Prawo do części wspólnych w budynku mieszkalnym, jak chronić swoje udziały

Podstawy prawne udziału w częściach wspólnych

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 85, poz. 388):
„Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”

Oznacza to, że udział można obliczyć w prosty sposób i na tej podstawie ustalić, czy Urząd Miasta ma rację.PRZYCISK_1]

Działania, jakie warto podjąć

Powinni Państwo zlecić rzeczoznawcy lub geodecie wyliczenie udziałów, aby sprawdzić, czy faktycznie nastąpiła pomyłka. Warto także wystąpić do Urzędu Miasta o wgląd do akt i zapoznanie się z wyliczeniami.

Jeżeli okaże się, że Urząd Miasta ma rację, konieczna będzie korekta udziałów u notariusza. W postępowaniu sądowym Urząd również powinien przedstawić sposób wyliczenia, z którym można się zapoznać.

Szczegółowe regulacje

Art. 3 ust. 4 ustawy przewiduje obowiązek ustalenia powierzchni każdego lokalu i pomieszczenia przynależnego w celu wyliczenia udziału. Ustawa z 12 czerwca 2015 r. wprowadziła art. 3 ust. 3a, który doprecyzowuje zasady obliczania udziałów.

Suma powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń tworzy całość budynku. Na tej podstawie wylicza się ułamki udziałów.PRZYCISK_2]

Konsekwencje błędnego określenia udziałów

Udział w nieruchomości wspólnej wpisuje się do księgi wieczystej. Jeżeli został określony wadliwie, sąd może nakazać jego korektę. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że nie powoduje to nieważności całej umowy, lecz jedynie wymaga dostosowania wpisu w księdze wieczystej do prawidłowych wyliczeń (m.in. post. SN z 14.3.2002 r., IV CKN 896/00; post. SN z 26.9.2013 r., II CSK 43/13).

Podsumowanie analizy

Należy samodzielnie sprawdzić poprawność wyliczeń udziałów i skonfrontować je z danymi Urzędu Miasta. Jeżeli okaże się, że obliczenia urzędników są prawidłowe, udział będzie trzeba skorygować. Jeżeli jednak są błędne, warto przygotować kontrargumentację opartą na własnych wyliczeniach i dokumentacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388