Dziedziczenie mieszkania z kredytem hipotecznym – co przechodzi na spadkobierców?

Czy wraz z mieszkaniem dziedziczy się kredyt hipoteczny?

Tak. Jeżeli zmarły był właścicielem mieszkania i jednocześnie kredytobiorcą, to do spadku wchodzi co do zasady zarówno prawo własności mieszkania, jak i niespłacone zobowiązanie wobec banku. Wynika to z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie sytuacja wszystkich spadkobierców będzie taka sama. Duże znaczenie ma m.in. to, czy istnieje testament, kto wchodzi do kręgu spadkobierców, czy ktoś odrzuci spadek oraz jaka jest realna wartość majątku i zadłużenia.

Co dokładnie przechodzi na spadkobierców po śmierci kredytobiorcy?

W skład spadku wchodzą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, chyba że są ściśle związane z jego osobą albo z mocy ustawy przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia – art. 922 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce oznacza to, że spadkobiercy mogą przejąć jednocześnie:

• udział albo własność całego mieszkania,
• obowiązek spłaty pozostałego kredytu,
• inne długi spadkowe, np. zaległe rachunki, pożyczki czy koszty związane z nieruchomością.

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, to zabezpieczenie to pozostaje wpisane w księdze wieczystej. Hipoteka nie znika tylko dlatego, że właściciel zmarł. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Odpowiedzialność osobista za dług a odpowiedzialność z nieruchomości

Przy kredycie hipotecznym trzeba odróżnić dwie kwestie:

To bardzo ważne rozróżnienie. Nawet jeśli odpowiedzialność osobista spadkobiercy za dług spadkowy jest ograniczona, sama hipoteka nadal obciąża nieruchomość. Dlatego przy ocenie, czy spadek warto przyjąć, trzeba porównać wartość mieszkania z wysokością zadłużenia oraz sprawdzić, czy była zawarta umowa ubezpieczenia spłaty kredytu na wypadek śmierci.

W jakim terminie trzeba zdecydować, czy przyjąć albo odrzucić spadek?

Zgodnie z art. 1015 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oświadczenie o przyjęciu albo o odrzuceniu spadku można złożyć w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania.

Jeżeli w tym terminie spadkobierca nie złoży żadnego oświadczenia, to co do zasady przyjmuje spadek z dobrodziejstwem inwentarza – art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego.

Oświadczenie można złożyć przed sądem albo przed notariuszem. W praktyce przy obciążonym mieszkaniu nie warto zwlekać, bo przez kilka miesięcy mogą narastać zaległości wobec banku, opłaty eksploatacyjne i odsetki.

Czy spadkobiercy odpowiadają wobec banku solidarnie?

Tak, po przyjęciu spadku przez kilku spadkobierców do chwili działu spadku odpowiedzialność za długi spadkowe ma charakter solidarny. Wynika to z art. 1034 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Bank może więc żądać całości albo części spłaty od wszystkich spadkobierców łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna.

Sama konstrukcja solidarności została określona w art. 366 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z perspektywy banku oznacza to wygodniejszą pozycję dochodzenia należności. Z perspektywy rodziny zmarłego oznacza to z kolei konieczność szybkiego ustalenia, kto faktycznie będzie spłacał raty i czy dojdzie później do rozliczeń między spadkobiercami.

Czy można odziedziczyć mieszkanie i dalej spłacać kredyt?

Tak, jest to możliwe. Jeżeli spadkobiercy przyjmą spadek, mogą dalej spłacać kredyt, a następnie uregulować między sobą, kto przejmie mieszkanie i ciężar zadłużenia. Sam fakt śmierci kredytobiorcy nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu.

Trzeba jednak pamiętać, że dalsza spłata kredytu przez spadkobierców nie zawsze oznacza automatyczne „przepisanie” umowy kredytowej w takim sensie, jak przy zwykłej zmianie strony umowy. W praktyce bank najczęściej żąda przedstawienia dokumentów spadkowych i ustala sposób dalszej obsługi zadłużenia. Czasem potrzebny jest aneks, czasem bank oczekuje wskazania osoby, która będzie technicznie regulowała raty.

Co zrobić wobec banku po śmierci kredytobiorcy?

W praktyce warto podjąć kilka kroków jak najszybciej:

1. zawiadomić bank o śmierci kredytobiorcy i zapytać o aktualne zadłużenie, harmonogram spłat oraz ewentualną polisę,
2. ustalić, czy kredyt był objęty ubezpieczeniem na życie albo ubezpieczeniem od śmierci kredytobiorcy,
3. sprawdzić księgę wieczystą i wysokość zabezpieczenia hipotecznego,
4. podjąć decyzję, czy spadek przyjąć, czy odrzucić,
5. uzyskać potwierdzenie praw do spadku: akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jeżeli między spadkobiercami nie ma zgody co do dalszych losów mieszkania, pomocna może być także sprawa spadkowa - przebieg i koszty, zwłaszcza gdy trzeba rozstrzygnąć, kto przejmie lokal i jak rozliczyć spłatę długu.

Czy bank może od razu żądać spłaty całego kredytu?

To zależy od treści umowy kredytowej, stanu zadłużenia oraz działań podejmowanych przez spadkobierców. Sama śmierć kredytobiorcy nie zawsze oznacza natychmiastową wymagalność całego długu, ale bank może oczekiwać dalszej terminowej obsługi kredytu. Jeżeli raty nie będą spłacane, może dojść do wypowiedzenia umowy na zasadach wynikających z jej postanowień oraz przepisów prawa bankowego i cywilnego.

W każdej sprawie trzeba więc sprawdzić konkretną umowę, regulamin banku i stan rozliczeń. Jeżeli istnieje opóźnienie, znaczenie ma także to, czy bank uzna propozycję dalszej spłaty przez spadkobierców.

Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza – co daje w praktyce?

Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza oznacza, że spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko do wartości stanu czynnego spadku, czyli zasadniczo do wartości aktywów po odliczeniu pasywów ujawnionych w spisie lub wykazie inwentarza – art. 1031 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

To rozwiązanie bywa najbezpieczniejsze wtedy, gdy nie ma pełnej wiedzy o wszystkich zobowiązaniach zmarłego. Nie usuwa ono jednak hipoteki z mieszkania. Ogranicza przede wszystkim osobistą odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkowe.

W razie potrzeby można złożyć wykaz inwentarza albo wnioskować o sporządzenie spisu inwentarza. Zasady wykazu i spisu inwentarza wynikają m.in. z art. 1031(1)–1031(3) Kodeksu cywilnego oraz z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących spisu inwentarza.

Co jeśli spadkobiercy chcą zatrzymać mieszkanie tylko dla jednej osoby?

Po stwierdzeniu nabycia spadku albo po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia można przeprowadzić dział spadku. W jego ramach mieszkanie może przypaść jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli strony są zgodne, dział spadku może nastąpić umownie, a gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość – w formie aktu notarialnego. Jeżeli zgody nie ma, potrzebne będzie postępowanie sądowe.

Do czasu działu spadku wszyscy spadkobiercy współuczestniczą w prawach i obowiązkach dotyczących majątku spadkowego. Zasada ta wynika z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

FAQ

Czy można odrzucić sam kredyt, a przyjąć samo mieszkanie?

Nie. Spadek przyjmuje się albo odrzuca jako całość. Nie można wybrać tylko aktywów bez długów. Wynika to z konstrukcji dziedziczenia uregulowanej w art. 922 § 1 oraz art. 1012 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy bank musi zgodzić się na dalszą spłatę przez jednego spadkobiercę?

Nie zawsze automatycznie. Zależy to od stanu sprawy, dokumentów spadkowych i praktyki banku. Często możliwa jest dalsza spłata, ale bank może oczekiwać formalnego uregulowania relacji między spadkobiercami.

Czy hipoteka znika po odrzuceniu spadku przez jednego spadkobiercę?

Nie. Hipoteka pozostaje na nieruchomości. Odrzucenie spadku wpływa na to, kto wchodzi do kręgu spadkobierców, ale nie usuwa zabezpieczenia hipotecznego z księgi wieczystej.

Czy warto sprawdzić polisę ubezpieczeniową kredytu?

Tak. Jeżeli kredyt był objęty ubezpieczeniem na wypadek śmierci kredytobiorcy, część albo całość zadłużenia może zostać spłacona z ubezpieczenia. Trzeba jednak sprawdzić warunki polisy, wyłączenia odpowiedzialności i termin zgłoszenia roszczenia.

Czy do kontaktu z bankiem trzeba najpierw mieć postanowienie sądu o nabyciu spadku?

Nie zawsze, ale bank zwykle będzie wymagał dokumentów potwierdzających, kto jest spadkobiercą, zanim zgodzi się na pełne formalne ustalenia. Wstępne zgłoszenie śmierci kredytobiorcy i pytanie o saldo zadłużenia można jednak złożyć wcześniej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 922 Kodeksu cywilnego: https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-922.

3. Art. 366 Kodeksu cywilnego: https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-366.

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.