Połączenie dwóch mieszkań w bloku

Nowe przepisy a połączenie dwóch mieszkań

Stosownie do znowelizowanych przepisów ustawy Prawo budowlane, które to obowiązują od dnia 19 września 2020 r., przebudowa istniejących budynków bez ingerencji w przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne nie wymaga pozwolenia na budowę ani nie podlega zgłoszeniu staroście. Jeśli zatem łączymy lokale w budynkach o konstrukcji ramowej, w których lokale wydzielane są ścianami działowymi lub samonośnymi w wyniku odpowiedniej aranżacji przestrzeni poszczególnych kondygnacji, to wówczas rozbiórka ścian rozdzielających sąsiadujące lokale nie ma żadnego wpływu na konstrukcję budynku i nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgoda wspólnoty na fizyczne połączenie dwóch mieszkań

Czym innym jest zaś zgoda wspólnoty. Tych kwestii nie reguluje ustawa Prawo budowlane. Ta reguluje wyłącznie kwestie uzyskiwania pozwolenia lub dokonywania zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej. Zgoda wspólnoty uregulowana jest w art. 22 ustawy o własności lokali. Stanowi on, że:

„3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Zwracam dodatkowo uwagę, że często w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej zawarte są dodatkowe zapisy dotyczące wymagań wspólnoty co do informowania jej o planowanych pracach budowlanych lub zmianach w lokalu. Proszę więc zapoznać się także z jego treścią. Często odrębne zasady regulują zapisy księgi wieczystej, więc i tam proszę spojrzeć.

Głosowanie wspólnoty mieszkaniowej

Podsumowując, jeśli w celu połączenia dwóch mieszkań konieczna jest ingerencja w przegrody zewnętrzne, elementy konstrukcyjne budynku lub w nieruchomość wspólną, konieczne będzie uzyskanie przez państwa uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej przez większość właścicieli. Większość głosów liczy się zazwyczaj według wielkości udziałów (jeśli wspólnota nie uchwaliła inaczej). W razie nieuzyskania zgody pozostaje próba przekonania sąsiadów do swojego pomysłu lub droga sądowa. Powództwo można wytoczyć w ciągu 6 tygodni od daty podjęcia uchwały o braku zgody, zgodnie z ust. 4 art. 22 ustawy o własności lokali. Najlepiej więc poprosić osobę z uprawieniami o opinię czy planowane prace będą w takowe konstrukcje ingerować i przedłożyć tę opinię wspólnocie.

Ingerencja w elementy konstrukcyjne budynku

Gdy już zyskacie Państwo zgodę wspólnoty lub ustalicie, że nie jest ona potrzebna (na prawne połączenie jest zawsze potrzeba, o tym proszę pamiętać: zgodę wspólnoty trzeba uzyskać zawsze, gdy właściciel dwóch lokali chce je połączyć prawnie w jeden lokal z jedną księgą wieczystą), proszę ustalić, czy planowane prace będą ingerowały w przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku (np. w ściany nośne). Można to samemu na podstawie dokumentów, ale lepiej jest zlecić to osobie z uprawnieniami budowlanymi. Jeśli planowane połączenie lokali nie będzie ingerować w konstrukcję ani w przegrody zewnętrzne, to wówczas nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę ani dokonywać zgłoszenia. Jeżeli planowana przebudowa ingeruje w konstrukcję budynku lub przegrody zewnętrzne, to wówczas samo uzyskanie zgody wspólnoty nie wystarczy i konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Sprawę tę załatwia się w lokalnym urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.