Kupno 4/5 udziałów w działce rolnej, co z piątym właścicielem?• Data publikacji: 13-08-2025 • Autor: Alicja Wodka |
|
Chciałbym kupić działkę rolną (37 arów, klasa III), zabudowaną budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Działka jest własnością pięciu właścicieli (spadek, każdy z nich ma udział w wysokości 1/5 nieruchomości). Czterech współwłaścicieli chce sprzedać mi swoje udziały, piąty – niestety nie. Chciałbym wiedzieć, jakim ryzykiem obarczona jest taka transakcja? O ile wiem, mogę po zakupie 4/5 udziałów wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności, czy sąd faktycznie podzieli działkę (i dom)? A jeśli nie, czy mam szansę na orzeczenie o wykupieniu 1/5 udziału od piątego udziałowca? |
|
Zakup nieruchomości rolnej – kiedy KOWR może zablokować transakcję?Zakup działki rolnej odbywa się w Polsce na zasadach określonych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2023 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zasady te mówią, iż w przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha (przy założeniu, że nieruchomość taka posiada co najmniej 30 arów użytków rolnych) Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Jeśli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas nabywa się nieruchomość rolną. Zniesienie współwłasności – co może zrobić sąd i co na to ustawa rolna?Co do możliwości zniesienia współwłasności – przepisy regulujące kwestię zasad panujących w ustroju współwłasności oraz możliwości zniesienia takiej współwłasności uregulowane są w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Zgodnie z art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednak zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej następuje z uwzględnieniem przepisów ww. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że w przypadku zniesienia współwłasności KOWR będzie miał prawo nabycia tej nieruchomości.
Można żądać, aby podział nieruchomości nastąpił poprzez jej podział, aczkolwiek jest to wykluczone w sytuacji, gdy byłby on sprzeczny chociażby z przepisami ustawy. Możliwości dokonania podziału nieruchomości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nimi istnieje możliwość podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. A co, jeśli nie da się podzielić działki i domu?Trudno odpowiedzieć na Pana pytanie w zakresie tego, czy sąd faktycznie podzieli działkę i dom, albowiem jest to uzależnione od faktycznych możliwości podziału takiej nieruchomości oraz faktycznych możliwości podziału obiektów budowlanych. Nieruchomość, której nie można podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo ostatecznie w ogóle może zostać sprzedana (np. w przypadku braku możliwości osiągnięcia zgody między współwłaścicielami).
PrzykładyMichał kupuje 4/5 działki – i utknął z piątym współwłaścicielem Michał, młody rolnik, postanowił kupić działkę rolną z zabudowaniami na obrzeżach wsi. Czterech z pięciu współwłaścicieli bez problemu sprzedało mu swoje udziały. Piąty – kuzyn mieszkający za granicą – nie chciał ani sprzedać, ani współpracować. Michał przez dwa lata próbował dogadać się z nim bezskutecznie. Ostatecznie złożył wniosek do sądu o zniesienie współwłasności, ale okazało się, że sąd nie może fizycznie podzielić domu, bo nie da się go funkcjonalnie rozdzielić. Trwa sprawa o przyznanie mu całości z obowiązkiem spłaty kuzyna – ale to potrwa.
Anna podpisała umowę przedwstępną na zakup 80-arowej działki rolnej z dwoma budynkami – domem i stodołą. Ucieszyła się, że może kupić ją bez konieczności uzyskania statusu rolnika, bo powierzchnia była poniżej 1 ha. Niestety – KOWR w ciągu ustawowych 30 dni skorzystał z prawa pierwokupu. Mimo że Anna miała już gotowy kredyt i ustalony termin przeprowadzki, transakcja została wstrzymana, a grunt trafił w ręce Skarbu Państwa.
Troje rodzeństwa odziedziczyło działkę rolną z domem i stodołą – każde po 1/3 udziału. Dwójka z nich chciała się wycofać z rolnictwa i sprzedać swoje udziały trzeciemu – Piotrowi. Gdy Piotr kupił ich udziały i wystąpił do sądu o zniesienie współwłasności, sąd ustalił, że podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy – stodoła i dom miały wspólne media i wspólny dostęp do drogi. Ostatecznie sąd przyznał mu całość nieruchomości z obowiązkiem spłaty siostry. Jednak zanim to się stało, postępowanie trwało 15 miesięcy, a koszty biegłych i opłat sądowych przekroczyły jego oczekiwania. PodsumowanieZakup większościowego udziału w nieruchomości rolnej może być atrakcyjną okazją, ale wiąże się z istotnymi ryzykami prawnymi i praktycznymi. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować możliwości zniesienia współwłasności, potencjalne działania KOWR oraz realność podziału nieruchomości – szczególnie, gdy w grę wchodzą zabudowania. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy prawnej w sprawie zakupu udziałów w nieruchomości rolnej, zniesienia współwłasności lub kontaktu z KOWR? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dostosowanych do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Alicja Wodka Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prowadzi własną kancelarię radcy prawnego specjalizującą się w prawie nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Udziela porad prawnych w szczególności z zakresu: prawa nieruchomości gruntowych, prawa rolnego, planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa administracyjnego i ochrony środowiska. Przeprowadza audyty nieruchomości gruntowych stanowiące szczegółową analizę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. |
.jpg "Działalność nierejestrowana i praca na budowie a prawo do zasiłku i statusu bezrobotnego")
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Współwłasność lokalu po egzekucji komorniczej
Czy mogę żądać czynszu od siostry i szwagra za wspólny dom, prawnik wyjaśnia, kiedy to w ogóle możliwe
Współwłasność mieszkania po rozstaniu, czy można się wprowadzić bez zgody byłego partnera?
Przejęcie kredytu hipotecznego po rozwodzie, jakie masz możliwości?
Zakaz zbliżania się, eksmisja i obrona w sprawie o znęcanie
Zniesienie współwłasności mieszkania po spadku, jak poradzić sobie z opornym współspadkobiercą?
Rozstanie z narzeczoną a wspólny kredyt na mieszkanie
Kupno 4/5 udziałów w działce rolnej, co z piątym właścicielem?
Możliwość postawienia garażu na działce należącej do Skarbu Państwa
Czy mąż może sprowadzić kochankę do wspólnego domu, Twoje prawa przed rozwodem
