Połączenie dwóch mieszkań w bloku – zgoda wspólnoty i formalności

Fizyczne a formalne połączenie mieszkań

połączenie dwóch mieszkań w jedno może oznaczać zarówno wykonanie przejścia między lokalami, jak i ich formalne połączenie w jedną nieruchomość, a te czynności podlegają różnym wymaganiom. W sprawach dotyczących dwóch sąsiadujących mieszkań trzeba najpierw rozdzielić dwie sytuacje: fizyczne wykonanie przejścia oraz prawne połączenie lokali w jedną nieruchomość. To nie są te same czynności.

Fizyczne połączenie polega na wykonaniu otworu, przejścia lub innych prac budowlanych między lokalami. Po takich pracach nadal mogą istnieć dwa lokale, dwa adresy, dwie księgi wieczyste i dwa udziały w nieruchomości wspólnej. Prawne połączenie oznacza natomiast doprowadzenie do tego, że dwa lokale stanowiące odrębne nieruchomości stają się jedną nieruchomością lokalową.

Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali dotyczy właśnie formalnego połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość albo podziału lokalu. Taka czynność wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Jeżeli więc właściciel chce zachować dwa odrębne lokale i jedynie wykonać przejście między nimi, sam art. 22 ust. 4 nie powinien być automatycznie traktowany jako podstawa żądania uchwały. Nie oznacza to jednak, że zgoda wspólnoty nigdy nie będzie potrzebna.

Kiedy zgoda wspólnoty mieszkaniowej jest potrzebna?

Zgoda wspólnoty jest potrzebna wtedy, gdy planowane prace dotyczą nieruchomości wspólnej albo czynności przekraczającej zwykły zarząd. Nieruchomością wspólną są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce będą to zwłaszcza elementy konstrukcyjne budynku, ściany nośne, stropy, piony instalacyjne, przewody wentylacyjne, elewacja, dach, klatki schodowe oraz inne wspólne instalacje i urządzenia.

W art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali ustawodawca wymienia przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Należą do nich m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie takiej przebudowy, zmiana wysokości udziałów oraz podział nieruchomości wspólnej. W podobnym kontekście warto zobaczyć także omówienie sprawy: adaptacja strychu przepisanie udziałów.

Jeżeli przejście między lokalami ma zostać wykonane w ścianie nośnej albo ścianie stanowiącej element konstrukcyjny budynku, zarząd wspólnoty ma podstawy, aby żądać uchwały właścicieli. Sama zgoda zarządu może wtedy nie wystarczyć, ponieważ zarząd samodzielnie podejmuje tylko czynności zwykłego zarządu.

Jeżeli natomiast otwór ma powstać wyłącznie w lekkiej ścianie działowej, która nie jest elementem konstrukcyjnym i znajduje się w obrębie lokali należących do tego samego właściciela, stanowisko wspólnoty powinno być ostrożniejsze. W takiej sytuacji uchwała nie zawsze będzie konieczna, ale zarząd może zasadnie żądać wykazania, że prace nie naruszają części wspólnych ani bezpieczeństwa budynku.

Czy połączenie mieszkań wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia?

Z punktu widzenia Prawa budowlanego kluczowe jest to, jaki zakres mają roboty. Aktualne przepisy rozróżniają roboty wymagające pozwolenia, roboty wymagające zgłoszenia oraz roboty niewymagające ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Jeżeli planowane prace polegają na przebudowie budynku, którego budowa wymagała pozwolenia na budowę, ale nie obejmują przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych, co do zasady nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia. Tak wynika z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego. W praktyce może to dotyczyć np. wykonania otworu w ścianie działowej, która nie przenosi obciążeń i nie jest elementem wspólnym budynku.

Inaczej będzie, gdy prace ingerują w elementy konstrukcyjne, ścianę nośną, strop, przewody wentylacyjne, instalację gazową, instalację wspólną albo przegrodę zewnętrzną. W budynku wielorodzinnym takie roboty najczęściej będą wymagały projektu, uzyskania zgody wspólnoty oraz pozwolenia na budowę. W niektórych sytuacjach potrzebne mogą być również dodatkowe uzgodnienia, np. przeciwpożarowe albo konserwatorskie, jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub znajduje się na obszarze objętym ochroną.

Nie należy więc opierać się wyłącznie na ogólnej informacji znalezionej w internecie, że od 19 września 2020 r. przebudowa wewnętrzna nie wymaga formalności. To uproszczenie. Przepisy rzeczywiście złagodziły część wymogów, ale nie znoszą obowiązku uzyskania pozwolenia ani zgody wspólnoty, gdy prace obejmują konstrukcję, przegrody zewnętrzne, części wspólne lub instalacje.

Jak ustalić, czy ściana jest nośna albo należy do części wspólnych?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie opinii projektanta, konstruktora albo innej osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Taka opinia powinna wskazywać, czy planowany otwór dotyczy ściany nośnej, czy działowej, czy narusza konstrukcję budynku, instalacje lub przegrody przeciwpożarowe oraz czy prace mogą wpływać na bezpieczeństwo innych lokali.

Warto sprawdzić dokumentację techniczną budynku, rzuty kondygnacji, projekt budowlany, inwentaryzację oraz dokumenty znajdujące się u zarządu lub zarządcy. Zarząd lub zarządca ma obowiązek przechowywać dokumentację techniczną budynku, a właściciel lokalu może domagać się informacji potrzebnych do oceny planowanych robót.

Jeżeli z dokumentów i opinii wynika, że ściana nie jest konstrukcyjna, a prace nie dotykają części wspólnej, można przedstawić zarządowi pismo informujące o zakresie prac wraz z opinią techniczną. W piśmie warto wskazać, że nie chodzi o formalne połączenie lokali w jedną nieruchomość, lecz o wykonanie przejścia przy zachowaniu dwóch odrębnych lokali.

Jak przebiega uchwała wspólnoty?

W dużej wspólnocie mieszkaniowej, czyli tam, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali. Uchwała może zostać podjęta na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów albo częściowo na zebraniu i częściowo w trybie obiegowym.

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa dopuszcza jednak głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos, jeżeli wynika to z umowy albo uchwały podjętej w odpowiednim trybie. W określonych sytuacjach takiego sposobu głosowania mogą żądać właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów.

Wniosek do wspólnoty powinien być konkretny. Należy opisać zakres robót, wskazać, że właściciel ponosi koszty prac, dołączyć opinię techniczną i projekt, jeżeli jest potrzebny, oraz zadeklarować przywrócenie ewentualnych naruszeń części wspólnych albo naprawę szkód. Im lepiej przygotowana dokumentacja, tym trudniej zarządowi lub właścicielom odmówić bez rzeczowej podstawy.

Co zrobić, gdy wspólnota odmawia zgody?

Jeżeli chodzi o formalne połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość, art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali wprost stanowi, że w razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd oceni wtedy cel planowanej czynności oraz interesy właścicieli lokali.

Jeżeli natomiast wspólnota podjęła uchwałę odmowną, którą właściciel uważa za sprzeczną z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszającą jego interesy, może zaskarżyć uchwałę do sądu. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Nie każda odmowa będzie jednak skutecznie podważalna. Jeżeli projekt zakłada ingerencję w konstrukcję budynku bez rzetelnej dokumentacji, narusza przepisy techniczne albo zwiększa ryzyko dla innych mieszkańców, wspólnota może mieć uzasadnione podstawy do odmowy.

Ryzyko wykonania prac bez wymaganej zgody

Wykonanie przejścia bez wymaganej zgody wspólnoty, zgłoszenia albo pozwolenia może spowodować poważne konsekwencje. Wspólnota może domagać się wstrzymania prac, przywrócenia stanu poprzedniego, naprawienia szkody albo dochodzić roszczeń związanych z naruszeniem części wspólnych. Nadzór budowlany może natomiast wszcząć postępowanie, jeżeli roboty były prowadzone z naruszeniem Prawa budowlanego.

Praktycznie najbezpieczniejsza kolejność działań wygląda następująco: najpierw analiza dokumentacji budynku, następnie opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi, potem pismo do zarządu wspólnoty, a dopiero później wykonanie prac albo uzyskanie uchwały i pozwolenia, jeżeli okażą się potrzebne.

FAQ

Czy do wybicia przejścia między mieszkaniami zawsze potrzebna jest uchwała wspólnoty?

Nie zawsze. Jeżeli chodzi wyłącznie o ścianę działową w obrębie dwóch lokali tego samego właściciela, bez ingerencji w konstrukcję, instalacje i części wspólne, uchwała może nie być wymagana. Trzeba jednak mieć dokumenty potwierdzające taki zakres prac.

Czy art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali dotyczy każdego wykonania otworu w ścianie?

Nie. Ten przepis dotyczy połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość, czyli formalnego połączenia lokali. Samo wykonanie przejścia, przy zachowaniu dwóch lokali, trzeba oceniać przede wszystkim przez pryzmat tego, czy prace naruszają nieruchomość wspólną lub konstrukcję budynku.

Czy brak obowiązku zgłoszenia w Prawie budowlanym oznacza brak zgody wspólnoty?

Nie. Prawo budowlane reguluje relację inwestora z organem administracji architektoniczno-budowlanej, a ustawa o własności lokali reguluje relacje we wspólnocie. Możliwe jest więc, że roboty nie wymagają zgłoszenia do urzędu, ale nadal wymagają zgody wspólnoty, jeśli dotyczą części wspólnej.

Kto powinien ocenić, czy ściana jest nośna?

Najlepiej, aby zrobił to projektant, konstruktor albo inna osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Samodzielna ocena właściciela na podstawie wyglądu ściany jest niewystarczająca, zwłaszcza w starszych budynkach.

Czy wspólnota może żądać projektu przed głosowaniem?

Tak, jeżeli projekt jest potrzebny do oceny wpływu prac na nieruchomość wspólną, bezpieczeństwo budynku lub interesy innych właścicieli. Wspólnota nie powinna głosować nad niejasnym wnioskiem bez opisu robót i dokumentów technicznych.

Co zrobić, gdy wspólnota bez podstaw odmawia zgody?

Jeżeli odmowa dotyczy formalnego połączenia lokali, właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Jeżeli problemem jest uchwała naruszająca prawo lub interes właściciela, można rozważyć jej zaskarżenie w terminie 6 tygodni.

Czy po wykonaniu przejścia trzeba zmieniać księgi wieczyste?

Nie, jeżeli właściciel chce zachować dwa odrębne lokale i wykonuje tylko przejście użytkowe. Zmiany w księgach wieczystych są potrzebne dopiero wtedy, gdy lokale mają zostać formalnie połączone w jedną nieruchomość albo gdy zmieniają się udziały w nieruchomości wspólnej.

Podsumowanie

Jeżeli chcą Państwo jedynie wykonać przejście między dwoma własnymi mieszkaniami, bez formalnego łączenia lokali, nie można automatycznie przyjmować, że art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali zawsze wymaga uchwały wspólnoty. Trzeba jednak ustalić, czy planowane prace obejmują ścianę nośną, element konstrukcyjny, instalację albo inną część nieruchomości wspólnej.

Najlepszym argumentem w rozmowie z zarządem nie będzie samo powołanie się na zmianę Prawa budowlanego z 2020 r., ale komplet dokumentów: opis robót, opinia techniczna, ewentualny projekt oraz jasne oświadczenie, że nie dochodzi do formalnego połączenia dwóch lokali w jedną nieruchomość. Jeżeli dokumenty potwierdzają, że prace dotyczą wyłącznie ściany działowej i nie naruszają części wspólnych, żądanie uchwały może być nadmierne. Jeżeli jednak ściana jest konstrukcyjna albo wspólna, uchwała i pozwolenie mogą być konieczne.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524, w szczególności art. 29 i art. 30: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232, w szczególności art. 22-25: tekst ustawy.
• Procedury budowlane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego: informacje GUNB.