Rezydencja podatkowa i zakres obowiązku podatkowego
Na gruncie prawa polskiego zagadnienie rezydencji podatkowej reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 3 ust. 1–1a ustawy osoby fizyczne, które mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę, która posiada tu centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa na terytorium RP dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
W opisanym stanie faktycznym żaden z tych warunków nie jest spełniony, ponieważ stałe miejsce zamieszkania znajduje się za granicą, a pobyt w Polsce nie przekracza 183 dni w roku. Oznacza to posiadanie statusu nierezydenta.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Opodatkowanie dochodów nierezydenta w Polsce
Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy PIT osoby fizyczne niemające miejsca zamieszkania na terytorium RP podlegają obowiązkowi podatkowemu wyłącznie od dochodów osiąganych na terytorium Polski. Natomiast art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy wskazuje wprost, że do takich dochodów zalicza się przychody z nieruchomości położonych na terytorium RP.
Oznacza to, że dochód z najmu mieszkania położonego w Polsce, nawet przy stałym zamieszkiwaniu za granicą, podlega opodatkowaniu w Polsce.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Polska Niemcy
Opodatkowanie to znajduje również potwierdzenie w umowie w sprawie unikania podwójnego opodatkowania zawartej między Polską a Niemcami. Zgodnie z art. 6 tej umowy dochód z majątku nieruchomego położonego w Polsce, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Niemczech, może być opodatkowany w Polsce.
Sformułowanie „może być opodatkowany” oznacza uprawnienie państwa, na którego terytorium położona jest nieruchomość, do opodatkowania takiego dochodu. Polska skorzystała z tego uprawnienia w przepisach krajowych. Jednocześnie, zgodnie z art. 24 ust. 1 umowy, dochód opodatkowany w Polsce podlega w Niemczech wyłączeniu z opodatkowania, co eliminuje ryzyko podwójnego opodatkowania.
Forma opodatkowania najmu prywatnego
Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2023 r., przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Aktualnie nie ma możliwości wyboru innej formy opodatkowania.
Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie, a po jej przekroczeniu 12,5%. Przy tej formie opodatkowania nie ma możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodu ani stosowania kwoty wolnej od podatku.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Moment powstania przychodu i obowiązki rozliczeniowe
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne z tytułu najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.
Podstawą powstania przychodu jest zawarcie umowy najmu oraz faktyczne otrzymanie czynszu lub postawienie go do dyspozycji wynajmującego. Ryczałt należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, z możliwością rozliczeń kwartalnych. Rozliczenie roczne następuje na formularzu PIT-28 składanym do końca kwietnia następnego roku.
Opłaty eksploatacyjne i media a przychód z najmu
Składnikiem przychodu z najmu prywatnego jest wyłącznie czynsz określony w umowie jako wynagrodzenie wynajmującego. Opłaty eksploatacyjne, koszty wspólnoty mieszkaniowej oraz media nie stanowią przychodu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Stanowisko to potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27.10.2022 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR, w której wskazano, że koszty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego i nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Analogiczne stanowisko zaprezentowano również w późniejszych interpretacjach dotyczących opłat do wspólnoty, podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia.
Właściwy urząd skarbowy
Zgodnie z przepisami o właściwości organów podatkowych, w przypadku nierezydentów uzyskujących przychody z najmu nieruchomości położonej na terenie województwa wielkopolskiego, organem właściwym jest Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto.
Podsumowanie
Osoba mieszkająca na stałe za granicą, będąca właścicielem mieszkania w Polsce, podlega w Polsce opodatkowaniu wyłącznie od przychodów z tej nieruchomości. Przychody z najmu prywatnego są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Opodatkowaniu podlega wyłącznie czynsz, natomiast opłaty eksploatacyjne i media, jeżeli ponosi je najemca, są neutralne podatkowo. Dochód ten jest w kraju rezydencji wyłączony z opodatkowania na podstawie umowy międzynarodowej.
Przykłady
Przykład 1
Osoba mieszkająca w innym państwie UE wynajmuje mieszkanie w Polsce za kwotę 3 000 zł miesięcznie. Najemca dodatkowo opłaca media i czynsz do wspólnoty. Podatek ryczałtowy jest należny wyłącznie od kwoty 3 000 zł.
Przykład 2
Właściciel lokalu mieszkalnego mieszkający za granicą zawiera umowę najmu, w której czynsz wynosi 2 500 zł, a wszystkie opłaty eksploatacyjne są refakturowane na najemcę. Do opodatkowania ryczałtem podlega jedynie kwota czynszu.
Przykład 3
Nierezydent uzyskuje przychody z najmu nieruchomości położonej w Polsce i rozlicza je w formie ryczałtu. Dochód ten jest opodatkowany w Polsce, natomiast w państwie jego stałego pobytu jest wyłączony z opodatkowania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Oferta porad prawnych
Udzielamy kompleksowych porad prawnych z zakresu prawa podatkowego, najmu nieruchomości oraz rozliczeń międzynarodowych. Pomagamy w prawidłowym ustaleniu obowiązków podatkowych oraz bezpiecznym wyborze formy opodatkowania.
.jpg)
.jpg "Skuteczne egzekwowanie czynszu i kaucji, najem okazjonalny, zaległości płatnicze, urząd skarbowy")
.jpg "Kontakty babci z wnuczką, przesłanki odmowy przez sąd")
