Jak przekazać dziecku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jakie są sposoby przekazania dziecku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Jeżeli przysługuje Panu lub Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, można przekazać je dziecku przede wszystkim w jeden z czterech sposobów:

• przez darowiznę,
• przez sprzedaż,
• przez testament,
• w niektórych sytuacjach przez umowę dożywocia albo rozwiązanie mieszane, wymagające indywidualnej oceny notariusza i prawnika.

To prawo jest zbywalne i przechodzi na spadkobierców, co wynika z art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że można nim rozporządzać podobnie jak innymi prawami majątkowymi, ale forma czynności i skutki prawne zależą od wybranego rozwiązania.

Jeżeli lokal jest związany z kredytem albo istnieje spór rodzinny o przyszły spadek, warto równolegle przeanalizować także skutki dla dziedziczenia i ewentualnych roszczeń bliskich.

Darowizna mieszkania lub prawa do lokalu na dziecko

Darowizna jest najczęściej wybieraną formą przekazania dziecku mieszkania albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

W przypadku darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu trzeba zachować formę aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego stosowanego do czynności przenoszących prawa do nieruchomości i praw z nimi zbliżonych oraz z praktyki obrotu notarialnego dotyczącej zbycia tego prawa. Notariusz sporządza umowę, pobiera opłaty notarialne i składa wniosek wieczystoksięgowy, jeśli dla prawa prowadzona jest księga wieczysta.

Dużą zaletą darowizny jest możliwość zabezpieczenia rodzica. Można np. ustanowić na jego rzecz służebność osobistą mieszkania na podstawie art. 296 w zw. z art. 301 Kodeksu cywilnego. Taka służebność pozwala nadal mieszkać w lokalu mimo przeniesienia prawa na dziecko.

Pod względem podatkowym dziecko należy do tzw. grupy zerowej. Zwolnienie z podatku przewiduje art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Co do zasady obdarowany musi zgłosić nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli jednak darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia przez obdarowanego nie występuje, ponieważ dane przekazuje notariusz – wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy.

Najważniejsze ryzyko darowizny to zachowek. Przy obliczaniu zachowku dolicza się darowizny do spadku na zasadach określonych w art. 993–995 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc są inni uprawnieni do zachowku, np. drugie dziecko albo małżonek, po śmierci darczyńcy mogą dochodzić roszczeń pieniężnych od obdarowanego.

Testament – przekazanie po śmierci właściciela prawa

Jeżeli nie chce Pan lub Pani przekazywać prawa za życia, można sporządzić testament. Zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament.

Testament może być własnoręczny albo notarialny. Testament własnoręczny musi być w całości napisany pismem ręcznym, podpisany i opatrzony datą zgodnie z art. 949 § 1 Kodeksu cywilnego. Z praktycznego punktu widzenia przy mieszkaniu bezpieczniejszy jest zwykle testament notarialny, bo ogranicza ryzyko sporu o ważność dokumentu.

Zaletą testamentu jest to, że do końca życia zachowuje Pan lub Pani pełną kontrolę nad lokalem i może testament odwołać albo zmienić. Wadą jest to, że dziecko nabywa prawo dopiero po śmierci spadkodawcy, a po drodze może dojść do postępowania spadkowego, sporów rodzinnych i roszczeń o zachowek na podstawie art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli dziecko dziedziczy po rodzicu, również może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale wtedy trzeba dopilnować zgłoszenia nabycia w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Umowa dożywocia – czy można zastosować ją do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Umowę dożywocia reguluje art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Tu pojawia się ważne zastrzeżenie: przepis mówi wprost o własności nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością nieruchomości, lecz ograniczonym prawem rzeczowym. Dlatego nie można automatycznie przyjąć, że klasyczna umowa dożywocia zawsze będzie prawidłową formą jego przeniesienia.

W praktyce spotyka się konstrukcje zbliżone do dożywocia, ale ich dopuszczalność i skutki zależą od konkretnego stanu faktycznego, treści aktu oraz stanowiska notariusza. Jeżeli chce Pan lub Pani uzyskać efekt podobny do dożywocia, często bezpieczniej rozważyć:

• darowiznę z jednoczesnym ustanowieniem służebności mieszkania,
• darowiznę z poleceniem,
• odpłatną umowę nienazwaną przygotowaną indywidualnie,
• wcześniejsze przekształcenie prawa w odrębną własność lokalu, jeżeli jest to możliwe.

Jeżeli zależy Panu lub Pani przede wszystkim na gwarancji opieki i mieszkania do końca życia, ta część wymaga szczególnie ostrożnego przygotowania dokumentów.

Sprzedaż dziecku – także za cenę niższą od rynkowej

Można też przenieść prawo na dziecko przez sprzedaż. Umowa sprzedaży wymaga aktu notarialnego. Jeżeli jest to rzeczywista sprzedaż, a nie darowizna ukryta pod pozorem sprzedaży, co do zasady nie podlega zasadom doliczania darowizn do spadku przy zachowku.

Po stronie kupującego występuje zwykle podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% podstawy opodatkowania na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Po stronie sprzedającego może powstać podatek dochodowy, jeśli odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa – art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Po upływie tego terminu sprzedaż co do zasady nie podlega PIT.

Jeżeli cena zostanie ustalona tylko symbolicznie, urząd może badać, czy strony rzeczywiście zawarły sprzedaż, czy w istocie doszło do częściowo odpłatnego albo nieodpłatnego przysporzenia. Dlatego przy sprzedaży rodzinnej trzeba szczególnie zadbać o realną cenę, sposób zapłaty i dowody przelewu.

Która forma jest najbezpieczniejsza?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Wybór zależy od tego, co jest dla Pana lub Pani najważniejsze:

W praktyce najczęściej wybiera się darowiznę z ustanowieniem służebności mieszkania albo testament notarialny. Jeżeli jednak obawia się Pan lub Pani roszczeń rodzeństwa, dzieci z poprzednich związków albo konfliktów rodzinnych, sam wybór formy powinien być poprzedzony analizą całego przyszłego spadku.

O czym jeszcze trzeba pamiętać przed wizytą u notariusza?

Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić:

• czy dla prawa prowadzona jest księga wieczysta,
• na jakiej podstawie nabyto prawo i czy dokumenty są kompletne,
• czy lokal nie jest obciążony hipoteką, egzekucją albo prawami osób trzecich,
• czy prawo wchodzi do majątku wspólnego małżonków,
• czy konieczna będzie zgoda współmałżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Jeżeli prawo należy do majątku wspólnego małżeńskiego, samodzielne przekazanie go dziecku przez jednego z małżonków zwykle nie będzie możliwe bez wymaganej zgody. W takiej sytuacji treść aktu musi uwzględniać status majątkowy małżonków.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak ta sama nieruchomość może zostać przekazana w różny sposób, zależnie od celu rodzica i sytuacji rodzinnej.

FAQ

Czy darowizna mieszkania dla dziecka zawsze wymaga zgłoszenia SD-Z2?

Nie zawsze. Jeżeli darowizna została dokonana w akcie notarialnym, zastosowanie ma art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn i odrębne zgłoszenie SD-Z2 nie jest potrzebne.

Czy dziecko zapłaci podatek od darowizny od rodzica?

Co do zasady nie, jeśli spełnione są warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy można przekazać dziecku lokal i nadal w nim mieszkać?

Tak. Najczęściej robi się to przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania na rzecz rodzica, zgodnie z art. 296 i art. 301 Kodeksu cywilnego.

Czy testament jest bezpieczniejszy od darowizny?

Pod względem zachowania kontroli nad lokalem – tak, bo działa dopiero po śmierci. Nie eliminuje jednak ryzyka zachowku i może prowadzić do sporów spadkowych.

Czy umowa dożywocia zawsze nadaje się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Nie. Art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego odnosi się do własności nieruchomości, dlatego przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba każdorazowo ocenić dopuszczalność wybranego rozwiązania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

6. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59