Udział w nieruchomości wspólnej – jak bronić się przed korektą

Jak ustala się udział w nieruchomości wspólnej

Podstawową zasadę określa art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z przepisu wynika, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Znaczenie mają więc nie tylko metry samego mieszkania, ale również pomieszczenia przynależne, jeżeli prawnie należą do lokalu, np. piwnica, komórka czy garaż, o ile zostały tak oznaczone w dokumentach ustanawiających odrębną własność lokalu. W praktyce kluczowe są: akt notarialny, zaświadczenie o samodzielności lokalu, rzut kondygnacji, inwentaryzacja i wpis w księdze wieczystej.

Nie wystarczy samo przekonanie gminy albo zarządcy, że dawniej „źle policzono” udziały. Trzeba wykazać konkretny błąd w obliczeniach albo zmianę stanu prawnego i faktycznego lokali.

Kiedy korekta udziałów może być zasadna

Korekta udziałów bywa uzasadniona wtedy, gdy:

• przy pierwotnym ustanowieniu odrębnej własności lokali błędnie ustalono powierzchnie lokali lub pomieszczeń przynależnych,
• po ustanowieniu własności doszło do skutecznej prawnie przebudowy lub powiększenia lokalu, np. przez adaptacja strychu przepisanie udziałów,
• zmieniono kwalifikację określonych pomieszczeń i ma to odzwierciedlenie w dokumentacji geodezyjnej, budowlanej i notarialnej,
• treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu i konieczne jest jej uzgodnienie.

Znaczenie ma tu również art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali, który dopuszcza określony sposób ustalenia udziału przy wyodrębnianiu lokali w określonych sytuacjach, oraz art. 3 ust. 4 tej ustawy, zgodnie z którym do wyznaczenia udziałów niezbędne jest ustalenie odrębnie powierzchni użytkowej każdego samodzielnego lokalu oraz powierzchni pomieszczeń do niego przynależnych.

Jeżeli więc po latach ktoś żąda zmniejszenia Państwa udziału, powinien wykazać nie ogólne zastrzeżenia, ale dokładny mechanizm błędu: które powierzchnie były policzone wadliwie, z jakich dokumentów to wynika i jaki powinien być prawidłowy ułamek.

Czy wspólnota lub gmina może jednostronnie zmniejszyć udział

Co do zasady nie. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie może być dowolnie zmieniany decyzją zarządcy, uchwałą „techniczną” ani samą korespondencją e-mailową. Wynika to z konstrukcji prawa własności lokalu określonej w art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali oraz z przepisów o formie czynności dotyczących przeniesienia i zmiany praw do nieruchomości, w szczególności art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy przenoszącej własność.

Jeżeli zatem miałoby dojść do realnej zmiany udziału związanego z lokalem, sama wiadomość e-mail, zwykłe pismo czy nieformalna zgoda nie tworzą skutecznej podstawy do zmiany prawa ujawnionego w księdze wieczystej. W zależności od konstrukcji sprawy konieczny może być akt notarialny wszystkich zainteresowanych albo prawomocne orzeczenie sądu stanowiące podstawę wpisu.

Inaczej mówiąc: jeśli podpisała Pani kiedyś zgodę „warunkowo” i bez aktu notarialnego, nie oznacza to automatycznie skutecznej utraty udziału. Trzeba jednak sprawdzić dokładną treść oświadczenia, okoliczności jego złożenia i to, czy później doszło do innych czynności prawnych.

Jakie znaczenie ma adaptacja strychu, sklepy i piwnice

W opisanym typie spraw najczęściej problem wynika z tego, że budynek był przez lata przebudowywany, a dokumentacja nie została spójnie zaktualizowana. Sama adaptacja strychu przez sąsiada nie powoduje jeszcze automatycznie zmiany udziałów wszystkich właścicieli. Konieczne jest ustalenie, czy:

• strych był częścią nieruchomości wspólnej,
• doszło do skutecznej zgody właścicieli na przebudowę i zmianę sposobu korzystania,
• powstał nowy lokal albo powiększono istniejący lokal,
• zawarto odpowiednie akty notarialne i złożono wnioski wieczystoksięgowe.

Jeśli zaś chodzi o piwnice, trzeba odróżnić pomieszczenie przynależne do lokalu od części wspólnej oddanej jedynie do korzystania. To, że wspólnota „przydzieliła” inne pomieszczenie, nie przesądza jeszcze, że wcześniej skutecznie odebrano pomieszczenie przynależne. O tym rozstrzyga przede wszystkim treść aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu oraz dokumentacja ewidencyjna.

Podobnie lokale użytkowe lub sklepy w parterze mogą wpływać na sumę powierzchni lokali, ale tylko wtedy, gdy zostały prawidłowo wyodrębnione albo uwzględnione przy obliczaniu udziałów według przepisów. Samo późniejsze użytkowanie pomieszczeń w inny sposób nie zmienia automatycznie udziałów.

W sporach o zmiana zarządu wspólnoty albo rozliczanie części wspólnych często wraca ten sam problem: trzeba odróżnić faktyczne korzystanie z pomieszczenia od jego statusu prawnego.

Jak bronić się przed żądaniem korekty udziałów

Najbezpieczniej działać równolegle na dwóch poziomach: dowodowym i procesowym.

1. Zbierz pełną dokumentację

Proszę zgromadzić:

• akt notarialny nabycia lokalu,
• odpis księgi wieczystej lokalu i nieruchomości wspólnej,
• wcześniejsze akty ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku,
• rzuty kondygnacji, inwentaryzację architektoniczną, zaświadczenia o samodzielności lokali,
• uchwały wspólnoty dotyczące strychu, piwnic, lokali użytkowych i zmian udziałów,
• korespondencję z gminą i zarządcą, w tym projekty zmian notarialnych.

2. Zweryfikuj obmiary

Warto zlecić niezależne obliczenie udziałów osobie mającej odpowiednie kwalifikacje: geodecie, rzeczoznawcy majątkowemu albo projektantowi przygotowującemu inwentaryzację. Taka opinia prywatna nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale pozwala ocenić, czy roszczenie drugiej strony w ogóle ma podstawy.

3. Ustal podstawę prawną pozwu

Jeżeli sprawa trafiła do sądu, proszę sprawdzić, czy powód żąda:

• uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• złożenia oświadczenia woli na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego,
• ustalenia prawa lub stosunku prawnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Od podstawy prawnej zależy sposób obrony, zakres dowodów i zarzuty formalne.

4. Zakwestionuj nieprecyzyjne wyliczenia

Jeżeli strona przeciwna nie pokazuje pełnego wzoru obliczenia, nie wskazuje wszystkich powierzchni albo pomija status pomieszczeń przynależnych, należy to wyraźnie podnieść w odpowiedzi na pozew. W takiej sprawie sąd zwykle opiera się na dokumentach i opinii biegłego, a nie na samych twierdzeniach zarządcy czy urzędu.

Warto też pamiętać, że późniejsze obowiązki wobec wspólnoty, w tym koszty procesu, mogą zależeć od wyniku sporu i sposobu sformułowania żądań.

Czy dawny błąd można poprawiać po wielu latach

Tak, sam upływ czasu nie zawsze blokuje korektę, jeżeli rzeczywisty stan prawny jest inny niż wpisany w księdze wieczystej. Nie można więc automatycznie założyć, że skoro od ustanowienia udziałów minęło 20 lat, to sprawa jest zamknięta. Z drugiej strony wieloletni brak reakcji nie zwalnia strony dochodzącej zmiany z obowiązku ścisłego udowodnienia roszczenia.

W sprawach dotyczących treści księgi wieczystej sądy podkreślają, że decydujące znaczenie ma zgodność wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie nie każdy błąd praktyczny lub organizacyjny wspólnoty oznacza, że trzeba zmieniać sam udział ujawniony w księdze.

Jeżeli więc gmina powołuje się na stare pomyłki, powinna wykazać ciąg dokumentów od chwili wyodrębnienia lokali do dziś. Brak takiej ciągłości działa na korzyść właściciela broniącego dotychczasowego wpisu.

Tabela: co trzeba sprawdzić przed zgodą na korektę udziału

Co zrobić praktycznie w opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym nie rekomendowałbym podpisywania kolejnych zgód ani projektów aktów bez uprzedniej analizy dokumentów. Rozsądna kolejność działań wygląda tak:

1. wystąpić na piśmie o pełne wyliczenie udziałów i wskazanie podstawy prawnej żądania,
2. zażądać kopii dokumentów, na których opiera się gmina lub wspólnota,
3. porównać obecny udział z aktem notarialnym i księgą wieczystą,
4. zlecić prywatną weryfikację obmiarów,
5. jeżeli toczy się proces – wnieść odpowiedź na pozew z zarzutami i wnioskami dowodowymi, w tym o opinię biegłego.

Jeżeli okaże się, że pierwotnie rzeczywiście błędnie zawyżono Państwa udział, sąd może dopuścić jego korektę. Jeżeli jednak problem wynika wyłącznie z późniejszych, niepełnych lub nieformalnych zmian w budynku, obrona dotychczasowego udziału może być w pełni uzasadniona.

Podsumowanie

Sama presja gminy, wspólnoty lub zarządcy nie wystarcza do skutecznego zmniejszenia udziału w nieruchomości wspólnej. O wyniku sprawy decydują dokumenty, prawidłowość obliczeń i to, czy doszło do ważnych czynności prawnych dotyczących lokali oraz pomieszczeń przynależnych. W sprawach obejmujących adaptację strychu, piwnice i stare akty notarialne trzeba bardzo dokładnie odtworzyć historię budynku.

Jeżeli mają Państwo już pozew albo projekt zmiany aktu notarialnego, warto przeanalizować go przed złożeniem jakichkolwiek oświadczeń. W takich sprawach jeden nieprecyzyjny podpis może utrudnić późniejszą obronę.

FAQ

Czy wspólnota może uchwałą sama zmienić mój udział?

Nie w sposób dowolny. Udział jest prawem związanym z własnością lokalu. Sama uchwała zwykle nie zastępuje czynności wymagającej aktu notarialnego albo prawomocnego orzeczenia sądu.

Czy e-mail ze zgodą na zmianę udziału jest wiążący?

Może mieć znaczenie dowodowe, ale co do zasady nie zastępuje formy aktu notarialnego, jeżeli zmiana ma dotyczyć prawa rzeczowego do lokalu lub udziału w nieruchomości wspólnej.

Czy po 20 latach nadal można żądać korekty udziałów?

Tak, jeżeli powód wykaże, że wpisany udział nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Sam upływ czasu nie rozstrzyga sprawy automatycznie.

Kto powinien udowodnić, że mój udział jest błędny?

Strona, która żąda korekty. Powinna przedstawić dokumenty, wyliczenia i w razie potrzeby wnioskować o opinię biegłego.

Czy zmiana piwnicy zawsze wpływa na udział?

Nie. Wpływ ma tylko taka zmiana, która dotyczy pomieszczenia przynależnego w sensie prawnym i została skutecznie odzwierciedlona w dokumentach. Sama zamiana sposobu korzystania nie zawsze zmienia udział.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00.

6. Postanowienie Sądu Najwyższego z 26 września 2013 r., II CSK 43/13.