Wynajem mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

Rezydencja podatkowa osoby mieszkającej za granicą

Podstawą oceny jest art. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osoba fizyczna ma miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, jeżeli posiada tu centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Wystarczy spełnienie jednego z tych warunków, aby zasadniczo powstał w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik od wielu lat mieszka za granicą, tam pracuje, tam ma rodzinę, majątek, zwykłe miejsce pobytu i nie przebywa w Polsce ponad 183 dni w roku, najczęściej będzie traktowany w Polsce jako nierezydent. Ostateczna ocena zależy jednak od całokształtu okoliczności oraz od postanowień właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zwłaszcza gdy podatnik ma istotne powiązania z dwoma państwami.

Dlaczego najem mieszkania w Polsce podlega PIT w Polsce?

Nierezydent nie rozlicza w Polsce wszystkich swoich zagranicznych dochodów. Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy PIT podlega w Polsce opodatkowaniu tylko od dochodów lub przychodów osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przychody z nieruchomości położonej w Polsce są wprost zaliczane do takich przychodów.

Oznacza to, że osoba mieszkająca na stałe w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Francji albo innym państwie, ale wynajmująca lokal położony w Polsce, musi rozliczyć w Polsce podatek dochodowy od tego najmu. Sam fakt posiadania zagranicznej rezydencji podatkowej nie przenosi opodatkowania polskiej nieruchomości wyłącznie do kraju zamieszkania.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

W umowach zawieranych przez Polskę dochody z majątku nieruchomego są zwykle przypisane do państwa położenia nieruchomości. Przykładowo art. 6 umowy polsko-niemieckiej oraz art. 6 konwencji polsko-brytyjskiej pozwalają opodatkować dochód z nieruchomości w państwie, w którym ta nieruchomość jest położona. Jeżeli mieszkanie jest w Polsce, Polska ma więc prawo pobrać podatek od najmu.

Nie oznacza to automatycznie, że w kraju rezydencji nic nie trzeba wykazać. Sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania zależy od konkretnej umowy i przepisów państwa zamieszkania. W jednych przypadkach dochód z polskiej nieruchomości może być wyłączony z opodatkowania w kraju rezydencji, w innych może być uwzględniany z prawem odliczenia podatku zapłaconego w Polsce. Dlatego przy rozliczeniach międzynarodowych warto sprawdzić właściwą umowę, a nie opierać się wyłącznie na ogólnej zasadzie podwójnego opodatkowania.

Ryczałt od najmu prywatnego

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego, czyli najmu poza działalnością gospodarczą, są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie można wybrać skali podatkowej tylko po to, aby rozliczyć koszty remontu, amortyzację, odsetki kredytowe albo inne wydatki związane z lokalem.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód, a nie dochód. Jeżeli lokal należy do małżonków i przychody z najmu składnika majątku wspólnego są opodatkowane przez jednego z nich, w określonych przypadkach stosuje się odrębny limit 200 000 zł dla stawki 8,5%.

Jeżeli najem ma cechy zorganizowanej, ciągłej działalności zarobkowej prowadzonej profesjonalnie, trzeba dodatkowo rozważyć, czy nie występuje działalność gospodarcza. W typowej sytuacji wynajmu jednego prywatnego mieszkania osobie trzeciej najczęściej mówimy jednak o najmie prywatnym.

Co jest przychodem: czynsz, media i opłaty do wspólnoty

Przychodem wynajmującego jest czynsz najmu, czyli wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania. W praktyce bardzo ważne jest prawidłowe rozdzielenie w umowie najmu czynszu należnego właścicielowi od opłat eksploatacyjnych, czynszu administracyjnego do wspólnoty lub spółdzielni, zaliczek na wodę, ogrzewanie, prąd, gaz, wywóz śmieci i innych mediów.

Jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych opłat, a wynajmujący jedynie pośredniczy w ich przekazaniu albo otrzymuje od najemcy zwrot konkretnych kosztów, opłaty te co do zasady nie stanowią przychodu wynajmującego. Nie powodują bowiem realnego przysporzenia majątkowego. Stanowisko to potwierdzają interpretacje indywidualne, w tym interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 października 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR.

Inaczej może być, gdy umowa przewiduje jedną kwotę płaconą właścicielowi bez jasnego rozdzielenia czynszu i opłat albo gdy media są ustalone ryczałtowo jako element wynagrodzenia wynajmującego. Wtedy organ podatkowy może uznać, że cała otrzymywana kwota jest przychodem z najmu.

Kiedy wpłaca się ryczałt i kiedy składa PIT-28?

Ryczałt wpłaca się zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik otrzymał przychód albo przychód został mu postawiony do dyspozycji. Możliwe jest także rozliczanie kwartalne, jeżeli podatnik spełnia warunki do takiego sposobu wpłat i informuje o nim w zeznaniu rocznym.

Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć PIT-28. Zeznanie składa się w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Podatek z najmu prywatnego wpłaca się na mikrorachunek podatkowy, a przy wpłatach miesięcznych lub kwartalnych jako symbol formularza stosuje się PPE, natomiast przy dopłacie wynikającej z zeznania rocznego PIT-28.

Jeżeli podatnik ma polski PESEL albo NIP, używa go do wygenerowania mikrorachunku. Gdy nierezydent nie ma polskiego identyfikatora podatkowego, powinien przed rozliczeniem ustalić, czy musi wystąpić o NIP.

Właściwy urząd skarbowy dla nierezydenta

Właściwość urzędu skarbowego przy najmie przez nierezydenta trzeba ustalić według aktualnego rozporządzenia w sprawie właściwości organów podatkowych. W praktyce przy przychodach z najmu nieruchomości położonej w jednym województwie stosuje się wyspecjalizowany urząd właściwy dla danego województwa. Jeżeli nieruchomość znajduje się w województwie wielkopolskim, będzie to Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto. Jeżeli wątpliwość dotyczy samego obowiązku zgłaszania umowy, osobno wyjaśniamy, czy najem trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego.

Jeżeli podatnik wynajmuje nieruchomości położone w kilku województwach albo ma nietypową sytuację, właściwość może wymagać dodatkowego sprawdzenia. Przed pierwszą wpłatą ryczałtu lub złożeniem PIT-28 warto zweryfikować urząd w e-Urzędzie Skarbowym, e-Deklaracjach albo telefonicznie w Krajowej Informacji Skarbowej.

Czy darowizna albo sposób nabycia mieszkania ma znaczenie?

To, czy mieszkanie zostało kupione, odziedziczone albo otrzymane w darowiźnie, zasadniczo nie zmienia obowiązku podatkowego z tytułu późniejszego najmu. Podatek od najmu dotyczy przychodu uzyskiwanego z oddania lokalu do używania, a nie samego faktu nabycia lokalu.

Darowizna lub spadek mogą mieć znaczenie przy innych podatkach albo przy późniejszej sprzedaży nieruchomości, ale nie zwalniają z ryczałtu od czynszu najmu. Jeżeli więc brytyjski rezydent podatkowy otrzymał mieszkanie od rodziców w Polsce, a następnie je wynajmuje, przychód z tego najmu nadal rozlicza w Polsce.

VAT przy wynajmie mieszkania przez osobę z zagranicy

Ten artykuł dotyczy przede wszystkim PIT, czyli podatku dochodowego. VAT trzeba ocenić osobno. Wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia z VAT, ale znaczenie ma przeznaczenie lokalu, treść umowy i status podatnika. Inaczej może wyglądać najem na rzecz firmy, najem krótkoterminowy albo najem lokalu na cele użytkowe.

Jeżeli właściciel mieszka poza Polską, nie powinien automatycznie zakładać, że kwestie VAT nie istnieją. Przy typowym długoterminowym najmie mieszkalnym problem często nie wystąpi w praktyce, ale przy najmie dla przedsiębiorcy albo w modelu podnajmu warto przeanalizować VAT odrębnie.

FAQ

Czy osoba mieszkająca za granicą musi płacić podatek od najmu mieszkania w Polsce?

Tak, jeżeli mieszkanie jest położone w Polsce. Nierezydent rozlicza w Polsce przychody osiągane na terytorium Polski, a przychody z polskiej nieruchomości należą do tej kategorii.

Czy najem prywatny można rozliczyć na zasadach ogólnych?

Nie, obecnie najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zasady ogólne mogą mieć znaczenie tylko w innych stanach faktycznych, np. przy działalności gospodarczej.

Czy od czynszu do wspólnoty i mediów trzeba płacić ryczałt?

Co do zasady nie, jeżeli z umowy wynika, że te opłaty ponosi najemca, a wynajmujący tylko je przekazuje dalej albo otrzymuje ich zwrot. Jeżeli opłaty są wliczone w jedną kwotę czynszu należnego właścicielowi, sytuacja może być mniej korzystna.

Jaki formularz składa nierezydent przy najmie prywatnym?

Przychody z najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem wykazuje się w PIT-28. Zeznanie za rok podatkowy składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.

Czy trzeba zgłaszać samą umowę najmu do urzędu skarbowego?

Przy zwykłym najmie prywatnym zasadniczo nie składa się odrębnego zgłoszenia wyboru ryczałtu, bo ta forma jest obowiązkowa. Trzeba natomiast wpłacać ryczałt i złożyć PIT-28. Inne zasady mogą dotyczyć np. najmu okazjonalnego w zakresie zgłoszenia cywilnoprawnego.

Czy podatek zapłacony w Polsce trzeba drugi raz zapłacić za granicą?

Nie powinno dojść do ekonomicznego podwójnego opodatkowania tego samego dochodu, ale sposób rozliczenia zależy od umowy między Polską a państwem rezydencji. Czasem dochód jest wyłączany z opodatkowania, a czasem wykazywany z prawem odliczenia podatku zapłaconego w Polsce.

Podsumowanie

Przy takim stanie faktycznym wynajem mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą wymaga rozdzielenia polskiego obowiązku podatkowego od zasad rozliczenia tego dochodu w państwie rezydencji. Osoba mieszkająca za granicą, która wynajmuje mieszkanie położone w Polsce, powinna rozliczyć w Polsce przychód z tego najmu. Przy najmie prywatnym stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i nie rozlicza kosztów podatkowych. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe ustalenie, co jest czynszem właściciela, a co jedynie opłatą ponoszoną przez najemcę. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie odbiera Polsce prawa do opodatkowania najmu polskiej nieruchomości, ale określa, jak uniknąć podwójnego opodatkowania w państwie rezydencji.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 3, art. 9a i art. 10 ust. 1 pkt 6 - tekst jednolity w ISAP.
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 6 i art. 12 - tekst jednolity w ISAP.
3. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie właściwości organów podatkowych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 152 - Dziennik Ustaw.
4. Informacje Ministerstwa Finansów o dochodach z najmu - podatki.gov.pl.
5. Wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania - podatki.gov.pl.
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 października 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR, dotycząca opłat eksploatacyjnych przy najmie prywatnym.