Kupno 4/5 udziałów w działce rolnej – ryzyka i zniesienie współwłasności

Co naprawdę kupuje Pan od czterech współwłaścicieli?

Jeżeli czterech z pięciu współwłaścicieli sprzeda Panu swoje udziały po 1/5, nabędzie Pan łącznie udział 4/5 we współwłasności nieruchomości. Nie nabędzie Pan jednak „konkretnej części działki” ani wyłącznego prawa do domu czy budynku gospodarczego. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

W praktyce oznacza to, że do czasu zniesienia współwłasności piąty współwłaściciel nadal pozostaje właścicielem swojego udziału 1/5, a korzystanie z nieruchomości oraz podejmowanie wielu decyzji może powodować konflikt. O zakresie uprawnień współwłaścicieli mówią m.in. art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego: czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, natomiast w sprawach zwykłego zarządu potrzebna jest większość liczona według wielkości udziałów.

To ważne ryzyko praktyczne: mając 4/5 udziałów, będzie Pan dominującym współwłaścicielem w sprawach zwykłego zarządu, ale nie będzie Pan mógł samodzielnie sprzedać całej nieruchomości, obciążyć jej hipoteką jako całości czy swobodnie rozporządzać udziałem należącym do piątego współwłaściciela.

Czy można kupić udziały w nieruchomości rolnej bez zgody piątego współwłaściciela?

Tak. Co do zasady współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli – wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że brak zgody piątego współwłaściciela sam w sobie nie blokuje sprzedaży pozostałych 4/5 udziałów.

Trzeba jednak osobno zbadać, czy przy sprzedaży udziałów w nieruchomości rolnej nie wchodzą w grę ograniczenia z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta wprowadza szczególne zasady nabywania nieruchomości rolnych i udziałów we współwłasności takich nieruchomości, a w określonych przypadkach przewiduje dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa prawo pierwokupu albo prawo nabycia.

Ocena, czy KOWR ma uprawnienia w konkretnej transakcji, zależy od kilku elementów: powierzchni, charakteru gruntu, treści księgi wieczystej i ewidencji gruntów, tego, czy przedmiotem jest cała nieruchomość czy udział, a także od tego, czy zachodzi któryś z wyjątków ustawowych. Właśnie dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto przeanalizować projekt umowy i stan nieruchomości.

Zobacz również:

czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziału w nieruchomości

Kiedy KOWR może wejść w transakcję?

W obrocie nieruchomościami rolnymi najczęściej analizuje się przepisy art. 3 i art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. To z tych przepisów wynikają odpowiednio prawo pierwokupu oraz prawo nabycia przysługujące KOWR w określonych sytuacjach.

Nie da się uczciwie odpowiedzieć jednym zdaniem, że „KOWR na pewno ma prawo pierwokupu” albo „na pewno go nie ma”, bo zależy to od stanu faktycznego i aktualnego brzmienia wyjątków ustawowych. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy nieruchomość w rozumieniu ustawy jest nieruchomością rolną, czy nie zachodzi wyłączenie ustawowe oraz czy przedmiotem umowy jest udział we współwłasności. W praktyce notariusz zwykle bada tę kwestię przed sporządzeniem aktu i odpowiednio konstruuje umowę warunkową albo dokumentuje brak podstaw do stosowania ustawy.

Jeżeli transakcja będzie objęta reżimem ustawy rolnej, nie wolno pomijać ryzyka, że KOWR skorzysta z przysługującego mu uprawnienia. To ryzyko jest realne niezależnie od tego, że chodzi o działkę zabudowaną domem i budynkiem gospodarczym.

Czy po zakupie 4/5 udziałów może Pan żądać zniesienia współwłasności?

Tak. Podstawą jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to co do zasady nie przedawnia się tak długo, jak istnieje współwłasność.

Sposoby zniesienia współwłasności określają art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Pierwszeństwo ma podział rzeczy wspólnej, jeżeli jest możliwy. Jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, sąd może zastosować inny sposób wyjścia ze współwłasności.

Przy nieruchomości rolnej i zabudowanej odpowiedź na pytanie, czy sąd „na pewno” podzieli działkę i dom, brzmi: nie da się tego przesądzić bez analizy konkretnej nieruchomości. Znaczenie mają m.in. minimalne parametry wydzielanych działek, dostęp do drogi publicznej, przebieg mediów, położenie budynków, możliwość samodzielnego korzystania z wydzielonych części oraz zgodność podziału z przepisami administracyjnymi.

Kiedy sąd nie podzieli działki i domu?

Sąd nie powinien dokonywać podziału fizycznego, jeżeli zachodzą przeszkody z art. 211 Kodeksu cywilnego. W praktyce dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy po podziale powstałyby części niefunkcjonalne, bez dostępu do drogi, bez możliwości samodzielnego korzystania z budynków albo w sposób sprzeczny z przepisami o gospodarce nieruchomościami czy planowaniu przestrzennym.

Przy zabudowanej działce rolnej istotne może być także to, czy da się wydzielić osobne części odpowiadające budynkom i zapewnić każdej z nich możliwość prawidłowego korzystania. W sprawach o zniesienie współwłasności sąd bardzo często korzysta z opinii biegłego geodety i – w razie potrzeby – innych biegłych.

Jeżeli chciałby Pan lepiej przygotować się do postępowania, pomocny może być także materiał o tym, jak wygląda przesłuchanie w sprawie o podział współwłasności.

Czy sąd może przyznać Panu całość z obowiązkiem spłaty piątego współwłaściciela?

Tak, to jeden z podstawowych wariantów. Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

To jednak nie jest mechanizm automatyczny. Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności, w tym interes wszystkich współwłaścicieli, sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości, możliwość spłaty, a także to, czy wnioskodawca faktycznie jest w stanie uiścić zasądzoną spłatę. Sam fakt, że miałby Pan większościowy udział 4/5, jest argumentem istotnym, ale nie daje gwarancji rozstrzygnięcia.

Jeżeli sąd przyzna całość Panu, określi wysokość spłaty należnej piątemu współwłaścicielowi. Na podstawie art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłat, a w razie potrzeby także wysokość i termin uiszczenia odsetek. W szczególnych wypadkach terminy spłat mogą być rozłożone na raty.

Czy można „zmusić” piątego właściciela do sprzedaży udziału?

Nie w tym sensie, że nie istnieje prosty pozasądowy tryb, w którym większościowy współwłaściciel jednostronnie odbiera mniejszościowemu udział. Natomiast pośrednio efekt ekonomiczny może być podobny, jeśli w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd przyzna nieruchomość Panu z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela.

Innymi słowy: nie można po prostu zażądać od niego podpisania umowy sprzedaży, ale można doprowadzić do sądowego zakończenia współwłasności na podstawie art. 210–212 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Jakie są najważniejsze ryzyka takiej transakcji?

Po pierwsze – ryzyko długiego sporu. Postępowanie o zniesienie współwłasności często trwa wiele miesięcy, a przy spornej nieruchomości zabudowanej nawet dłużej. Dochodzą koszty opinii biegłych, opłat sądowych i ewentualnej reprezentacji profesjonalnego pełnomocnika.

Po drugie – ryzyko braku fizycznego podziału. Może się okazać, że działki i domu nie da się sensownie podzielić, więc pozostanie walka o przyznanie całości jednemu współwłaścicielowi albo sprzedaż całości.

Po trzecie – ryzyko finansowe. Jeśli sąd przyzna nieruchomość Panu, trzeba będzie spłacić piątego współwłaściciela według wartości ustalonej zwykle na podstawie opinii biegłego. Niekiedy wycena bywa wyższa, niż kupujący zakładał.

Po czwarte – ryzyko związane z ustawą rolną. Już sama transakcja nabycia udziałów może wymagać uwzględnienia uprawnień KOWR. Dodatkowo także późniejsze czynności dotyczące nieruchomości rolnej należy badać pod kątem tej ustawy.

Jak wygląda najbezpieczniejsza kolejność działań?

Przed zakupem udziałów warto sprawdzić:

• treść księgi wieczystej, w tym obciążenia i sposób oznaczenia nieruchomości,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz klasoużytki,
• czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy,
• czy budynki są legalne i czy możliwy byłby podział geodezyjny,
• czy w konkretnej umowie występuje prawo pierwokupu lub prawo nabycia KOWR,
• czy ma Pan realne środki na ewentualną spłatę 1/5 udziału pozostałego współwłaściciela.

W sprawach, gdzie współwłaściciele odziedziczyli nieruchomość, przydatne bywa także wcześniejsze sprawdzenie, czy stan spadkowy jest całkowicie uporządkowany. Pomocny może być artykuł: jak sprawdzić postępowanie spadkowe po zmarłym współwłaścicielu.

Podsumowanie

Może Pan kupić 4/5 udziałów bez zgody piątego współwłaściciela, ponieważ współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego. Taka transakcja nie rozwiązuje jednak problemu współwłasności – po zakupie nadal będzie Pan związany z piątym właścicielem.

Po nabyciu udziałów może Pan wystąpić o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Sąd może dokonać podziału fizycznego tylko wtedy, gdy jest on prawnie i faktycznie możliwy. Jeśli nie, może przyznać nieruchomość Panu z obowiązkiem spłaty pozostałego współwłaściciela albo zarządzić sprzedaż całości. Dodatkowo na każdym etapie trzeba uwzględniać przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ewentualne uprawnienia KOWR.

FAQ

Czy kupno 4/5 udziałów daje mi prawo do wyłącznego zamieszkania w domu?

Nie automatycznie. Do czasu zniesienia współwłasności cała nieruchomość pozostaje przedmiotem współwłasności, a sposób korzystania bywa sporny. Sam udział 4/5 nie daje jeszcze wyłącznej własności konkretnej części domu.

Czy piąty współwłaściciel może zablokować samą sprzedaż pozostałych udziałów?

Co do zasady nie, ponieważ zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Trzeba jednak zbadać ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy sąd zawsze przyzna mi brakujący 1/5 udział za spłatą?

Nie. To możliwy wariant z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, ale sąd ocenia całą sytuację, w tym możliwość podziału, interes stron i Pana zdolność do spłaty.

Czy postępowanie o zniesienie współwłasności jest szybkie?

Zwykle nie. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana i potrzebne są opinie biegłych, sprawa może trwać długo, a koszty bywają znaczące.

Czy przy działce poniżej 1 ha ustawa rolna nie ma znaczenia?

Nie warto tego zakładać bez analizy dokumentów. Znaczenie mają nie tylko powierzchnia, lecz także charakter nieruchomości, przedmiot transakcji oraz ustawowe wyjątki i uprawnienia KOWR.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195, art. 198, art. 199, art. 201, art. 210–212 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 3 i art. 4 – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, przepisy o postępowaniu nieprocesowym w sprawach o zniesienie współwłasności – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296