Współwłasność mieszkania po rozstaniu, czy można się wprowadzić bez zgody byłego partnera?

Prawo współwłaściciela: mogę mieszkać, bo współposiadam

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.): Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Prawo to ma charakter bezpośredni i nie wymaga dodatkowego tytułu prawnego – wynika z samego faktu współwłasności.

W związku z powyższym Pani – jako współwłaścicielka – ma prawo korzystać z lokalu (w tym także wprowadzić się do niego), o ile nie dochodzi przy tym do naruszenia praw drugiego współwłaściciela. Wprowadzenie się do lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – przy jednoczesnym braku korzystania z lokalu przez drugą stronę – mieści się co do zasady w zakresie uprawnienia do współposiadania.

Sprzeciw drugiej strony nie zawsze ma znaczenie

Sprzeciw byłego partnera – o ile nie opiera się na konkretnych przesłankach lub planach wspólnego korzystania z lokalu – nie pozbawia Pani prawa do objęcia współposiadania. Z samego faktu jego niezgody nie wynika jeszcze, że doszłoby do naruszenia jego praw. Przeciwnie, uporczywe i nieuzasadnione blokowanie dostępu do rzeczy wspólnej może zostać ocenione jako bezprawne wyłączenie drugiego współwłaściciela ze współposiadania, co stanowi naruszenie art. 206 K.c. oraz może wypełniać przesłanki naruszenia posiadania w rozumieniu art. 344 § 1 K.c.

W takiej sytuacji mogłaby Pani powołać się na naruszenie posiadania rzeczy wspólnej i rozważyć skorzystanie z ochrony posesoryjnej (art. 344-345 K.c. oraz art. 478 i nast. K.p.c.). W praktyce jednak bardziej adekwatnym środkiem może okazać się wniosek do sądu cywilnego o uregulowanie sposobu korzystania z lokalu. 

Kiedy warto zwrócić się do sądu?

W przypadku utrudniania dostępu do lokalu przez współwłaściciela można wystąpić z powództwem o dopuszczenie do współposiadania lub – co często jest bardziej właściwe – z wnioskiem o sądowe ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (art. 201 K.c. w zw. z art. 618 § 1 K.p.c.). W postępowaniu nieprocesowym sąd może określić zasady korzystania z rzeczy wspólnej, w tym przyznać wyłączne posiadanie całości lub części lokalu jednemu ze współwłaścicieli, jeśli służy to dobru stron oraz nie przekracza granic przysługującego udziału.

Utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza w szczególnych przypadkach – zwłaszcza przy braku porozumienia – możliwość przyznania faktycznego wyłącznego korzystania z rzeczy jednemu współwłaścicielowi, przy jednoczesnym rozliczeniu wartości posiadania w ramach ewentualnych rozliczeń z tytułu korzystania z rzeczy (por. uchwała SN z 13 marca 2008 r., III CZP 3/08).

Czy grożą roszczenia o bezumowne korzystanie?

W przypadku samodzielnego wprowadzenia się do lokalu bez uprzedniego porozumienia były partner mógłby próbować dochodzić roszczenia o zapłatę za bezumowne korzystanie z części lokalu w zakresie przekraczającym Pani udział (por. art. 224-225 K.c.). Jednak jeżeli lokal nie jest przez niego faktycznie używany, a Pani nie wyłącza go z posiadania i nie uniemożliwia mu korzystania z rzeczy zgodnie z jego udziałem, ryzyko skuteczności takiego roszczenia jest niewielkie.

W przypadku konfliktu partner mógłby także wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności (art. 210 K.c.), jednak jest to odrębna procedura i nie niweczy Pani bieżącego uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej.

Jak działać spokojnie i zgodnie z prawem?

Skoro chciałaby Pani uniknąć eskalacji sporu, rekomendowanym działaniem jest sporządzenie pisma do współwłaściciela, w którym – powołując się na art. 206 K.c. – wyraźnie zakomunikuje Pani zamiar zamieszkania w lokalu oraz zapewni o gotowości do uwzględnienia jego udziału w korzystaniu z lokalu, jak również o otwartości na mediację lub sądowe uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

W przypadku dalszego sprzeciwu wskazane jest rozważenie złożenia wniosku do sądu rejonowego o uregulowanie sposobu korzystania z lokalu lub o dopuszczenie do współposiadania. Alternatywnie możliwe jest również skierowanie sprawy do mediacji przy sądzie lub do prywatnego mediatora (na podstawie art. 183¹ i n. K.p.c.), co może pomóc w pozasądowym rozwiązaniu sporu.

Prawo do lokalu i rozsądek w działaniu – rekomendacje

Pani – jako współwłaścicielka – ma prawo do współposiadania lokalu i może się do niego wprowadzić bez zgody drugiego współwłaściciela, o ile nie wyklucza go z możliwości korzystania z rzeczy. Odmowa partnera nie niweczy tych uprawnień i może być kwalifikowana jako bezprawne pozbawienie posiadania.

W przypadku eskalacji sporu wskazane jest rozważenie drogi sądowej – zarówno w zakresie ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, jak i ewentualnej ochrony posiadania. Ze względu na emocjonalny i potencjalnie sporny charakter relacji warto dokumentować całą komunikację oraz wykazywać wolę polubownego rozwiązania konfliktu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296