorącego lub zanieczyszczonego strumienia powietrza, sprawa nie powinna być oceniana wyłącznie jako zwykła niedogodność sąsiedzka.

Nie da się jednak przesądzić zgodności instalacji bez ustalenia, czy urządzenie ma zamkniętą komorę spalania, jaką ma moc, czy budynek sąsiada jest wolno stojącym domem jednorodzinnym, czy też innym budynkiem mieszkalnym, oraz czy zachowano odległości wymagane przez przepisy.

Przewód spalinowy przez ścianę a warunki techniczne

Zasadą z § 142 ust. 1 rozporządzenia jest wyprowadzenie przewodów kominowych ponad dach na wysokość zabezpieczającą przed niedopuszczalnym zakłóceniem ciągu. Ten sam przepis w ust. 3 przewiduje jednak wyjątek: przewody spalinowe od urządzeń gazowych z zamkniętą komorą spalania mogą być wyprowadzone bezpośrednio przez ściany zewnętrzne budynków, jeżeli spełnione są warunki z § 175.

Zgodnie z § 175 ust. 1 rozporządzenia indywidualne koncentryczne przewody powietrzno-spalinowe lub oddzielne przewody powietrzne i spalinowe od urządzeń gazowych z zamkniętą komorą spalania mogą być wyprowadzone przez zewnętrzną ścianę budynku, jeżeli urządzenia mają nominalną moc cieplną nie większą niż:

• 21 kW – w wolno stojących budynkach jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej,
• 5 kW – w pozostałych budynkach mieszkalnych.

Dla pozostałych budynków mieszkalnych rozporządzenie wymaga, aby wyloty takich przewodów znajdowały się wyżej niż 2,5 m ponad poziomem terenu. Dopuszczalne jest zejście poniżej tej wysokości, lecz nie niżej niż 0,5 m, jeżeli w odległości do 8 m nie ma placu zabaw dla dzieci ani innych miejsc rekreacyjnych. Ponadto odległość między wylotami przewodów powinna wynosić co najmniej 3 m, a odległość wylotu od najbliższej krawędzi okien otwieranych i ryzalitów przesłaniających co najmniej 0,5 m.

Jeżeli sąsiad ma zwykły wolno stojący dom jednorodzinny i kocioł o mocy nie większej niż 21 kW, sam niski wylot na ścianie może mieścić się w wyjątku z § 175 ust. 1 pkt 1. Nie oznacza to jednak, że instalacja zawsze jest prawidłowa. Nadal trzeba sprawdzić dokumentację urządzenia, sposób montażu, odległości od okien, ryzyko cofania spalin, bezpieczeństwo użytkowania i to, czy instalacja nie powoduje ponadprzeciętnej uciążliwości po stronie sąsiada.

Co może zrobić nadzór budowlany?

Najbardziej praktycznym organem w takiej sprawie jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. W zawiadomieniu warto opisać, że na ścianie budynku sąsiada wykonano wylot przewodu spalinowego na niskiej wysokości, skierowany w stronę Państwa działki, a spaliny lub zapach przedostają się w okolice okien, drzwi, tarasu albo roślin.

W piśmie można poprosić organ o sprawdzenie, czy instalacja została wykonana zgodnie z Prawem budowlanym, warunkami technicznymi, dokumentacją techniczną urządzenia i wymaganiami dotyczącymi przewodów kominowych oraz instalacji gazowej. Warto wskazać także, że zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego obiekty budowlane powinny być poddawane okresowej kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, a kontrolę przewodów kominowych wykonują osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Jeżeli organ stwierdzi nieodpowiedni stan techniczny albo zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia lub środowiska, może korzystać z instrumentów nadzorczych, w tym żądać kontroli, ekspertyzy albo nakazać usunięcie nieprawidłowości. Podstawą może być w szczególności art. 62 ust. 3 oraz art. 66 Prawa budowlanego. Trzeba jednak pamiętać, że nadzór budowlany ocenia przede wszystkim zgodność techniczno-budowlaną i bezpieczeństwo obiektu, a nie rozstrzyga kompleksowo cywilnego sporu sąsiedzkiego o uciążliwości.

Jak przygotować zgłoszenie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego?

Zgłoszenie powinno być rzeczowe i możliwie konkretne. Dobrze dołączyć zdjęcia z widocznym wylotem przewodu, szkic z odległościami od granicy, okien, drzwi i miejsc korzystania z ogrodu, a także krótki opis, kiedy spaliny są odczuwalne. Przydatne są również nagrania, notatki z datami i godzinami, korespondencja z sąsiadem oraz informacja, czy problem występuje przy określonym kierunku wiatru albo przy pracy kotła z większą mocą.

Nie trzeba od razu znać pełnych parametrów kotła sąsiada. Można wprost napisać, że nie są Państwu znane typ urządzenia, moc cieplna i dokumentacja instalacji, dlatego proszą Państwo organ o weryfikację tych okoliczności. Jeżeli istnieje podejrzenie zagrożenia pożarowego lub niebezpieczeństwa zatrucia, można równolegle skontaktować się z Państwową Strażą Pożarną, a w sytuacji nagłej – z numerem alarmowym.

Spaliny jako immisje, czyli droga cywilna przeciwko sąsiadowi

Niezależnie od działań administracyjnych można rozważyć drogę cywilną. Podstawowe znaczenie ma art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W praktyce oznacza to, że nie każda para, zapach lub emisja z komina daje podstawę do pozwu. Trzeba wykazać, że oddziaływanie jest ponadprzeciętne, powtarzalne lub istotnie utrudnia normalne korzystanie z domu, ogrodu, tarasu albo okien. Znaczenie mogą mieć: częstotliwość emisji, jej intensywność, odległość od okien, możliwość korzystania z pomieszczeń, uciążliwość zapachu, wpływ na rośliny oraz lokalne warunki zabudowy.

Jeżeli naruszenie prawa własności ma charakter trwały lub powtarzający się, wchodzi w grę roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W takim pozwie można domagać się np. przerobienia wylotu, wyprowadzenia przewodu ponad dach, zmiany kierunku wylotu albo zastosowania rozwiązania technicznego eliminującego uciążliwość. Ostateczny zakres żądania powinien być dopasowany do opinii technicznej i realnych możliwości montażowych.

Dowody w sporze o niski komin

W sporze cywilnym obowiązuje zasada, że kto z faktu wywodzi skutki prawne, powinien ten fakt udowodnić. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego i art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego przed pozwem warto zgromadzić:

• zdjęcia i nagrania pokazujące położenie wylotu oraz kierunek emisji,
• pomiar przybliżonych odległości od granicy działki, okien, drzwi, tarasu i roślin,
• notatki z datami, godzinami i opisem uciążliwości,
• korespondencję z sąsiadem i ewentualne pisemne wezwanie do usunięcia problemu,
• protokół kominiarski, opinię osoby z uprawnieniami instalacyjnymi albo ustalenia nadzoru budowlanego, jeżeli uda się je uzyskać,
• dokumentację szkód w roślinach, najlepiej z opinią ogrodnika, dendrologa albo rzeczoznawcy, jeśli szkoda jest istotna.

W sprawie sądowej można wnosić o dowód z opinii biegłego. Trzeba jednak liczyć się z czasem i kosztami. Dlatego często rozsądne jest najpierw wezwanie sąsiada do dobrowolnej zmiany instalacji oraz zgłoszenie sprawy do nadzoru budowlanego, ponieważ dokumenty z takiej kontroli mogą później pomóc w sporze cywilnym.

Czy tuje przy granicy mają znaczenie?

To, że po Państwa stronie rosną tuje przy płocie, nie daje sąsiadowi prawa do kierowania na nie spalin. W polskim prawie nie ma jednej ogólnej ustawowej odległości, w jakiej każde drzewo lub krzew musi rosnąć od granicy działki. Jeżeli jednak rośliny nadmiernie zacieniają, przerastają przez ogrodzenie albo korzenie przechodzą na sąsiedni grunt, sąsiad może korzystać z przewidzianych prawem środków, w tym z art. 150 Kodeksu cywilnego po uprzednim wyznaczeniu odpowiedniego terminu do usunięcia gałęzi.

Spór o rośliny nie powinien być rozwiązywany przez stwarzanie uciążliwości instalacją kominową. Jeżeli sąsiad uważa, że nasadzenia są problemem, powinien zgłosić to wprost i dochodzić swoich praw w legalny sposób. Z punktu widzenia sprawy o komin warto jednak zachować rzeczowość, bo sąsiad może w odpowiedzi podnosić zarzuty dotyczące drzew, zacienienia albo gałęzi.

Rozmowa, wezwanie i zawezwanie do próby ugodowej

Pierwszym krokiem powinna być spokojna rozmowa i próba ustalenia, czy instalator może zmienić kierunek wylotu, przedłużyć przewód albo zastosować rozwiązanie kierujące spaliny ku górze. Dobrze unikać oskarżeń i skupić się na konkretnych skutkach: spaliny w domu, brak możliwości otwierania okien, ryzyko uszkodzenia roślin, obawy o bezpieczeństwo.

Jeżeli rozmowa nie pomaga, warto wysłać pisemne wezwanie. Pismo powinno zawierać opis problemu, żądanie usunięcia uciążliwości, rozsądny termin na odpowiedź oraz zapowiedź zgłoszenia do nadzoru budowlanego i dochodzenia roszczeń cywilnych. List polecony albo e-mail z potwierdzeniem odbioru może później stanowić dowód, że próbowali Państwo rozwiązać sprawę polubownie.

Przed pozwem można też rozważyć zawezwanie do próby ugodowej. Zgodnie z art. 184 Kodeksu postępowania cywilnego sprawy cywilne, których charakter na to pozwala, mogą być uregulowane ugodą zawartą przed wniesieniem pozwu. We wniosku trzeba zwięźle oznaczyć sprawę i przedstawić propozycje ugodowe. W sprawie komina taką propozycją może być np. przeróbka wylotu w określony sposób i terminie.

Kiedy warto działać szybko?

Szybka reakcja jest wskazana zwłaszcza wtedy, gdy występuje ryzyko dla zdrowia, podejrzenie nieszczelności instalacji, zawracanie spalin do pomieszczeń, wyczuwalny zapach gazu albo objawy mogące sugerować zatrucie tlenkiem węgla. W takich sytuacjach nie należy ograniczać się do korespondencji sąsiedzkiej. Trzeba wezwać odpowiednie służby i zadbać o bezpieczeństwo domowników.

Jeżeli problem dotyczy głównie uciążliwości zapachowej albo wpływu na rośliny, nadal warto działać bez zwłoki, ale w sposób uporządkowany: dokumentacja, rozmowa, pismo do sąsiada, zawiadomienie PINB, a dopiero potem decyzja o pozwie. Im lepiej udokumentowany problem, tym większa szansa na skuteczne rozwiązanie.

FAQ

Podsumowanie

Niski komin sąsiada skierowany w stronę domu warto oceniać na dwóch płaszczyznach. Pierwsza to zgodność techniczna z warunkami rozporządzenia, Prawem budowlanym i dokumentacją urządzenia. Druga to uciążliwość dla sąsiedniej nieruchomości, czyli możliwość powołania się na art. 144 Kodeksu cywilnego.

Najrozsądniej zacząć od zebrania dowodów, spokojnej rozmowy i pisemnego wezwania do zmiany sposobu odprowadzania spalin. Jeżeli problem trwa, należy rozważyć zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, a w razie potrzeby także zawezwanie do próby ugodowej albo pozew cywilny. Przy zagrożeniu dla zdrowia lub bezpieczeństwa trzeba działać natychmiast i zawiadomić właściwe służby.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1225 z późn. zm. – tekst aktu
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 418 z późn. zm. – ISAP
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071 z późn. zm. – ISAP
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1568 z późn. zm. – tekst aktu